Градостроительный потенциал Томской области может пострадать по закону.
Источник изображения: сайт областного правительства
Обычно сложный для страны август в нынешнем году прошел относительно спокойно. Исключение было сделано для строительной отрасли, столкнувшейся с феноменом «давно предсказанной внезапности». В начале августа в федеральное законодательство внесены изменения, заметно повлиявшие на градостроительный потенциал регионов, планы застройщиков и настроения людей, планирующих строить частный дом.
Речь о вступлении в силу Федерального закона №301-ФЗ о внесении изменений в статьи Водного кодекса РФ и Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений». Оказалось, о том, что может «прилететь» (или в данном случае «приплыть») из глубин достаточно далекого от строительной сферы Водного кодекса, в среде застройщиков догадывались немногие. Хотя теперь с горькой иронией вспоминают, что обсуждение подобных законодательных инициатив началось более десяти лет назад.
Первое знакомство с новой нормативной базой привело многих представителей отрасли в шок – из буквы принятого закона следует полный запрет на возведение объектов капитального строительства в границах установленных зон затопления и подтопления. Для страны со снежными зимами и «речной цивилизацией» (почти все российские города стоят на берегах рек) это означает существенный удар по и без того проблемному градостроительному потенциалу.
В силу большого значения водоемов для экономики и всего устройства страны новые ограничения затрагивают интересы аграриев, промышленников, представителей логистической сферы и других отраслей. Возводить капитальные объекты у рек и прочих водных объектов вынуждены предприятия многих сфер деятельности, и всем им, очевидно, также придется адаптироваться к новым ограничениям, неся дополнительные издержки. И всё же, основной удар приходится по сфере городского строительства – в том числе, в крупнейших локациях страны.
Например, сразу возникли вопросы у строителей в известном своей «сыростью» Петербурге. В «запретные» зоны попали участки под строительство двух новых башен «Лахта Центра». В зону непонятного и проблемного попали большие территории в Москве, Подмосковье и на Кубани. А в Союзе строителей Иркутской области заявили, что градостроительный потенциал региона может уменьшиться почти на треть.
Для более точного понимания происходящего нужно пояснить, что зоны затопления и подтопления не являются однозначно проблемными участками, используемыми алчными строителями в нехороших целях. По сути, речь идет о реестре, составляемом по результатам многолетних наблюдений за уровнем воды. В итоге, если в условном 1976 году на территории вдруг случился паводок (то есть имело место затопление) или произошел подъем грунтовых вод (здесь речь идет уже о подтоплении), то ее внесут в список соответствующих зон.
Юридическим оформлением реестра занимается Федеральное агентство водных ресурсов – согласно действующим правилам, зона приобретает соответствующий статус при внесении профильных сведений в ЕГРН. Работа по оформлению списка еще не завершена: де-факто в стране насчитывается более 9,6 тыс подобных зон, де-юре их пока немногим более 9 тыс единиц. К концу 2026 года в ЕГРН должны быть внесены сведения о 96 % зон, то есть определенные недоработки наблюдаются и в этом измерении процесса.
Необходимо отметить, что ужесточение нормативной базы во многом связано с поведением недобросовестных застройщиков и не склонных к прогнозированию граждан, решающих заняться ИЖС. Согласно положению Земельного кодекса РФ такие участки получают статус зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), для которой устанавливаются специальные правила использования, ограничивающие права собственников.
Ранее эти ограничения имели «облегченный» характер: строительство в зонах затопления и подтопления разрешалось в случае, если застройщик предусматривал меры защиты — обустройства дамб до создания систем дренажа. При этом допускалось начало строительства объектов без предварительного возведения необходимых инженерных сооружений: закон предусматривал возможность их создания в процессе застройки.
В итоге местные власти нередко сталкивались с ситуациями, когда застройщик мог просто не выполнять обязанности по обеспечению мер защиты, и при этом выигрывать в судах из-за размытости формулировок закона.
Изначально – то есть в прошлом году – соответствующий законопроект в основном касался актуальных для российских городов мер по укреплению речных берегов. И в таком виде он, конечно, не вызывал особых опасений. На дальнейшей его судьбе сказался апрельский паводок 2026 года в Дагестане, после которого Президент РФ утвердил перечень поручений по защите от подобных угроз.
Источник изображения: сайт областного правительства
Законодатели – отчасти из-за установленных сроков – «перестраховались» и приняли закон, о необходимости доработки которого уже говорят профессионалы. Итоговый текст стал неожиданностью как для строителей, так и для юристов, которые отмечают, что ужесточающие нормы были внесены на этапе подготовки ко второму чтению, и пояснительной записки к нововведениям никому увидеть не удалось. Считается, что одним из главных мотивов стало стремление снизить риски бюджета, связанные с необходимостью выплат пострадавшим от паводков и затоплений.
