Очевидные проблемы с земельным менеджментом, годами маринуемые местными властями и описанные уже в нескольких материалах нашего нового проекта, отнюдь не являются чем-то окончательно заметенным под коврик в мэрской приемной. Хотя бы только потому, что по этому коврику слишком регулярно проходятся ботинки не вполне гражданского образца.
Вопрос о земле внутри городской черты поднимается регулярно, причем далеко не всегда кровно заинтересованными в этом застройщиками. Многим попросту интересно то, почему Томск в своем градостроительном развитии явно отстает даже от соседних административных центров.
«Мы часто говорим о том, что Томск город молодежный, но долго ли он будет таким оставаться, если молодежь не видит перспектив и ищет лучшие варианты для жизни и продолжения карьеры в других регионах. И речь не идет о климате, а именно о перспективах. Соседние города развиваются гораздо быстрее. Такими темпами наш город скоро вместо Сибирских Афин, можно будет называть мифическими Сибирскими Афинами…
Многие инвесторы и строительные компании, как томские, так и иногородние, которые бы хотели работать в нашем городе, говорят о том, что в Томске сложно работать. Называют несколько причин:
— есть градостроительный план, но город не торопится его исполнять.
— нет понимания, какие районы будут перспективными в ближайшее время, какие инвестиции будут выгодны сейчас, а какие в долгосрочной перспективе.
Но одной из главных причин, о которой говорят все застройщики, инвесторы и томские, и иногородние, и жители – в городе не сформирован земельный банк, соответственно не понятны правила игры. Исходя из этого, я предлагаю комитету по градостроительной политике совместно с администрацией города, а также со всеми заинтересованными сторонами проработать такое предложение».
Чингис Акатаев, спикер Думы города Томска, май 2021 года.
О том, как идет работа над формированием подобного банка, депутатам городской думы доложил заместитель начальника Департамента архитектуры и градостроительства Администрации Томска Сергей Чиков.
У нас есть план
– В настоящее время приоритетным направлением работы администрации является формирование банка земельных участков. В частности, нами был подготовлен перспективный план исполнения нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшую (1-2 года), среднесрочную (3-4 года) и долгосрочную (5 и более лет) перспективу, при этом речь идет о комплексном развитии территорий.
По результатам исполнения перспективного плана в 2020 году было сформировано 28 гектаров земельных участков, что вдвое превышает показатели предыдущих лет. Из представленных в итоге 20 гектаров для строительства многоквартирных домов были подготовлены 15,6 гектара – это земельные участки по переулку Целинный, Иркутскому тракту, улице Высоцкого, а также участки в микрорайонах «Молодежный» и №8 «Солнечной Долины». Для индивидуального жилищного строительства было подготовлено 4,4 гектара. Предполагаемый ввод жилья на данных территориях составляет порядка 120 тысяч квадратных метров и ожидается в период с 2021 по 2025 годы.
Кроме того, этот же перспективный план дал нам возможность сохранить темпы подготовки земельных участков – в нынешнем году мы ожидаем предоставления порядка 20 гектаров.
Уже застроенные территории
– Также в перспективный план была погружена работа по развитию застроенных территорий. В генеральный план и правила землепользования и застройки были внесены соответствующие изменения в части установления новой зоны перспективного развития многоэтажной жилой застройки Ж5 и зоны КУРТ (комплексного и устойчивого развития территорий – ред.) по шести территориям общей площадью 8,4 гектара.
Вместе с тем, в 2019 году была принята региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области. Данная программа предусматривает полное расселение площадок по Сибирской, Целинному, Пушкина и Лебедева – то есть возможность развития этих территорий как застроенных в настоящее время отсутствует.
Например, участок по переулку Целинный был предоставлен «Облстройзаказчику» для строительства многоквартирного дома, который возводится как раз в целях расселения аварийного жилья. Площадка по улице Сибирской, 82 определена под благоустройство в рамках проекта «Формирование современной городской среды». В отношении территорий на улицах Пушкина и Лебедева дальнейший порядок использования будет определен с учетом тех ограничений, которые накладываются в рамках региональной программы. То есть эти площадки могут быть использованы только для строительства социальных и коммунальных объектов, либо парков, скверов и спортивных объектов, либо жилья, возводимого за счет бюджетных средств.
