II Съезд строителей и проектировщиков Томской области был посвящен региональной повестке национального проекта «Жилье и городская среда». Ведущие игроки и эксперты отрасли собрались для обмена мнениями об источниках средств для будущих строек. Однако оптимистичных прогнозов – как ни старались представители власти вывести мероприятие на волну «бодрящего конструктива – по итогу никто так и не выдал.
В стороне от трасс и финансов
О том, что ситуация в строительной отрасли накалена практически до предела, было известно задолго до съезда. В итоге участники съезда так и не дождались губернатора области вкупе с представителями Минстроя РФ (хотя в программе мероприятия значились и тот и другие). За всех пришлось отдуваться вице-губернатору Евгению Паршуто, который объяснил произошедшее следующим образом:
– В нынешней ситуации велики риски того, что цена на жилье вырастет, а возможность купить его уменьшится. Мы вели прямые переговоры с двумя заместителями главы Минстроя РФ, однако в последний момент они решили не приезжать по одной простой причине – ничего не понятно ни по масштабам, ни по параметрам будущего строительства, ни по другим темам, где мы могли бы задать им вопросы.
Фото: Администрация Томской области.
И действительно, если ответить нечего – зачем вообще появляться? Вдобавок, в большом зале областной администрации, где должно было состояться пленарное заседание Съезда, весьма символично отказался работать проектор. Все графики и красочные слайды, которые заготовили эксперты, пришлось отложить в сторону. Неполиткорректно обозвав экран «чудом китайской техники» Паршуто предложил рассматривать материалы на маленьких экранах, которые, впрочем, тоже работали с перебоями.
– К сожалению и инновационная техника иногда дает сбой, – печально оправдывался вице-губернатор.
Однако и без слайдов с графиками было понятно, что строительную отрасль региона ожидают не лучшие времена. После рекордного по количеству введенных «квадратов» 2015 года (почти 700 тыс кв. м), регион стабильно держит планку на уровне 500 тысяч «квадратов». Из 92 строительных компаний более 80% объема обеспечивают десять из них. Причем 53% и 8,8% в этой массе жилья строят соответственно ТДСК и «Карьероуправление», остальные вводят в эксплуатацию по одному объекту в два-три года.
Индивидуальное строительство на селе сокращается. Зато рынок ипотечного кредитования растет четвертый год подряд по 15-20%.
– Ситуация в томском строительном комплексе революционная: потребители жилья не хотят жить по-старому, а строители ещё не могут работать по-новому, – заявил Евгений Паршуто. – Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», в области до 2024 года предстоит построить почти 4 миллиона «квадратов» нового жилья, сократить на 125 тысяч «квадратов» аварийный фонд, благоустроить 1 500 дворов и 152 общественных пространств. На расселение и благоустройство у нас есть 6,3 и 2,8 миллиарда рублей, но нужно еще около пяти. Бюджетные деньги это лишь катализатор притока тех ресурсов, которые нам нужно найти внутри региона.
В ответ управляющий томским филиалом ОАО «Газпромбанк» в Томске Дмитрий Литвиненко выступил с обращением, которое имеет смысл привести здесь полностью.
– Денег в Томской области никогда не было, нет, и не будет, – убежденно заявил Дмитрий Литвиненко, вызвав весьма бурную реакцию собравшихся. – Вы все знаете, что в нашей области лишь один самостоятельный банк – это «Томскпромстройбанк», который вправе сам принимать решения. Он небольшой, поэтому каких-то глобальных изменений на рынке он не делает. Все остальные – это либо филиалы, либо операционные офисы крупных банков. Естественно мы идем в фарватере политики наших головных банков. Вы знаете, что в последние пять лет в любом даже самом крупном банке исчезло долгосрочное финансирование из-за рубежа. Поэтому все банки лавируют, пытаются давать длинные деньги. Последние три года идет рост ипотечного кредитования, на уровне 20-25% год, но, думаю, в следующем году он прекратится. Согласно нацпроекту к 2025 году вам нужно построить почти 4 миллиона «квадратов» жилья. Но ведь их надо еще и продать, чтобы вернуть деньги тем же банкам. А доходы населения падают, ключевая ставка ЦБ, а за ней и ключевая ставка по ипотеке растут.
