Осторожный оптимизм — 21.12.2017

В ходе заседания за круглым столом, посвященном строительному рынку Томска, экспертная коллегия из числа риелторов, застройщиков и представителей банковского сектора проанализировала перспективы наступающего 2018 года.

Как будут меняться цены на томские квартиры? Каковы итоги деятельности местных застройщиков по состоянию на декабрь 2017 года? Где сегодня и в ближайшей перспективе лучше покупать жилье – в новостройках или на вторичном рынке? Какие именно кредитные условия по договору ипотеки будут предложены банками? Какой может быть степень отдачи от инвестиций в недвижимость? Эти и другие значимые для рынка вопросы были детально рассмотрены в ходе прошедшего обсуждения.

Итоги уходящего года для ведущего застройщика региона – компании ТДСК – по словам ее представителей, оказались достаточно позитивными.

Коммерческий директор ОАО «ТДСК» Михаил Пчелинцев:

– Если говорить о предварительных результатах, становится очевидным, что активный рост показателя ввода жилья, который наблюдался в 2014-15 годах, остался в прошлом. Строительный рынок заметно сбавил темпы, однако если в Новосибирске такого рода спад составляет 20%, то в Томске – около 10%. Да, спрос на квартиры снизился, вслед за ним вниз пошли и показатели строительной отрасли.

В этих условиях Томская домостроительная компания активизировала работу по возведению социальных объектов. 1 сентября этого года в микрорайоне «Зеленые горки» первая за 25 лет новая томская школа приняла 1 100 учащихся. На данный момент компанией сданы в эксплуатацию еще две школы – в микрорайонах «Радонежский» и в «Южные ворота». Готовится к вводу в эксплуатацию третья, на улице Никитина.

В следующем году мы приступаем к строительству еще одного такого объекта в «Зеленых горках», кроме того начнем строить поликлинику и два детских сада. В целом, нам удалось достичь всего, что мы намечали на 2017 год.

Согласно данным статистики, в 2014 году ТДСК ввела в эксплуатацию 210 тыс кв.м жилья в Томской области. В 2015 году – 275 тыс кв.м, в 2016 году – 153 тыс. По имеющимся на данный момент оценкам, в 2017 году компания введет в строй 155 тыс кв.м томского жилья.

Руководитель отдела продаж ТДСК Анна Облакова:

– Цены на малогабаритные квартиры несколько снизились, в то время как стоимость квартир большей площади начала расти. Это говорит о том, что спрос смещается в сторону более комфортного жилья: томичи все активнее приобретают двух- и трехкомнатные квартиры. Для сравнения – в ноябре 2016 доля малогабаритного жилья в покупках составляла 25%, а сейчас всего 15%.

При этом основную долю покупателей квартир от ТДСК составляют томичи (56%). Еще 30% – жители области, 14% приходится на покупателей из Алтайского края, Кемеровской области, Казахстана и других регионов

На сегодняшний день 61% своего предложения мы реализуем в уже готовых домах, соответственно, на этапе строительства приобретается 39% квартир. Вместе с тем, к концу следующего года компания планирует полностью отказаться от реализации жилья на этапе постройки – уже со второй половины 2018 ТДСК не будет предлагать своим клиентам договоры долевого участия в новых объектах. Только готовое и введенное в эксплуатацию жилье.

Директор «Агентства недвижимости Алатарцева» Вадим Алатарцев:

– Тот факт, что спрос смещается в сторону более комфортного и большего по площади жилья, является хорошим знаком. Это говорит о том, что экономическая ситуация в стране все-таки начинает улучшаться. Статистика ТДСК показывает, что малогабаритное жилье теряет как в цене, так и в абсолютном количестве продаж. То есть доходы населения позволяют ему покупать более дорогое жилье.

Конечно, здесь может возникнуть вопрос об исчерпании спроса. Дескать, тот, кто хотел и мог себе позволить что-то малогабаритное, уже в своей массе это купил – то есть такой спрос «заканчивается», отсюда и статистика.

Однако, на мой взгляд, речь идет именно об изменении линии поведения покупателей – опыт показывает, что как только у людей появляется возможность приобрести квартиру чуть качественней, они начинают искать что-то подороже. Во-вторых, если говорить о тенденциях, то в ближайшие годы потребитель точно начнет предъявлять все более высокие требования именно к повышенному комфорту.

Руководитель агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова:

– За IV квартал 2017 года самым востребованным среди покупателей является Октябрьский район Томска – здесь зарегистрирован 31% продаж. За ним следуют Кировский и Советский (по 25%), аутсайдером является Ленинский район города (14,8%). Оставшееся приходится на Томский район, в котором мы также работаем и ведем необходимую статистику.

Причины такого распределения спроса лежат на поверхности – Октябрьский район Томска самый молодой, в нем ведется активная застройка, поэтому и квартиры там покупают чаще всего. В Кировском и Советском районах не ведется масштабных строек. «Отстающий» спрос в Ленинском районе также понятен: по сути, это один большой «спальный район» в виде Каштака, к тому же в Черемошниках со спросом совсем плохо. Однако если ТДСК возьмется планомерно осваивать этот район (в первую очередь, речь идет о строительстве микрорайона «Радонежский»), то с благоустройством там будет явно получше.

