– Ольга Леонидовна, начнем с подведения итогов прошедшего года – цифр, определяющих тенденций и оценок спроса.
– В части ипотечного кредитования 2021 год оказался по-настоящему уникальным – на рекордные темпы прироста выдач повлияли сразу три дополняющие друг друга фактора.
Во-первых, отложенный спрос из-за пандемии: одни клиенты приняли давно назревшее решение об улучшении жилищных условий, другие посчитали недвижимость оптимальным вариантом размещения сбережений. Тем более, что ипотечные ставки – и это второй по счету фактор – в первом полугодии достигали исторического минимума. Таким образом, в сочетании с различными государственными льготами и с учетом динамики цен на квадратный метр приобретение жилья в ипотеку стало выгодным во всех отношениях. В-третьих, в Томске появились или получили дальнейшее развитие интересные девелоперские проекты, которые привлекли внимание и средства потребителей.
В целом, по итогам 2021 года объем выдач ипотечных кредитов ВТБ в Томской области превысил 5,4 млрд рублей. В знаковом для рынка декабре, по данным аналитической компании Frank RG, почти каждая четвертая ипотека в регионе выдана ВТБ. Годовой прирост объема ипотечных кредитов, выданных ВТБ в Томской области, составил 20%.
– Верно ли то, что подобная динамика стала возможной благодаря государственному субсидированию ипотечного сегмента?
– Действительно, одним из основных драйверов развития рынка стала программа господдержки, действующая в стране с 2020 года. ВТБ в Томской области оформил по ней 350 кредитов на сумму около 840 млн рублей.
Потребительский ажиотаж вокруг льготных кредитов, выдаваемых в рамках госпрограммы, пришелся на второй квартал прошлого года – в начале июля люди ожидали модернизации условий господдержки. В дальнейшем спрос начал смещаться в сторону «Семейной ипотеки», условия которой были распространены и на семьи с одним ребенком. Помимо низкой ставки, важным фактором, повлиявшим на востребованность этого продукта, стала максимальная сумма кредита, определенная для нашего региона. Так, в рамках программы господдержки она составляет 3 млн рублей, для «Семейной ипотеки» – 6 млн рублей.
В целом в 2021 году «Семейной ипотекой» воспользовались более 100 клиентов ВТБ в Томской области, в общей сложности им было выдано 300 млн рублей. Доля ипотечных кредитов, выдаваемых в рамках госпрограмм, в четвертом квартале составила около 20% от общего объема выдач – то есть господдержка остается востребованной и доступной для среднестатистического заемщика.
– Что происходит с уровнем ставок и доступностью ипотечных кредитов?
– Только за прошлый год Банк России увеличил размер ключевой ставки вдвое – с 4,25% до 8,5%, максимального значения с декабря 2017-го. Такая динамика не могла не сказаться на уровне ставок по кредитам, в том числе ипотечным.
Я уже упоминала о том, что знаковым для рынка стал декабрь прошлого года – тогда Центробанк поднял ключевую ставку сразу на один процентный пункт. Эксперты ВТБ дали прогноз, согласно которому 2022 год станет периодом двузначных ставок по ипотеке. При этом банк принял решение не повышать ипотечные ставки до конца новогодних каникул, в итоге клиенты получили возможность заключить сделки на прежних условиях во время «высокого сезона».
Нужно понимать, что мы не стремимся к повышению размера ставок и ужесточению условий выдачи кредитов. Напротив, целью банка является обеспечение доступности ипотеки – в особенности, если речь идет о работниках социальной сферы и семьях с детьми.
В конце прошлого года ВТБ выступил с инициативой о модернизации ипотечной госпрограммы, срок действия которой истекает 1 июля нынешнего года. Банк предлагает продолжить выдачу льготных кредитов определенным категориям заемщиков – учителям, врачам, представителям других социально-значимых профессий. Кроме того, инициатива ВТБ предполагает увеличение объемов субсидирования ипотеки в сегменте ИЖС, который растет – в том числе, благодаря пандемии – крайне высокими темпами.
К тому же многие попросту не знают о тех возможностях, которые уже предоставлены им в рамках государственных инициатив. Многодетные семьи могут получить выплаты в размере до 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита – льгота доступна тем, у кого с 1 января 2019 года появился третий или последующий ребенок. Для получения выплаты родителям нужно обратиться в банк, оформивший ипотечный кредит, с заявлением и подтверждающими документами.
– Вы упомянули о субсидировании ипотеки в сегменте ИЖС, насколько реалистичным может быть подобный механизм?