Оправившиеся от первоначального «удивления» строители напомнили, что ранее схожие ограничения вводили в отношении участков на приаэродромных территориях, а в итоге около двух лет разбирались с последствиями. Многих также удивило отсутствие переходного периода, необходимого для смягчения последствий и устранения недоработок и противоречий в законодательной базе.
Некоторую фрустрацию испытали и в Минстрое РФ. Спустя месяц после принятия закона в ведомстве сообщили, что под прямую норму попали 74 млн кв. м, из которых 65 млн кв. м приходится на строящееся жилье.
«Мы глубоко в вопросе, мы знаем, как из него выйти. Никто не останется в заложниках. Все обязательства, взятые компаниями перед людьми или перед банками, или еще перед кем-то, будут выполнены, все объекты будут достроены. Что касается регистрации ИЖС, сегодня Росреестр в рамках ФЗ-218 продолжает регистрацию там, где это возможно. Что будет с ИЖС, мы сейчас дорабатываем. Ждем формирования новой Государственной Думы и будем вносить поправки».
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, («Интерфакс», 3 сентября 2026 года).
Днем ранее ведомство опубликовало письмо с разъяснением порядка применения нового закона. Помимо прочего, в документе, не имеющем юридической силы, указывается, что новый запрет не имеет обратной силы и не должен автоматически блокировать завершение строительства, которое было законно начато до 4 августа 2026 года. Вместе с тем, из текста письма следует, что сам по себе факт наличия «старого» разрешения или уведомления не гарантирует ввод объекта в эксплуатацию – по итогу строителям будет необходимо подтвердить дату начала работ и факт наличия инженерной защиты.
Дополнительные разъяснения от Минстроя РФ должны быть опубликованы в октябре, но уже сейчас понятно, что ответов на значительную часть накопившихся вопросов пока ждать не приходится. Частичным решением мог бы стать четко прописанный регламент снятия статуса зоны затопления и подтопления – чисто юридически такая возможность имеется. Для этого собственник или правообладатель участка должен провести ряд необходимых мероприятий и доказать их достаточность, после чего некто может распорядиться об удалении соответствующей записи в ЕГРН, что автоматически снимет ограничения со стороны Водного кодекса.
А пока бизнес решительно не понимает, как именно может работать такой механизм, кто и за что будет отвечать со стороны властей, какие методики и критерии будут применяться, сколько это все может стоить, как подобная практика скажется на кредитной нагрузке и стоимости ипотеки, что можно будет отстоять в судах (судебной практики по данному вопросу пока, понятное дело нет), какие гарантии могут быть у вложений в защитные сооружения еще до начала нулевого цикла и так далее еще на полэкрана.
Для Томской агломерации новые нормы бьют по самым болевым точкам. Под прямой удар попадают:
Новые правила выводят из оборота тысячи гектаров, что ведет к сокращению градостроительного потенциала региона. Это неизбежно приведет к дефициту земли, росту цен на оставшиеся «сухие» участки и, как следствие, к удорожанию квадратного метра для конечного покупателя.
Для томичей, планирующих строить частный дом, ситуация тоже значительно усложняется. Банки уже начали отслеживать списки зон затопления. Получить проектное финансирование или ипотеку на строительство дома в такой зоне станет невозможно, пока собственник за свой счет не снимет этот статус.
Снова попадает в бюджетный капкан так и не решенная до конца задача по расселению ветхого и аварийного жилья. Значительная часть томского аварийного жилого фонда, ожидающего расселения, расположена именно на подтапливаемых территориях (например, в районе Черемошников или на участках бывшей индивидуальной застройки). По старым правилам застройщик брал на себя расселение в обмен на право строить, обеспечивая инженерную защиту. По новому закону строить там нельзя в принципе. Это означает, что бремя дорогостоящего строительства дамб и дренажных систем до начала работ полностью ляжет на бюджет, либо программа расселения будет заморожена.
Источник фото: архив редакции
Под угрозой могут оказаться не только жилые комплексы. Под блокировку может попасть и необходимая инфраструктура: новые развязки, школы, поликлиники и промышленные площадки, если их пятна застройки пересекаются с границами зон, нанесенными на старые карты гидрологических наблюдений.
Пока эти вопросы остаются без ответа, сложно говорить о градостроительном развитии. Риски, заложенные федеральным законом, могут привести к тому, что самые перспективные площадки для жизни и работы в регионе окажутся замороженными на неопределенный срок.
Владимир Путин
Президент России
Экономическая динамика в России в целом соответствует нашим ожиданиям. По оценке, по итогам всего текущего года рост валового внутреннего продукта будет находиться в пределах одного процента.
Президент региональной ассоциации пищевиков Владимир Кривовяз рассказал о проблемах томских производителей продуктов питания.
Дмитрий Корнев об истории томского компьютерного рынка. Часть 2 (окончание)