С 1 ноября ипотечные ставки вырастут в «Газпромбанке», как и в других крупных банках. Строители в связи с федеральным законом №214 теперь лишены доступа к бесплатным деньгам. На мой взгляд, эти изменения играют на руку только банкам, потому что они получают бесплатные средства. Да, мы обязаны давать ресурсы строителям по сниженной ставке. Но на самом деле любой банк стремится предлагать деньги по тем ставкам, которые будут закрывать его риски. И если банк не уверен, что деньги к нему вернутся, он никогда их строителям не даст. Мы прекрасно понимаем, что прогнозировать спрос на жилье крайне сложно, даже зная местоположение объекта. И я бы хотел призвать строителей, прежде чем вступать в тот или иной проект, тщательно просчитывать все затраты и себестоимость. И если вы не уверены – лучше не стройте. Сегодня у вас есть деньги, которые банки дают на строительство объекта, но из этих сумм строитель не имеет право уплачивать проценты по кредиту банку. Вопрос – где вы их возьмете? Отныне будет контролироваться каждая копейка кредитных средств. А просрочка даже в один месяц – и предприятию «каюк». Поэтому очень тщательно взвешивайте свои планы.
Московские эксперты Съезда постарались свернуть дискуссию на тему того, что вообще-то не в деньгах счастье. Им, мягко говоря, не поверили. Например, академик Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) Валерий Теличенко объявил, что большие деньги – это не главное, важно знать, как их потратить. Например, Юрий Лужков мечтал реализовать проект «Большое кольцо Москвы» – строительство 60 стоэтажных небоскребов.
– Однако нужно ли было это москвичам? Построить небоскребы легко, но необходимо понять, для кого мы все это строим, – размышлял эксперт, не принимая во внимание то, как далеки эти проблемы от актуальной для регионов повестки.
Главный архитектор Института генплана Москвы Виталий Лутц поддержал коллегу в его философском полете, посетовав на то, что у Москвы есть немалые деньги, зато нет своего неповторимого лица, некоей особой ауры.
– Бывает, что город располагает огромными финансовыми ресурсами, зато полностью лишен своего оригинального облика. А у Томска есть своя особая духовная историческая аура, которую можно капитализировать, и вокруг которой можно развивать город, – подытожил Виталий Лутц, не вдаваясь, однако, в подробности капитализации.
Ну а руководитель Управления Минкультуры России по СФО Валентина Старокожева вообще посетовала, что «цивилизация» мешает сохранению уникального культурно-исторического облика Томска и лучше бы прогресс вообще до него не добирался, как например, до Енисейска.
– Среди четырех главных исторических поселений Сибири – Томска, Енисейска, Иркутска и Кяхты, Минкульт больше всего рад за Енисейск, поскольку до него, слава Богу, цивилизация не дошла, благодаря чему город сохранил свой неповторимый старинный облик. Томск – это кладезь деревянного зодчества, способный конкурировать с Кижами и Вологдой. Да, Москва должна иметь свое столичное лицо, чтобы презентовать себя иностранным гостям, но именно в регионах, видя неповторимые объекты старины, иностранцы приходят в неописуемый восторг, – резюмировала Старокожева, не прояснив, что мешает столице с ее гигантскими ресурсами восхищать иностранцев своей планомерно уничтожаемой исторической застройкой.
– Да, конечно, в глубинке не развита инфраструктура, дороги, гостиницы, но … знаете, человеку ведь не очень много надо, – сделала вывод эксперт, не уточняя, о каких людях идет речь – москвичах или всех вообще. – Ведь человека формирует среда, и я думаю – кого может сформировать атмосфера наших спальных районов? А приходишь в Татарскую слободу в Томске – вот это да! Может быть не очень просто жить в таких деревянных домах, но зато экологически безопасно, потому что кто его знает – из чего строят современное жилье, где иногда уровень радиации зашкаливают до Бог знает, каких норм? Через 30 лет наши внуки будут спрашивать, какие дома вы оставили нам, чем можно гордиться, чему дать статус памятника культуры? Если считать, что архитектура – это музыка, то сейчас у нас полная какофония и отсутствие классики.
