В Томске вновь подняли тему реализации проектов КРТ.
Обсуждение перезревшего вопроса о комплексном развитии территорий состоялось на расширенном заседании Комитета по строительству, инфраструктуре и природопользованию областной думы. Участниками дискуссии стали представители строительного комплекса, научного сообщества, муниципалитетов Томской агломерации и ряда департаментов обладминистрации, отвечающих за строительство и инфраструктуру.
– В настоящее время механизм КРТ на территории Томска реализуется в рамках 11 заключенных договоров – в сумме речь идет о 46 гектарах с градостроительным потенциалом в 390 тысяч квадратных метров жилья. При этом помимо жилищного строительства на этих участках предусмотрено проектирование 9 детских садов и 4 школ, возведение одного дошкольного учреждения и двух помещений для размещения объектов здравоохранения, а также создание полноценной внутриквартальной инфраструктуры и расселение аварийных домов.
Обязательства, закрепленные в этих договорах, предписывают расселение 28 МКД (27 аварийных и 1 ветхого) на сумму более 600 млн рублей – в общем списке значится 161 квартира площадью 5 100 квадратных метров.
Работая на перспективу, мы проанализировали около 1 800 гектаров площади города, при этом в расчет не принимались территории, на которых КРТ пока является преждевременным. То есть за скобками остались историческое поселение, садоводческие товарищества, а также индивидуальная, сложившаяся среднеэтажная и высотная застройки.
Таким образом, в приоритете значатся Черемошники, потенциал которых должен быть понятен; центральная часть города, занятая аварийным фондом; и его восточная часть, где нас интересуют незастроенные участки и аварийная застройка.
В основу подхода к работе с перспективными территориями заложены следующие критерии – обеспечение объектами необходимой инфраструктуры, увеличение объемов жилищного строительства (мы, безусловно, ставим такую задачу), сокращение аварийного фонда и участие застройщиков в финансировании социально значимых задач.
По итогу нами были выделены 16 территорий площадью 204 гектара с градостроительным потенциалом в размере 1,9 млн квадратных метров жилья. Общий принцип отбора предполагал поиск замкнутых элементов планировочной структуры (то есть участков, ограниченных улично-дорожной сетью, а также сложившейся застройкой и рельефом), на которых можно было бы разместить необходимую инфраструктуру.
Если говорить об экономике, то, по нашим оценкам, от уже реализуемых проектов государство может получить около 1 млрд рублей. При этом стоит отметить, что речь идет не о прямых доходах бюджета – в эту сумму мы включаем стоимость расселения аварийного жилья; земельных участков, передаваемых нам инвесторами в рамках КРТ по инициативе правообладателя; а также проектной документации на создание социальных объектов, подготавливаемой инвестором. При реализации проектов на всех 16 перспективных площадках экономический эффект может составить около 7 млрд рублей, из которых 6,5 млрд придется на стоимость расселения.
В целом мы рассматриваем КРТ в качестве ключевого инструмента градостроительного регулирования и будем прилагать усилия к тому, чтобы этот механизм (включая соцпартнерство между регионом и инвестором) стал единственным в сфере жилищного строительства на территории области.
Также речь идет о развитии коллегиального способа принятия решений – с этой целью планируется сформировать межведомственную комиссию по КРТ, члены которой будут искать подходы к решению всего комплекса вопросов, возникающих при разработке и реализации подобных проектов.
Кроме того, исходя из опыта уже состоявшихся торгов, мы считаем целесообразным внесение изменений в порядок расчета цены. Более приближенные к экономически обоснованному уровню цены позволят привлечь к торгам инвесторов с реальным ресурсным потенциалом для реализации КРТ.
– Томским строителям известны представленные площадки. Их рассматривали и мы – ни на одной пока «не сходится» экономика.
Нужно понимать, что лозунг «Все сделает застройщик» является ложным, и в итоге область может втянуться в то, что не будет сделано. Да, закон о КРТ предполагал совместную работу строителей и власти, и в первую очередь речь шла о совместной проработке проектов с точки зрения экономической целесообразности. Однако сейчас практически всю нагрузку перекладывают на застройщиков, и есть вероятность, что часть уже заключенных договоров не будет выполнена.
