Потерявши – плачем

О рынке жилья, который мы рискуем увидеть еще нескоро.

Компании:

Отечественная валюта, неоднократно признанная «в принципе отвязанной» от колебаний биржевых цен на углеводороды, в очередной раз повела себя по-хулигански и не стала придерживаться навязываемых ей манер. То есть взяла да и ушла вниз под руку с нехорошими ценами на нефть. Старый друг оказался ближе всех якобы новых из числа «позитивных макроэкономических факторов».

Дисциплинарные меры, призванные вразумить беглянку, также не блещут оригинальностью – правительство демонстративно трясет накопленным жирком, а ЦБ понемногу его «сжигает» через механизм порционной продажи накопленной валюты.

Формально экономику должны поддержать нацпроекты, финансирование которых демонстративно не ставится под сомнение. Дескать, деньги есть и будут равномерно распределяться – как по многочисленным направлениям, так и по регионам. Между тем, по одному из «корневых» нацпроектов уже готовится удар с далеко идущими последствиями.


– Практически неделю ипотечные кредиты, которые выдают банки, они, если смотреть «вдлинную», выдают себе в убыток. Здесь вопрос в том, как себя поведет ЦБ. Куда будут решения по ключевой ставке – вверх или вниз. Если это произойдет, ставки могут вернуться еще на 1-2 пункта назад. Сегодня в среднем это 8,5% базовая ставка по ипотечному кредиту.

Гендиректор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, 12 марта 2020 года.

Двенадцатое минус неделя это пятое-шестое число, когда (кроме, пожалуй, Леонида Федуна из «Лукойла») ничего еще, как говорится, не предвещало. Виталий Леонтьевич мог оговориться, мог знать что-то потаенное, но в любом случае его прогноз наделал шума. Мутко, которого сняли с поста вице-премьера как раз за неважные темпы реализации нацпроекта «Строительство», находясь в новой должности просто не мог не нарезать правды-матки. Также, по его словам, какое-то ограниченное время банки еще будут работать по прежним условиям выдачи ипотечных кредитов.

Эксперты, поднятые, что называется, по тревоге в массе своей объявили рост ставок делом уже решенным. Дискуссия развернулась вокруг вероятных индикаторных последствий – одни принялись утверждать, что увеличение ставок не повлечет за собой заметного роста цен на жилье и общего ужесточения условий кредитования, другие, как им и положено, были менее оптимистичны. В любом случае, один из главных императивов нового премьера о «слишком высокой ставке в 9%», одной ногой уже в заветном прошлом.

На следующий же день после заявления Мутко в стране был зарегистрирован фальстарт – и в отличие от спорта отменить его было нельзя. Два небольших банка, не дожидаясь решения ЦБ, повысили ипотечные ставки на 1,5 процентных пункта. Психологический барьер был прорван, по СМИ прокатилось даже в чем-то удовлетворенное «Началось». В большинстве крупных банков реакция на демарш малых коллег выразилась в стандартизированном «Мы чутко наблюдаем за ситуацией, но пока ничего не предпринимаем» либо же «Комментариев по теме нет».

12 марта (!) общественность ознакомилась с аналитической запиской ЦБ под названием «Ипотека и доступность жилья». Чисто конспирологически этот документ может рассматриваться в качестве превентивной попытки «подложить соломку». Дело в том, что аналитики ЦБ внезапно пришли к выводу об ограниченных возможностях ипотеки в деле реализации нацпроекта. Дескать, низкие ставки это хорошо, но и у них есть свои риски.

«В-третьих, ключевая ставка влияет на ипотечные ставки, но только частично. Кроме того, слишком низкие ипотечные ставки могут ухудшить показатели доступности жилья из-за роста цен на него в том случае, если спрос, например, в отдельных регионах будет расти быстрее предложения жилья. В-четвертых, форсированный рост ипотечного кредитования может увеличивать риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости в случае расширения числа заемщиков с невысокой платежеспособностью».

Источник – Банк России.

Главным здесь является общий вывод, согласно которому «концепция несколько изменилась» и ипотека теперь отнюдь не главный фактор развития рынка.

11 марта заместитель губернатора Томской области по строительству Евгений Паршуто сделал несколько важнейших заявлений по поводу ситуации на местном рынке жилья.

Во-первых, он отметил провальные темпы реализации связанных со строительством нацпроектов в первые месяцы 2020 года. К примеру, по вводу жилья область оказалась на 81 месте из 85 возможных. Отрасль продолжает испытывать острую нехватку подготовленных властями земельных участков, усиливаемую политизацией этого вопроса.

