Точка фокусировки

О новом подходе к созданию томского загородного жилья.

Компании:

За этот год мы совместно с местными властями и томскими банками создали законченный продукт, который содержит в себе ответы на все возможные вопросы. Где жить? Как обстоят дела с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью? Чем здесь заниматься? На какие средства все это можно приобрести?
Александр Беляев, генеральный директор Управляющей компании ТИСК

Незадача – именно этим емким словом можно охарактеризовать некий обобщенный опыт комплексного загородного строительства в окрестностях Томска. С одной стороны, наш пригород действительно насыщен малоэтажной застройкой, с другой – сколько-нибудь цельных проектов мы в общем-то так и не увидели. То есть задача по созданию современных поселков в полном смысле этого словосочетания осталась невыполненной.

Новая среда с высоким качеством жизни для среднего класса, реализация западного опыта (который тоже не с потолка взялся) построения комфортных жилых поясов вокруг города, продуманное освоение земельных активов – все это оказалось невыполнимым. Реально действующая модель позволяла решить полторы задачи: «убежать» из надоевшего города и – если позволяли деньги – продемонстрировать что-то вроде статуса.

Город между тем оказался не так уж прост и не так уж плох. В нем надо было работать, учить и развивать детей, с кем-то общаться (раз уж за городом так и не сформировалась полноценная среда), лечиться, развлекаться и так далее. Загородная застройка, таким образом, превращалась в «спальный хутор», да и статус со временем «переехал» в другие вещи и явления.

Инициаторы проекта загородного микрорайона малоэтажной застройки «Заповедный» учли весь накопленный в этой сфере опыт и применили проектную технологию «точки сборки». Суть ее довольно проста – если в этом сегменте что-то регулярно не получается, то проблему нужно решать методом фокусировки. То есть в проекте должно сойтись все лучшее и работающее – от обстоятельств места до обстоятельств спроса.

Кроме того, речь идет о поддержке со стороны Администрации Томского района и томских банков, сотрудничество с которыми позволило сформировать действительно привлекательное и доступное по цене предложение.

МЕСТО

Микрорайон строится в границах села Коларово – старинного поселения к югу от Томска, известного действующим храмом, построенным в XVII веке. Здесь же находится геологический природный памятник Синий утес и одноименный санаторий с песчаным летним пляжем, 25-метровым бассейном, спортивной и развлекательной инфраструктурой. Буквально в двухстах метрах от поселка расположена заповедная, особо охраняемая природная зона – уникальный ландшафтный парк Томской области. В протекающей через него реке Тугояковке ловят хариуса, который водится только в чистой воде, при этом неподалеку находятся село Батурино с его знаменитым форелевым прудом, Ларинский заказник и санаторий «Заповедное». Кроме того, в окрестностях села Коларово построен горнолыжный парк «Эдельвейс», на территории которого находятся сразу четыре горных склона с различным рельефом. В парке работают канатные подъемники и прокат горнолыжного снаряжения.

ПОСЕЛОК «ЗАПОВЕДНЫЙ»

В границах самого сельского поселения планируется создать культурно-досуговый комплекс «Спасский» – уникальный для региона проект, реализуемый в рамках долгосрочной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма Томской области». Комплекс должен объединить несколько разнопрофильных центров досуга: детский, игровой и спортивный. Изюминкой «Спасского» станет Дворец торжеств, предназначенный для проведения свадебных церемоний. Здесь же планируется разместить супермаркет, аптеку, офисные объекты и банкоматы.

АЛЕКСАНДР БЕЛЯЕВ, глава Группы компаний «ТИСК», оператор проекта:

– Мне сорок лет, и в процессе работы над проектом я задался вопросом: а чего именно не хватает людям моего поколения, живущим в Томске? Провел опрос и получил довольно однозначный ответ: «Мы очень много работаем, а отдыхать нам практически негде». Да, можно вырваться за пределы области, но это опять же время, которого у нас вечно не хватает. А здесь и буквально под боком есть все – наверное, лучший в области песчаный пляж, горнолыжный комплекс, рыбалка, конные прогулки, хороший бассейн. Ну и конечно же очень красивая природа. Плюс – экология, недаром именно в этих местах в свое время массово строили детские лагеря и санатории. Если говорить о фокусировке всего лучшего, то она проявляется и в этом случае – благодаря сложившейся розе ветров здесь образовался настоящий заповедник чистого воздуха. А еще есть фактор горного склона, примыкающего к поселку: он отражает лучи Солнца, которое практически всегда находится напротив него, за рекой. В итоге тут сложился собственный микроклимат, который заметно теплее, чем в округе. Раньше здесь и пшеница быстрее вызревала.