– ВТБ уже распространил условия ипотеки с господдержкой на покупку частных домов с земельным участком – готовый объект можно приобрести по договору купли-продажи у застройщика – юридического лица за исключением инвестиционных фондов и их управляющих компаний. При этом клиентам нашего банка подтверждать доход не обязательно, при подаче заявки через сайт банка им достаточно предоставить отсканированные копии паспорта и СНИЛС.
Мы рассматриваем увеличение потребительского интереса к сегменту ИЖС в качестве достаточно устойчивого тренда, подкрепляемого реалиями пандемии. Если говорить о темпах прироста ввода частных домовладений, то по данным Томскстата, за 11 месяцев 2021 года в Томской области этот показатель вырос почти на 20%. Люди хотят жить в собственных домах, и льготная ипотека с господдержкой поможет им в реализации этой мечты.
– Каким образом можно снизить ставки на уровне конкретного потребителя?
– Таких способов достаточно много. В условиях повышения ставок специалисты банка совместно с представителями компании «Метр квадратный» проанализировали аспекты, которые позволяют заемщикам сократить расходы при оформлении и обслуживании ипотечного кредита. Если обобщенно и коротко, то речь идет о следующих «лайфхаках»:
– подача заявки на кредит в формате онлайн, позволяющая банку предоставлять клиенту определенную скидку за счет экономии на операционных расходах – сегодня более половины заявок от томичей поступают к нам через дистанционные каналы;
– дисконты в рамках партнерских программ с застройщиками и риелторами, работающими на вторичном рынке – в Томской области скидку по ставке можно получить, обратившись в агентства недвижимости «Этажи», «Лагуна», «Перспектива24», «Алатарцев. Недвижимость» и ряд других агентств, состоящих в Лиге профессиональных риелторов;
– скидки в рамках госпрограмм: несмотря на повышение ключевой ставки, ВТБ сохраняет условия по ипотеке с господдержкой неизменными и расценивает это в качестве важнейшей социальной задачи банка. При этом допускается совмещать условия госпрограмм с субсидированными дисконтами партнеров;
– особые условия для зарплатных клиентов банка;
– электронные способы расчетов и регистрации сделки обеспечивают дополнительную безопасность и позволяют получить дисконт, который может быть суммирован с другими скидками банка; электронную регистрацию используют более половины наших клиентов, сервис безопасных расчетов применяется в 75% случаев проведения ипотечных сделок;
– использование материнского капитала для формирования первоначального взноса или погашения кредита. Причем, если сумма маткапитала превышает величину минимального первоначального взноса по кредиту, ВТБ готов осуществить расчет с продавцом в размере полной стоимости жилья из кредитных средств, а сумму капитала зачесть уже после его получения как частично-досрочное погашение ипотеки. В 2022 году при рождении первенца выплата составляет 524,5 тысячи рублей – то есть около 70% от первоначального взноса при покупке двухкомнатной квартиры в спальном районе Томска, а при рождении второго – 693,1 тысячи рублей или 100% от того же первоначального взноса.
– крупный первоначальный взнос, подтверждающий – наряду с занятостью и уровнем дохода – финансовую надежность заемщика;
– снижение ставки при покупке квартиры большой площади: в ВТБ максимальный дисконт применяется при покупке квартиры площадью более 65 квадратных метров;
– оформление налогового вычета (до 260 тысяч за покупку объекта и до 390 тысяч рублей по процентам в 2021 году), который фактически возвращает часть денег, потраченных на покупку квартиры и выплату процентов по кредиту;
– рефинансирование.
– Каковы прогнозы банка по динамике ставки?
– В ближайшей перспективе аналитики ВТБ не ожидают смягчения кредитно-денежной политики Центробанка, а ставки по ипотеке уже достигли двузначных значений. В результате ипотечный рынок ждет охлаждение – вплоть до отката к уровню 2020 года в случае окончательного сворачивания программы господдержки. При этом в ВТБ рассчитывают на то, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и не допустит серьезного проседания рынка.
К тому же, следует понимать, что повышение ставки носит цикличный характер, поэтому регулятор приступит к ее снижению при первой реальной возможности. По достижении инфляционных таргетов Центробанк начнет уменьшать стоимость денег для экономики – в результате, заемщики, оформившие ипотеку прямо сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Именно это мы и наблюдали год тому назад: в условиях пониженных ставок в 2020-м и первой половине 2021 года доля рефинансирования составляла почти 30% от всех ипотечных сделок.
Фото Серафимы Кузиной
