В Томске состоялась отраслевая конференция, посвященная актуальным вопросам строительного комплекса региона и перспективам развития отрасли. Организаторами мероприятия выступили СРО «Томские строители», Союз строителей Томской области и банк ВТБ. Одним из главных вопросов, рассмотренных участниками, стало совершенствование механизма комплексного развития территорий.
Алексей Кондратьев, заместитель губернатора по строительству и архитектуре
– Нынешняя ситуация несколько отличается от тех кризисов или пауз, которые строительная отрасль неоднократно переживала ранее. Несмотря на все сложности с бюджетом центр не отзывает средства из регионов – таких случаев не было ни по одной позиции федерального финансирования строительных проектов. Поэтому нам нужно максимально эффективно администрировать процесс, и в первую очередь это касается проектов с бюджетным финансированием.
Я уверен, что мы справимся с планами, поставленными на 2025 год. По факту речь идет как раз о развитии строительного комплекса и больших площадок, которым необходимо оказывать своевременную поддержку. В особенности это касается крупных территорий, обеспечивающих наибольший вклад в развитие жилищного строительства и улучшение ситуации с жилым фондом, дорогами и социальной инфраструктурой.
Что касается темы КРТ, то вокруг этого механизма очень много споров. Я же считаю, что это форма ГЧП, которое просто необходимо правильно настроить в самом начале процесса освоения территории. И для Томска, который нуждается в реновации огромного количества участков застройки, это крайне актуально.
Мы должны сделать так, чтобы любой из инвесторов понимал, во сколько ему обойдется этот проект, уже в самом начале пути. Соответственно, власть должна максимальным образом сделать прозрачными эти проекты.
Задача, которая поставлена перед профильными департаментами, заключается в том, чтобы количество разрешений на строительство, выданных в 2025 году, было больше, чем в 2024-м, чтобы создать задел на будущее.
Александр Колмаков, глава областного департамента строительства
– Согласно региональному проекту «Жилье» показатель годового объема ввода жилья в 2025 году установлен на уровне 546 тысяч квадратных метров, из них на МКД должно прийтись 296 тысяч. За восемь месяцев введено 186,3 тысячи или 34% от плана, при этом в сегменте многоквартирников речь шла о 55,1 тысячи «квадратов».
В целом по области показатель снизился на 40,2%. При этом анализ, проведенный департаментом, показал, что до конца года строители смогут ввести еще 12 домов площадью 125 тысяч квадратных метров.
Департамент готов к конструктивному диалогу с застройщиками и подрядными организациями. Мы планируем провести определенные корректировки, выполнить задачу по снятию административных барьеров и в дальнейшем работать совместно со строителями над решением возникающих проблем. Итогом всего этого являются показатели ввода, поэтому мы готовы взаимодействовать с вами в режиме 24 на 7.
Тимур Мухамеджанов, глава областного департамента градостроительного развития
– На сегодняшний день КРТ в Большом Томске – это 14 заключенных договоров по развитию территорий общей площадью 56 гектаров. На выходе застройщики и жители получат 350 тысяч квадратных метров жилья, регион – проектную документацию на объекты социальной инфраструктуры и в отдельных случаях строительство детсадов и передачу квартир в муниципальную собственность.
С учетом той проблематики, которую мы все сейчас наблюдаем, этапы реализации проектов четко делятся на две части – до утверждения документации по планировке территории и после него. В ходе работы с застройщиками – а это очень долгий и кропотливый процесс, сопровождающийся спорами – мы всегда сосредотачиваемся на этапе составления документации, потому что если сделать это не очень хорошо, то, скорее всего, в будущем мы не сможем освоить территорию.
Прямо сейчас в Томске есть живой пример того, как не совсем хорошо составленная документация на территорию около 20 гектаров была заблокирована. И единственное возможное решение, которое мы смогли сгенерировать, заключалось в том, чтобы начать разработку с нуля.
Если говорить о том, для чего застройщикам нужно обращаться к практике КРТ, то стоит понимать, что сегодня такой договор является по сути единственным механизмом, в рамках которого возможно начать освоение территории.
Модель здесь очень простая и запрос бизнеса ко мне я вижу так, что мы должны предоставить площадку, оснащенную всеми коммуникациями, при этом желательно со школой и детским садом. При этом нужно понимать, что КРТ – это механизм, в рамках которого мы должны сойтись где-то посредине.
Одна из стратегических целей региона заключается в обновлении и возмещении жилого фонда. А задача КРТ – расселение аварийного жилья. И в этом направлении регион безусловно пойдет вместе с застройщиком. И бюджет будет подставлять плечо при расселении в рамках региональной адресной программы, которую мы примем. Однако речь будет идти как раз о тех районах, которые сейчас заняты аварийным жильем. И это тот потенциал, с которым мы пойдем по пути комплексного развития.
Татьяна Овсянникова, профессор ТГАСУ
– За неполные пять лет, что действует механизм КРТ, практически полностью создана нормативно-правовая база, но по-прежнему нуждаются в совершенствовании финансовые механизмы. Сегодня эти проекты осуществляются только на незастроенных территориях или территориях бывших промзон. Однако, если возвращаться к истокам механизма КРТ, то главной целью этого механизма изначально была реновация существующей городской застройки. Мы проделали ряд модельных расчетов нескольких проектов КРТ, реализуемых на застроенной территории, на которой расположена жилая застройка, и увидели, что без поддержки застройщиков со стороны государства экономика этих проектов не работает. То есть они нереализуемы в финансовой части, потому что низкомаржинальны или даже убыточны для застройщиков.
Более того, эти проекты имеют большой временной лаг, потому что связаны с работой с населением и расселением, иногда это и вовсе доходит до судебных разбирательств, и так далее.
Поэтому если в этой ситуации возможны какие-то решения – а у меня, по правде говоря, пессимистические настроения по этому поводу – то они, безусловно, должны базироваться на консолидации усилий и финансовых возможностей всех участников процесса: застройщиков, органов публичной власти и населения.
Виктор Поляков, заместитель генерального директора ТДСК по развитию
– Комплексное развитие территорий было и остается приоритетом для ТДСК, так исторически сложилось независимо от включения соответствующих норм в Градостроительный кодекс. Основная причина такого подхода заключается в том, что ТДСК – крупная производственная компания, которая работает с большими и тщательно проработанными проектами. Это комплексные начинания, включающие этапы проектирования, производства стройматериалов и собственно строительство. Помимо этого, речь идет об обеспечении синхронной плановой работы всех подразделений холдинга.
Также большую роль играет экономический фактор – реализация больших комплексных проектов позволяет за счет эффекта масштаба строить не только жилье, но и определенную часть необходимой инфраструктуры.
Понятно, что без взаимодействия с властями и решения вопроса о бюджетном участии создать жизнеспособный проект в нынешних условиях маловероятно. Действующее градостроительное законодательство о КРТ предполагает совместную работу строителей и органов власти. И в первую очередь речь нужно вести о проработке проектов с точки зрения экономической целесообразности. КРТ предполагает колоссальные вложения, которые невозможно досконально просчитать на этапе входа в проект, поэтому необходимо искать и находить баланс участия власти и бизнеса.
Фото редакции