Важнейшим фактором, повлиявшим на развитие полноценного загородного жилья на западе и сдержавшим его у нас, является транспортная доступность пригорода – особенно в часы пик.

АЛЕКСАНДР БЕЛЯЕВ:

– Когда Европа начала массово переезжать в пригороды? В тот момент, когда там построили хорошие многополосные дороги, связывающие такие пригороды с центрами городов. В случае с Коларово все это уже есть. Новая развязка на Богашевском тракте и обновленная трасса позволяют мне доехать из центра Томска (офис находится в районе переулка 1905 Года) до границы поселка в среднем за 22 минуты. И пока что это единственная трасса, дающая возможность выезжать из города и возвращаться в него без каких-либо пробок – везде узко, а здесь шесть полос отличной дороги.

Кроме того, южное направление у нас довольно хорошо обеспечено сетями. К поселку подведены газовые сети высокого давления, сети низкого давления разведены по участкам. Построены собственный водозабор и станция водоочистки, то есть все коммуникации готовы. На этом примере можно судить об успешном опыте государственно-частного партнерства – местные власти полностью выполнили свои обязательства по поддержке этого проекта.

Если же говорить о таком важном вопросе, как наличие социальной инфраструктуры, то здесь, к примеру, расположена Спасская средняя школа – одна из лучших в Томском районе. В близлежащих селах буквально в километровой доступности работают полностью укомплектованные всем необходимым детские сады и медицинские пункты. Более того, в близлежащем санатории «Синий утес» оказывается полный спектр качественных медицинских услуг.

СПРОС

Здесь тут же возникает вопрос о том, почему подобный подход не был реализован в предыдущие, даже самые благоприятные в экономическом плане периоды.

ДМИТРИЙ ХЛОПЦОВ, доктор экономических наук, заведующий кафедрой экономики ИЭМ ТГУ, директор бюро оценки «ТОККО», соавтор концепции проекта:

– Это вопрос отношения к экономической науке, в которой принято тщательно анализировать спрос. У нас в истории с загородным жильем все ориентировались на абстрактного обеспеченного человека, которому надоело жить в городском «скворечнике». При этом под рукой был западный опыт, когда средний класс массово уезжает жить за город – значит, и у нас должно быть так же. Но это опять же были абстрактные представления, не подкрепленные адекватными практическими решениями.

И еще один вопрос: кто именно покупает загородное жилье? Это люди в возрасте от 35 лет, которые уже что-то заработали и вполне состоялись. Но у них при этом есть дети, а им необходим город – школа, после нее различные внешкольные занятия, да и сами эти люди работают в городе. В итоге получается так, что за день им нужно сделать по шесть – восемь рейсов туда и обратно на собственном автомобиле или же содержать шофера. Нужно обслуживать прилегающую территорию хотя бы для того, чтобы выехать куда-то зимой. То есть ошибка, на мой взгляд, была в том, что девелоперы не до конца изучили спрос. Не желание жить за городом, а именно спрос со всеми его нюансами.

Само желание жить за городом, безусловно, есть, и это неоспоримый факт – многие томичи, загруженные работой, летом буквально переезжают на дачи. Но желание – это не спрос, для того, чтобы он появился, нужны деньги. И вот здесь многие начинают «проседать», даже если у них эти деньги есть: их пугают возможные издержки от переезда за город. Немного забегая вперед, хочу отметить, что предлагаемая нами концепция не предполагает обязательного переезда, речь идет о создании семейного владения – именно так мы назвали этот формат.

Перед тем, как браться за создание общего концепта, я провел довольно большое исследование, которое включало в себя опрос крупнейших томских риелторов и владельцев коттеджных поселков. И, уже исходя из полученных результатов, мной были вынесены рекомендации по ценам, площади участка и наполнению общей концепции.

То есть я сделал вывод о том, что комплексный загородный проект у нас все же возможен. Но такое жилье должно иметь характер именно что семейного владения – люди, достигшие определенного достатка, покупают дом для создания обособленной семейной среды со своими правилами, степенью свободы, уникальной атмосферой и чем угодно еще. Они перевозят туда своих родителей и часто (быть может, каждый день) приезжают сами, привозят родителям внуков, помогают по хозяйству, проводят выходные и отдыхают в кругу большой семьи. Получается, что для них это будет второй дом, всегда ухоженный и уютный.