Привлекательность Октябрьского района заключается в том, что горожане предпочитают выбирать дома современного типа, построенные за последние 10-15 лет. Большим спросом пользуются квартиры в многоэтажных домах микрорайона «Зеленые горки», а также в новых объектах по улицам Лазо и Рабочей. На втором месте в этом отношении – «хрущевки» в Кировском и Советском районах.

Если говорить о структуре спроса подробнее, то в Томске наибольшим спросом (39,9%) пользуются современные квартиры на вторичном рынке (10-15 лет с момента ввода в строй), затем «хрущевки» (20,7%), и наконец, жилье коридорного типа – «малосемейки» и студии (13,2%). Загородная недвижимость – коттеджи и дома-особняки – сегодня явно находятся не на пике востребованности.

Заместитель управляющего розничным бизнесом «ВТБ» в Томске Наталия Федорова:

– На вторичном рынке жилья сегодня 66% сделок происходит с привлечением ипотечных кредитов. Еще 6% покупок происходит с использованием материнского капитала, сертификатов переселения с севера, для молодых ученых и по другим социальным программам. Почти 28% покупателей рассчитались за квартиру наличными средствами.

Как правило, речь идет не о людях с большими накоплениями, а о тех, кто только что продал свою квартиру и получил на руки наличные. Средняя цена продаваемой недвижимости сегодня – 2 млн 226 тыс рублей. Вторичные квартиры с обычной отделкой в более удачных районах стоят гораздо выше. Понятно, что за комфорт люди готовы платить намного больше.

Заместитель управляющего томским отделением «Сбербанка» Виталий Щуренков:

– За последний год темпы роста по продаже ипотечных кредитов в томском отделении Сбербанка составили 125%. Население действительно перестало бояться кризиса, платежеспособность улучшилась, вследствие чего растет количество проданных банком ипотечных кредитов. В этом году оно будет рекордным за всю нашу новейшую историю.

Вопрос цены:

По заключению экспертов, цены на томские квартиры в 2018 году пойдут в рост.

Причинами тому, по мнению Вадима Алатарцева, служат несколько факторов. Например, снижение ставки ипотечного кредита до 8-8,5% приведет к повышению спроса со стороны населения. Однако с объемами вводимого в строй жилья все будет обстоять несколько сложнее – строительные организации остерегаются строить больше на фоне имеющейся статистики по доходам населения. К тому же произойдет одномоментное удорожание стоимости строительства из-за перехода на продажу исключительно готового жилья. Таким образом, можно прогнозировать рост цен в диапазоне от 6 до 12%.

– Состояние строительной отрасли – это не драйвер роста экономики, а показатель того, насколько она выросла. Каковы же итоги 2017 года для рынка? Совершенно определенно мы не наблюдаем падения спроса, наоборот – зримо видим, что люди стали больше вкладываться в жилье. Значит, покупатели постепенно перестают бояться того, что будет завтра, – считает Вадим Алатарцев.

Согласно расчетам специалистов ТДСК, в 2018 году рост цен неизбежен – и именно по уже упомянутым причинам. Однако происходить он будет постепенно.

– Согласно общероссийским соцопросам , люди, выбирая жилье сегодня, обращают внимание, во-первых, на наличие рядом детсадов, во-вторых, на наличие школ. На третьем месте находятся – нет, не больница или поликлиника – а магазины, клубы, боулинги, кафе. То есть люди уже не хотят «дальнего» досуга и отдыха. Они предпочитают проводить время с семьей и рядом с домом. Поэтому рядом с новостройками кроме супермаркетов требуется еще и досуговая инфраструктура, – заметил Вадим Алатарцев.

Заместитель управляющего томским отделением «Газпромбанка» Павел Малахов:

– Действительно, в уходящем году мы регистрируем повышенный спрос к ипотеке, в нашем банке он вырос на 26% по сравнению с показателями прошлого года. В следующем году мы также прогнозируем сокращение количества вводимого жилья, повышение себестоимости строительства, и как следствие – рост цены за квадратный метр. Основная конкуренция будет наблюдаться на вторичном рынке. Однако рестайлинг предложений объектов недвижимости необходим, новые микрорайоны должны быть конкурентными в сравнении со вторичным рынком по удобству и инфраструктуре.

Специалисты бюро недвижимости ООО «ТДСК ИНВЕСТ» подтверждают, что в уходящем году на вторичном рынке было заключено в два раза больше продаж, чем в 2016-м. Томичи особо охотно покупали квартиры в микрорайоне «Зеленые горки», причем люди выбирали жилье, прежде всего, по критерию наличия поблизости детских садов. Следующий год оценивается представителями «ТДСК ИНВЕСТ» как период роста.

Резюме:

Эксперты сходятся во мнении о том, что цены на томское жилье будут только расти, в то время как объемы строительства расти не будут. Ипотека же станет еще более привлекательной для потребителя – прежде всего, исходя из перспектив снижения уровня кредитной ставки.

Что же касается рекомендаций потенциальным покупателям, то они, по мнению специалистов, должны придерживаться разумной линии поведения. В частности – выбирать подходящий (по потребностям и возможностям) вариант заранее и с учетом упомянутых уже тенденций рынка.