Окончательно добило собравшихся выступление представителя Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Кирилла Янкова, рассказавшего о комплексном плане развития магистральной инфраструктуры страны и роли в нем Томска. Если коротко, то по мнению Янкова, наш регион не затрагивает ни одна из предполагаемых трасс. Единственная надежда – проект, обеспечивающий развитие северного морского пути. Согласно ему, транзитный маршрут между югом Сибири и портами Ямало-Ненецкого автономного округа коснется Томской области, но приступят к его созданию лет через 10-15. Может быть.
– Что ж, Томску в очередной раз «повезло», – мрачно констатировал Евгений Паршуто. – Впрочем, еще в начале XX века Транссиб прошел мимо нас. Надеемся, эта традиция когда-нибудь все же будет нарушена.
Фото: Администрация Томской области.
В поисках спроса
«Круглые столы», состоявшиеся в рамках съезда, где все те же эксперты пытались определить возможности реализации в регионе нацпроекта «Жилье и городская среда», показали, что никакими особыми ресурсами область не располагает. И все потуги стимулировать спрос на жилье упирались в простой и ясный факт – пока в стране продолжается кризис, растут налоги и цены, население не стремится покупать квартиры.
Эксперты, строители и чиновники так и не смогли внятно определить драйверы спроса. Правда, представительница отдела международных отношений ТГАСУ Ника Еремина с комсомольским задором сообщила, что у Томска есть такой мощный ресурс, как его молодежь: «Поколение Y и Z, к которым я также принадлежу, готово платить за новую комфортную среду, отвечающую его потребностям, поэтому мы намерены включаться в игру!».
– Мы ориентируемся на мнение тех, кто покупает жилье, а берут сегодня достаточно дешевое, в основном эконом-класса, – заметил генеральный директор ТДСК Александр Шпетер. – Наши люди не имеют возможности приобретать индивидуальные дома по 200 «квадратов». С первого июля произошла революция в финансировании строительства: полностью ушло долевое участие, ужесточился закон №214. Непрерывно дорожают цемент, металл, стекло, электроэнергия, топливо, растут банковские ставки. Почему же вы ждете снижения себестоимости жилья? У нас нет притока оборотных денег, банки их дать не могут. Запущен механизм саморазрушения застройщиков, и если ситуация не изменится – умрут последние.
Управляющий томским филиалом Сбербанка России Михаил Гребенников заметил, что государство пошло на запрет долевого строительства, чтобы решить проблему обманутых дольщиков:
– С потребителя снимают риски и перекладывают их на строителей. Однако у банков не такое уж благоприятное положение, объем вкладов недостаточен для развития экономики.
– Что ж, обманутых дольщиков больше не будет, зато «убитые» застройщики появятся, – парировали строители.
Собравшиеся отметили, что попытка стимулировать спрос за счет расширения городской агломерации ни к чему не приведет, дополнительные ресурсы у покупателей от этого не увеличатся. Строить арендное жилье также не выгодно – весь этот рынок сегодня ушел в тень. В конце концов, единственным надежным ресурсом, который позволяет томичам хоть как-то улучшать свои жилищные условия, остается ипотека.
– Число желающих получать ипотечные кредиты растет, и сегодня они очень доступны, – подытожил Михаил Гребенников. – Мы постоянно совершенствуем линейку этих продуктов, например, по программе «Губернаторская ипотека» приобретается немало жилья сотрудниками бюджетной сферы. Банки все равно останутся главным стимулирующим фактором развития отрасли, в общем кредитном портфеле Сбербанка две трети составляет финансирование строительства, ипотека и т.п. Поэтому отказываться от сотрудничества мы не намерены.
В общей атмосфере съезда это был, пожалуй, единственный оптимистичный момент. В ситуации, когда доходы населения падают уже четвертый год, бессмысленно ожидать какого-то резкого роста благосостояния людей и ажиотажного спроса на жилье.