Если возвращаться к вопросу о содержании дома и участка, то здесь нами предусмотрено создание управляющей компании, которая будет помогать тем же родителям в решении каких-то повседневных задач. К примеру, концепцией предусмотрены услуги приходящих домработниц – при этом в доме они будут не весь день, а, скажем, два часа. Помогли с уборкой одной семье, пошли помогать другим. То же самое касается садовников и подсобных рабочих. Кому-то сложно нарубить дрова для бани – он звонит в управляющую компанию, приходит человек и в течение часа решает эту проблему.

Кроме того, концепция нового микрорайона предполагает единый и четко продуманный архитектурный стиль, создание полноценной добрососедской среды и, что самое главное, совсем не игнорирует городскую часть жизни собственника и его семьи.

АЛЕКСАНДР БЕЛЯЕВ:

– Мы провели комплексное исследование спроса и пришли к выводу, что у поколения от 35 лет и старше есть четкая потребность в наличии собственного дома. Это можно (да и нужно) называть императивом зрелого состоявшегося человека – он должен построить собственный дом. К этому возрасту у нормального человека уже закрыт вопрос с собственным жильем, есть семья, дети, машина и прочее. Но, как правило, нет своего дома и не посажено дерево, а потребность в этом есть. Наше поколение находится как бы в эпицентре ответственности за большую семью – пожилых, но при этом активных родителей и своих детей, которым регулярно хочется большего простора и большей свободы.

При этом практически каждый из нас осознает, что полностью переехать за город не получится. И, в первую очередь, как раз из-за детей, которым необходимо дополнительное образование и общение со сверстниками. Есть и вопрос с полноценным содержанием загородного дома – на это у современного человека просто не остается времени. Максимум, на что нас может хватить, – это обратиться в ТСЖ, чтобы оно решило какую-то общую проблему. А за семейным владением вполне могут присматривать родители, которые и сами будут рады на время (или же совсем) уехать от городской суеты. То есть предлагаемая нами концепция не предполагает обязательного переезда за город и продажу основного жилья тех же родителей. Это – не дача и не единственное жилье. Это что-то вроде большого семейного гнезда, в котором вам всем уютно, тепло и комфортно, где вы чувствуете себя единым целым и при этом свободны в построении нужной вашей семье среды.

Из аналитического доклада бюро оценки «ТОККО»
Социологический анализ, проведенный осенью 2018 года, выявил около 60 тысяч семей, проживающих в городе Томск – из них в трудоспособном возрасте и в возрасте, потенциально захватывающем категорию семей, улучшающих свои жилищные условия и жилищные условия своих родителей, находятся около половины, то есть 30 000 семей. Потенциальный платежеспособный спрос оценивается в объеме 12,5%, то есть в размере 3 750 семей. Годовой спрос (заинтересованность в приобретении домовладений) семей для конкретного проекта оценивается в 5% от объема, то есть в размере 187 семей в год.

Как правило, связка семьи сорокалетних и их родителей имеет сбережения, позволяющие им приобрести такой дом. Более того, мы совместно с томскими банками проработали формат доступной ипотеки для такого жилья. В первом варианте ежемесячный платеж будет укладываться в диапазон 30 – 35 тысяч рублей (при минимальном взносе в виде покупки земли). По второй схеме можно будет использовать материнский капитал, это так называемый ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан на строительство в сельских территориях. В этом случае работает госпрограмма, и ставка опускается до 4%, а ежемесячный платеж находится в диапазоне 15 – 16 тысяч рублей. Вполне посильная для представителей нашего поколения сумма. И здесь очень важно, я отмечаю, что мы не занимаемся долевым строительством. Мы будем строить с использованием собственных оборотных средств, а наш клиент – получать готовое жилье. При этом покупатель будет самостоятельно выбирать, использовать свои средства или заемные в сделке при покупке жилья.

Когда я рассказываю об этой идее знакомым, то вижу, как у них загораются глаза. Как известно, Томск – это студенческий город, в котором многие остаются после учебы и мечтают перевезти сюда своих родителей. С Алтая, из Стрежевого, много откуда еще – и это я говорю только о собственном круге общения и своем поколении. Мы предлагаем именно такое решение. Это место семейного отдыха, формирования среды и концентрации именно семейных ценностей, которых вообще ничто не заменит.