Отдельно хочется отметить то, что 1 января 2021 года глава Градостроительного кодекса РФ, предусматривающая развитие застроенных территорий, была упразднена, поэтому дальнейшая работа по развитию территорий на улице Энтузиастов и переулке Просторный будет продолжаться уже в рамках нового механизма по комплексному развитию территорий. В 2021 году такой работой Администрация города Томска не занималась в связи необходимостью принятия региональных нормативных актов – по информации, предоставленной Администрацией Томской области, они будут разработаны к концу года.
Одним из важнейших направлений развития города, относящимся к среднесрочной и долгосрочной перспективе, являются территории, застроенные аварийным фондом и частным сектором. Это как раз-таки Черемошники к югу от микрорайона «Радонежский», территория в районе пересечения улиц Сибирская и проспекта Комсомольского, а также территория в районе улиц Пришвина и Наумова. Их общая площадь составляет порядка 150 гектаров, ожидаемый ввод – около 500 тысяч квадратных метров. То есть это наш ближайший резерв по комплексному развитию территорий, строительству жилья и социальных объектов.
В рамках развития района Черемошников Администрацией города Томска разработан проект планировки в отношении территории Большой Подгорной, которым было определено место для строительства многоквартирного жилого дома и детского дошкольного учреждения на 280 мест. Таким образом, нами был создан определенный задел для развития этого района с южной его стороны. Соответственно, первой площадкой для строительства с северной стороны стал переулок Целинный. В дальнейшем мы также рассматриваем возможность выхода на комплексное развитие территорий, прилегающих к Целинному и улице Первомайской.
Незастроенные территории и промзоны
– В перспективном плане на 2022-2023 годы мы планируем вовлекать в оборот территорию Промышленного тракта – это порядка 10 гектаров с выходом жилья около 60 тысяч квадратных метров. При этом планы составляются с учетом строительства в ее границах необходимых социальных и обслуживающих объектов через комплексное развитие незастроенных территорий. Срок освоения площадки составляет не менее 5-7 лет, в том числе в связи с необходимостью разработки проекта планировки. В зависимости от типологии жилья возможно даже внесение изменений в генеральный план.
Безусловно, в земельный банк города входят участки, находящиеся в частной собственности. К ближайшей и среднесрочной перспективе относится освоение под цели жилищного строительства территорий бывших промышленных площадок томских предприятий. Указанные территории в настоящее время занимают порядка 77 гектаров с возможным вводом жилья площадью около 460 тысяч квадратных метров.
Администрация города совместно с инвесторами и собственниками этих территорий проводит работу по внесению изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки. К примеру, недавно были внесены изменения в отношении участка по улице Нижне-Луговой, 85, в прошлом году мы меняли зонирование на площади Соляной, а также улицах Войкова и Пушкина. Кроме того, администрацией совместно с инвесторами ведется работа по прекращению действия санитарно-защитных зон предприятий и разработке проектов планировки. В настоящее время в работе находятся проекты планировки по улицам Пушкина и Мокрушина. Также осуществляется деятельность по снятию иных обременений и ограничений, действующих на указанных площадках.
Промежуток
– В 2021 году под застройку многоквартирными домами мы формируем 12 земельных участков площадью 12,1 гектара. При этом 11 участков площадью 11 гектаров находятся в микрорайоне «Сосновый Бор» – по двум из них уже были проведены аукционы, признанные несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. Потенциальным покупателем считается АО ТДСК, для сведения – стоимость годовой аренды составляет порядка 10 миллионов рублей за гектар в год, срок договора рассчитан на семь лет.
Еще один земельный участок предложен нами для блокированной жилой застройки в поселке Просторном – в настоящее время здесь проводится процедура оценки. Ввод жилья с данных площадок составит порядка 70 тысяч квадратных метров, для их освоения также потребуется от двух до семи лет.
Кроме того для индивидуального жилищного строительства был подготовлен 91 земельный участок общей площадью 9,8 гектара. По состоянию на сегодняшний день нами предоставлено 59 таких участков площадью 6,3 гектара.
Фото Администрации Томска