При этом у нас есть проекты с просчитанной и работающей экономикой, которые, кстати, не указаны в представленном перечне. В частности, это большой проект по освоению юго-восточного направления Томска, в котором синхронизированы процессы масштабного жилищного строительства и развития транспортной доступности сразу нескольких районов города.
Для его реализации не нужно просить государственные субсидии. Строительство новых участков МТК можно осуществить на средства инфраструктурных кредитов, вернуть которые вполне реально за счет налогов, полученных от задействованных строительных организаций. И ведь это не 0,7 и не 2 гектара – только первая очередь «Южных Ворот II» занимает 90 гектаров и предполагает ввод 800 тысяч квадратных метров жилья. Прибавьте сюда готовое Малое транспортное кольцо, которое позволит существенно разгрузить существующую дорожную сеть Томска, и вы увидите, что такое по-настоящему комплексный подход.
Я искренне не понимаю, почему город переходит к точечной застройке и работе с людьми, которые приходят сюда, имея лишь ручку в кармане и 10 тысяч рублей уставного капитала. Зачем воспроизводить негативный опыт и губить свое?
Мы предлагаем большой проект, который позволяет решить транспортный вопрос – один из самых острых для Томска. Напомню, многие нынешние проблемы «Солнечной долины» вызваны тем, что вопреки изначальным планам здесь так и не построили проспект Ковалева. Люди, жалующиеся, что автобусы не помещаются в имеющиеся проезды, забывают, что там должен быть проспект, решающий все транспортные проблемы. Схожая история с улицей Ивана Черных, которая должна была стать дублером Иркутского тракта и принять на себя увеличившиеся транспортные потоки.
Важная особенность нашего проекта – то, что мы реализуем его одновременно со строительством шестиполосной магистрали МТК. Денег никто не просит – требуется лишь действующий механизм взаимодействия с властями.
– В нынешних условиях вклад государства, субъекта и муниципалитета приобретает особое значение. Существующий порядок КРТ оказывает на экономику строительных предприятий колоссальное влияние, соответственно, без внешней поддержки они не будут заходить в новые проекты и один за другим начнут отказываться от реализации уже заключенных договоров. Поэтому какую-то часть нагрузки – в том числе по расселению – региону и муниципалитету нужно брать на себя.
– Проведенный нами анализ показывает, что без софинансирования со стороны бюджета подобные проекты не могут быть реализованы. И если мы планируем переложить все на застройщика и ограничиться подсчитыванием эффектов для бюджета, то ничего не получим в конечном результате.
Необходимо отобрать три проекта, просчитать их экономику и выбрать самый эффективный. Затем нужно интегрировать в единый механизм все доступные инструменты бюджетного финансирования (программы расселения аварийного жилья, переселения из районов Крайнего Севера, предоставления жилья участникам СВО и так далее) и применить их на выбранной площадке. Только в этом случае можно получить пример проекта с работающей экономикой.
– История с ветхим фондом является самой сложной и насущной. Сейчас перед нами стоит задача изыскать средства и расселить 226 домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года.
И только после этого мы сможем разговаривать с федеральным центром о программе расселения фонда, признанного аварийным в период с 1 января 2017-го по 1 января 2022-го – напомню, что в ее рамках регион должен получить более 5 млрд рублей.
Средств на работу с этими 226 домами нет, поэтому их надо изыскивать в бюджете области. Расселив эти объекты, мы поможем людям, живущим в сложных условиях, выйдем на новый этап федеральной программы и окажем поддержку строителям, столкнувшимся с закредитованностью и нехваткой оборотных средств.
Фотографии предоставлены пресс-службой облдумы
Марат Хуснуллин
Заместитель председателя правительства РФ
По нацпроекту «Инфраструктура для жизни» в этом году к нормативу приведем порядка 2 000 км региональных и местных дорог, которые ведут к уникальным природным комплексам, памятникам архитектуры, культовым сооружениям, историческим достопримечательностям. Внутренний туризм в России действительно набирает обороты.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области Игорь Браниште о специфике момента и принципах своей работы.