Эти же люди с ходу (как будто уже все решили) задают мне такой вопрос: «Саша, а футбольное поле, как в детстве, там будет, чтобы дети против родителей?». Я отвечаю: «Конечно, будет, и даже лучше, чем в детстве».

То есть я прекрасно понимаю, что строить здесь, скажем, спортзал с тренажерами нет никакого смысла. А вот площадки для активных видов спорта – футбола и волейбола – просто необходимы, и они уже заложены в проект. То же самое относится к детской площадке. Горку и качели каждый может обустроить на своем участке сам, поэтому здесь мы будем создавать нечто большое и не помещающееся в рамки отдельных участков. В перспективе – дальнейшее развитие проката велосипедов, паропланов и снегоходов (все это доступно уже сегодня) как для гостей поселка, так и для тех, кто не хочет покупать подобную технику. Также планируем заниматься обустройством горнолыжного парка «Эдельвейс».

Кроме того, в общественной зоне поселка будет разбит парк и создано два искусственных озера – каждое размером с Белое озеро в Томске. Водоемы позволят снизить уровень грунтовых вод и создать здесь особую атмосферу. Думаю, что утки заведутся здесь сами и через весьма короткое время.

ДМИТРИЙ ХЛОПЦОВ:

– Когда мы выезжаем на запад, то всех нас покоряет единый архитектурный стиль – вот стоят ухоженные домики с похожими черепичными крышами, и все здесь в одном стиле. Порядок и красота, но без казарменного единообразия. А ведь все это результат очень кропотливой градостроительной работы, которую я активно изучаю уже более десяти лет.

К примеру, при строительстве загородного жилья нужно изначально понять, куда и под каким углом должны быть обращены крыши домов. В наших климатических условиях с их льдом и снегом это особенно важно, и все подобные нюансы (а о них у нас почему-то не принято говорить) необходимо учесть на этапе проектирования.

Еще один важный момент заключается в том, что в этом микрорайоне должна сформироваться более или менее единая среда с общей культурой и схожим уровнем дохода жителей. Если мы говорим о современном загородном жилье, а не о выделенном хуторе для очень богатых, то это очень и очень важно. Только в этом случае здесь сложится общение, без которого полноценный загородный формат в принципе невозможен.

АЛЕКСАНДР БЕЛЯЕВ:

– Наш поселок запроектирован в едином архитектурном стиле – юридически это вполне возможно, а с точки зрения экономики так и вообще необходимо. Когда люди увидят, что здесь наконец-то реализован полноценный загородный формат, то и вопросов никаких не останется. Да, нами предусмотрена возможность реализации индивидуальных проектов. Но заниматься этим, вписывая желания клиентов в общий концепт, будут наши архитекторы.

Прямо сейчас мы предлагаем четыре типовых проекта, которые позволят сэкономить как на самом этапе проектирования, так и в ходе последующего строительства. Дома будут строиться из «классического» кирпича с качественной декоративной отделкой.

АЛЕКСАНДР БЕЛЯЕВ:

– Если говорить о стоимости строительства, то нужно понимать, что экономика проекта складывается из вполне понятных параметров. То есть когда девелоперы строят жилье, они, как правило, закладывают в его стоимость фактор срока продаж. Говоря проще, в цене учитываются расходы на продажу объекта сроком, к примеру, на год. У нас этого нет, соответственно и объекты становятся более доступными по стоимости.

Мы выстроили, по сути, безрисковую для всех участников процесса схему. У нас есть свои оборотные средства, без них в бизнесе вообще нельзя, и именно на эти средства мы, по большей части, и будем вести строительство. Начинается все с того, что человек приходит к нам в офис и прямо здесь (без очередей и прочего) оформляет одобрение ипотечного кредита. Мы заключаем с ним договор, он выплачивает нам 1 миллион рублей за земельный участок. Затем мы в двухмесячный срок строим ему дом, вводим его в эксплуатацию, и только после этого происходит купля-продажа дома.

Рисков в этой схеме нет ни у кого. Мы гарантированно строим дом. Покупатель, внеся первоначальный взнос, получает в собственность земельный участок и страхует свои риски. Дальше покупатель пользуется ипотекой от банка или покупает на свои деньги.