Во-вторых, срывы планов по вводу жилья уже (то есть по итогам 2019 года) привели к внушительному росту цен на квадратный метр.

– Чем меньше мы будем строить жилья, тем ситуация будет напряженнее. Только на первичном рынке мы получили рост цены на 19%. Ситуацию надо переломить, нужно создавать заделы на 2021-24 годы. Если сегодня муниципалитеты не будут готовить 150-200 гектаров земельных участков в год, то стройки в Томской области не будет.

На вторичном рынке, по словам Паршуто, цены за год выросли на 16%. И это – до всяких «турбулентностей с волотильностями».

В третьих, ситуация обострилась настолько (а выступления Мутко еще не было), что отрасли потребовалось едва ли не централизованное ручное управление. Именно в таком ключе можно рассматривать заявление Паршуто о создании в Томской области единого штаба по реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», а также по строительству социальных объектов в рамках других нацпроектов.

«Новый формат позволит более эффективно управлять процессами строительства нового жилья, расселения аварийных домов, благоустройства, а также возведения школ, детских садов и медицинских учреждений. Также штаб будет рассматривать вопросы перспективной подготовки земельных участков для комплексного жилищного строительства до 2024 года».

Администрация Томской области, 12 марта 2020 года.

Теперь к вопросу о том, что вызывало определенное недовольство (в духе «Маловато будет!») еще с месяц тому назад и что мы рискуем потерять на весьма неопределенную перспективу.

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в Томской области  по состоянию на первое число месяца (данные бюро ТОККО).

«Ключевой фактор роста ипотечного рынка – тенденция снижения процентных ставок, действовавшая с 2018 года. Ставки по фактически выданным в сентябре 2019 года кредитам на новостройки снизились до уровня 9,12%. По кредитам на вторичном рынке ставки впервые в этом году опустились ниже 10% и составили 9,97%. Ставки по фактически выданным в декабре 2019 года кредитам снизились до уровня 9,0% (9,9% – в среднем за год). В то же время, прогнозируется дальнейшее снижение ставок — до уровня 8,5-8,7% уже в 2020 году.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в банках привело к росту числа купленных в ипотеку квартир – с 2018 года около 70% квартир в Томске покупаются в ипотеку. В целом, имеются условия для восстановления потребительского спроса: снижаются инфляционные ожидания, уровень безработицы не превышает прошлогодних значений».
Обзор рынка жилой недвижимости Томска за 2019 год. Бюро оценки «ТОККО».

«Уходящей натуре», по всей видимости, остается совсем немного, поэтому вопрос о том «Кто виноват?» нужно оставить на не столь отдаленное потом. На вопрос «Что делать?» уже постарался ответить специалист ТДСК Борис Черников (кандидат экономических наук):

«Как сберечь рублевые накопления? У депозитов – низкая доходность, которая даже близко не покрывает обесценение рубля. Можно купить золото. Правда, нужна соответствующая квалификация. В любом случае рынок драгметаллов уже отыграл одну составляющую нынешнего кризиса – коронавирус, поэтому потенциальная доходность не высокая, а вложения остаются рискованными.

Остается традиционный защитный актив в кризисный период – недвижимость. Сейчас в развитии рынка жилья сходятся несколько разнонаправленных тенденций.

Во-первых, из-за падения курса валюты и роста инфляционных ожиданий Центробанк остановит политику смягчения. Вероятно, на его ближайшем заседании 20 марта ключевая ставка (ставка, под которую Центробанк кредитует коммерческие банки) останется неизменной или повысится. Любое решение ЦБ кроме дальнейшего снижения  ставки (мотивируя это поддержанием деловой активности и низкой инфляцией) приведет к развороту рынка ипотечного кредитования и уже в конце марта ставки коммерческих банков могут начать расти.

Во-вторых, разгон инфляции, рост себестоимости и ставок банков, под которые застройщики кредитуют стройки, приведет к росту цены за квадратный метр.

Поэтому для тех, кто хочет сберечь свои денежные средства или задумывался о приобретении жилья в будущем, принимать решение нужно в ближайшее время пока не выросли цены квадратного метра и ставки по ипотеке. Конечно, можно купить электронику или бытовую технику – это будет хорошая покупка, сделанная в правильное время (при условии, что техника действительно была Вам нужна), но – это не способ сберечь накопления и, тем более, не средство инвестиций».

Компании:

Читайте также: