Обсуждение ключевых факторов в деятельности застройщиков состоялось в ходе сессии Дом.РФ «Стратегии развития и финансовые инструменты для жилищного строительства в 2025 году».
Антон Медведев, зампредседателя правления Банка Дом.РФ
– Если говорить о ключевых событиях, самым важным для нас стало то, что во втором полугодии государство отказалось от массового субсидирования спроса и перешло к адресным мерам поддержки.
Вторым фактором, изменившим правила игры, является высокая стоимость денег. Напомню, что в начале 2024-го размер ключевой ставки Центробанка был равен 16%, при этом в течение почти всего года мы ожидали разворота тренда в сторону снижения. По факту же вышло так, что концу года ставка выросла еще на 5 процентных пунктов
Помимо этого, в строительной отрасли усилилась конкуренция за трудовые ресурсы, разворачивающаяся на фоне рекордно низкой безработицы и изменений в миграционной политике.
В настоящее время отрасль находится в поисках нового баланса, причем по нашим клиентам мы видим, что среди застройщиков нет единства относительно выбора стратегии. Компании выстраивают работу, исходя из разных ожиданий и временных горизонтов, однако так или иначе здесь выделяются три варианта.
Первая группа опирается на крайне консервативную стратегию, предписывающую сокращение бизнеса и продажу проектов. Другие застройщики выбирают осторожный подход – фокусируются на реализации текущих проектов и минимизируют количество новых строек. Третьи рассматривают кризис в качестве времени возможностей, активно занимают средства и приобретают проекты с просчитываемой экономикой.
Касательно 2025 года у нас совершенно точно нет ожиданий катастрофы. В имеющихся прогнозных моделях ключевая ставка так или иначе сохраняется на уровне текущих значений – в третьем квартале тренд должен развернуться, но в целом мы исходим из того, что это будет уровень 21% с небольшим коридором. В части динамики цен ожидается сохранение прироста, но в пределах инфляции и с темпами, немного уступающими показателям прошлого года.
Спрос оценивается на уровне второго полугодия 2024-го либо немного ниже – в пределах 10%. Себестоимость строительства продолжит расти и, скорее всего, ее прирост превысит общий показатель увеличения цен. Банковский кредит останется дорогим для застройщика, а рыночная ипотека – за заградительным барьером для заемщика.
Александр Гайдуков, руководитель компании «Страна Девелопмент»
– Ключевым вызовом для застройщиков можно считать депозит по ставке 24%. То есть пока у населения есть возможность положить деньги в банк под такой процент, продаж, скорее всего не будет. Поэтому все мы ждем момента, когда ставки откорректируются и люди начнут покупать квартиры – при ставке в 9% спрос наверняка сместится в сторону жилья.
Помимо этого, нужно отметить следующий момент: мы продаем квартиры в разных субъектах РФ – в том числе в Москве – и видим, что их руководство по-разному реагирует на происходящее. Одни считают, что все в принципе хорошо и строительную отрасль поддерживать не нужно, так как застройщики справятся сами. Поэтому очень приятно видеть, что в Новосибирской области руководство осознает всю сложность происходящего. В регионах количество продаж в среднем упало на 30%, при этом в деньгах падение составило все 70%, так как половина сделок оформляется на условиях ипотеки, а другая половина с оформлением рассрочки.
Нодар Шония, бенефициар группы компаний «Селф»
– На строителей навесили все, что только можно, поэтому сейчас мы не имеем возможности просчитать себестоимость проектов. И что бы с вами ни придумывали, с учетом низкой покупательской способности населения и при таком росте себестоимости без инструментов господдержки вся эта история может обернуться пирамидами и закончиться весьма плачевным образом.
Антон Медведев, зампредседателя правления Банка Дом.РФ
– Большая проблема заключается в том, что покупатели жилья, за которыми уже идет настоящая охота, перестали получать равные условия по ипотечным кредитам в разных банках. По сути ипотечный рынок фрагментировался, так как банки начинают создавать условия максимального благоприятствования для заемщиков, которые берут кредит на покупку жилья в финансируемых этими банками проектах. В иных случаях люди могут сталкиваться с заградительными условиями либо минимальным уровнем одобрения заявок.
В связи с этим я думаю, что сейчас на всех возможных площадках должна активно вестись дискуссия, посвященная этому вопросу. Последнее, что нужно делать в условиях кризиса, это создавать какие-то барьеры и препятствия для широкого рынка покупателей. Ипотечный заемщик должен получать равные условия во всех банках, поэтому я предлагаю застройщикам и отраслевым саморегулируемым организациям активно поднимать эту тему и добиваться нужного решения.
Что касается мер поддержки, то здесь нужно быть реалистами и в первую очередь рассчитывать на собственные силы, учитывая приоритеты сегодняшнего дня. Со своей стороны, Дом.РФ как институт развития в жилищной сфере несколько месяцев назад выступил с одной важной инициативой.
Дело в том, что нынешняя ситуация – это не кризис спроса или предложения, а в чистом виде кризис стоимости денег. И в условиях высоких процентных ставок есть риски того, что темпы запуска новых проектов будут замедляться – а это значит, что цель нацпроекта по вводу 120 миллионов квадратных метров к 2030 году может быть не достигнута. Соответственно, необходима поддержка проектов на начальных этапах их реализации и выработка стимулов для запуска новых проектов.
В результате мы предложили субсидировать процентную ставку по проектам со сроками ввода в 2026 году и далее, чтобы поддержать их экономику в условиях низкого наполнения счетов эскроу и сохранить аппетит девелоперов к запуску новых проектов.
2026 год выбран потому, что проекты с вводом в нынешнем году распроданы в среднем на 50%, и мы не ожидаем здесь каких-то системных проблем – опять же в среднем с ними все будет хорошо даже при текущем уровне ставок. Вместе с тем, по проектам с вводом в 2026-м распродано 25%, в 2027-м – 12%, в 2028-м – вообще на 6-7%. И в том случае, если ситуация со спросом не будет улучшаться, а уровень ставок останется высоким, экономика проектов будет под давлением, и мы вполне можем столкнуться уже не с точечными проблемами. Именно поэтому Дом.РФ продолжает предлагать субсидирование процентной ставки по проектному финансированию застройщиков.
Комментарий генерального директора ТДСК Александра Шпетера
– Застройщики, а значит и покупатели, сегодня находятся в сложной ситуации. Спрос на жилье сохраняется, а вот его доступность – особенно для молодых людей, которые уже сегодня планируют создавать семьи и заводить детей – пока существенно ограничена. Семейная ипотека рассчитана на тех, у кого уже есть дети, но и в этом случае условия ее выдачи ужесточаются.
Что может сделать региональная власть в этой ситуации? В первую очередь, открыто общаться со строителями, не выстраивая баррикады между собой и застройщиками. Это непростое время нужно использовать для того, чтобы подумать о не столь далеком будущем, когда экономические условия изменятся к лучшему.
Нужно искать реалистичные варианты развития региона, общаться с профессионалами, а также переосмысливать имеющиеся жилищные проекты, реализация которых даст быстрый эффект для рывка в развитии транспортной и социальной инфраструктуры.
Главное здесь и сейчас – не останавливаться и не опускать руки.