За этот год мы совместно с местными властями и томскими банками создали законченный продукт, который содержит в себе ответы на все возможные вопросы. Где я буду жить? Как здесь обстоят дела с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью? Чем я буду здесь заниматься? На какие средства все это можно приобрести? Это неполный список – вы можете дополнить его сами и найти в итоге нужный ответ. Человек приходит к нам и выбирает подходящую ему планировку, при этом разница в цене между предложенными вариантами не будет отличаться в несколько раз. Мы, опираясь на данные экономического анализа, создали ценовой коридор между 4,8 млн и 6 млн рублей – можно, конечно, купить и за большую сумму, верхнего предела тут нет. В итоге клиент получит полностью готовый для проживания и обживания дом. Еще одна задача, которая ставилась изначально, заключалась в том, чтобы на первом этапе здесь можно было обойтись сотней тысяч рублей. Заезжаешь, красишь подготовленные стены, укладываешь на готовую стяжку линолеум, на лестницу ковролин, устанавливаешь приглянувшуюся сантехнику и можешь спокойно привозить сюда свою семью.

При всем этом мы не собираемся строить «впрок», увеличивая тем самым общую стоимость объектов. Первая очередь строительства запланирована в объеме 70 домов – имеющийся спрос уже перекрывает этот показатель, но больше в первый год мы можем попросту не осилить физически. Здесь нужно отработать до мелочей форматы работы с подрядчиками, логистику и прочее – и в последующие годы мы планируем выйти на 100 – 120 домов в год. Пока же 70 домов – это оптимальный уровень, определенный нашими аналитиками. В физических объемах речь будет идти о 3 – 4 машинах с кирпичом ежедневно в течение лета плюс бетон, арматура и прочее. И это действительно много.

Еще одной из изюминок проекта, делающих его уникальным, является то, что строительство гаража здесь является дополнительной опцией. В базовой комплектации для укрытия от осадков и ветра предусмотрен специальный навес, который обойдется покупателю значительно дешевле.

Не секрет, что при продаже коттеджей людям буквально навязывают гараж, цена квадратного метра в котором равна цене метра жилой площади. Мы считаем, что это обман и банальная попытка «срубить» с человека больше денег. Если ему так нужен гараж, то позднее он построит его сам. Предложенный нами вариант с навесом имеет свои плюсы – он взят из годами отработанного финского опыта, в рамках которого такие навесы оборудуются даже у многоквартирных домов. В результате автомобили укрываются от снега, а сама площадка оборудуется доступом к электросети. То есть вы подключаете к условной «розетке» устройство для обогрева двигателя, оно включается в положенный срок, и утром вы без проблем заводите автомобиль. Дешевое и современное решение.

Вообще, мы очень тщательно изучили весь имеющийся опыт и выбрали из него самое ценное для наших климатических и экономических условий. Взять хотя бы тот же забор – понятно, что на кирпичном фундаменте он будет выглядеть красивее. Но помимо этой «красоты» он не будет иметь никого функционала, зато обойдется дороже. Мы предлагаем эффективное решение без такого фундамента. Экономия? Да, и она сказывается на цене для потребителя. Красиво и в едином стиле? Да, и без ущерба для функциональности.

Здесь – в том числе благодаря договоренностям с банками – нам удалось сформировать вполне доступное по цене предложение. Например, дом площадью 104 квадратных метра стоит 4,8 миллиона рублей. Там будут три спальные комнаты и ванная комната на втором этаже, прихожая и гостиная-кухня на первом. За 6 миллионов можно купить дом площадью 139 «квадратов»: здесь гостиная и кухня будут разделены, а на первом этаже появится комната для обустройства кабинета (или же четвертой спальни – это уже в зависимости от конкретных потребностей).

Ежемесячный ипотечный платеж при этом составит вполне посильную сумму – и это не потому, что мы так решили, был проведен тщательный экономический анализ того, какую сумму люди готовы платить за такое жилье. Соответствующие условия мы уже согласовали с нашими ведущими банками.

Все это проявления одного и того же подхода – концентрации оптимальных условий и решений. И если условия здесь созданы самой природой и историей развития томского пригорода, то решения мы формируем сами. Как на основе научного анализа, так и исходя из накопленного опыта – и местного, и мирового. Захочу ли я жить здесь сам? Да, разумеется, тут будет и дом моей семьи, он включен в первую очередь строительства поселка. Можете заходить в гости.

Компании:

Читайте также: