Усилиями мастеров заголовка быстрого приготовления весть о том, что в Москве «поимели совесть» и все-таки продлили действие ипотечных льгот для Томской области, понемногу окрепла и пошла в народ.
На деле речь шла о банальных аппаратных коллизиях, регулярно возникающих между финансовыми и сугубо «исполнительными» ведомствами. Механика таких миниэксцессов довольно проста. Некий «исполнитель» (от Росатома до Минпромторга) до последнего тянет с решением вопроса о локальном «урезании бюджета» – в ведомстве уверены, что лишнего у них ничего нет, а навязываемое урезание нанесет их делу очевидный вред. Кроме того, в таких случаях приходится делать классический выбор между тем, кому из курируемых субъектов в итоге дать, а кого демонстративно обделить – что тоже довольно непросто даже на чисто аппаратном уровне.
В итоге в дело вступают финансисты, которым нужно сводить балансы и, стало быть, добиваться от «исполнителей» определенного снижения расходов по опять же определенным статьям. В публичную сферу производится вброс (иногда даже в форме проекта нормативно-правового акта), провоцирующий сомневающееся ведомство на принятие решения о секвестре.
Стоит отметить, что в случае с льготной ипотекой терпение представителей финансового блока было достаточно эластичным, хотя все это время они вполне настойчиво сигнализировали об опасности формирования ипотечных пузырей, разгона цен и излишней эксплуатации государственной кубышки.
По факту нынешний провоцирующий вброс от ЦБ оказался достаточно тактичным – дескать, ребята, можете не благодарить, но мы уже сделали за вас часть самой трудной работы по определению лишних. Вот вам список 24 регионов, в которых сохранение ставки 6,5%, не вызовет негативных эффектов – мы все посчитали, если что, ссылайтесь на нас.
Ход оказался вполне удачным – в Минстрое были вынуждены начать шевелиться, реагировать и действовать в канве уже предложенной методики. После серии сбивчивых заявлений на тему «все надо хорошенько обдумать» на свет появился более-менее компромиссный вариант.
«В Минстрое придерживаются позиции, что льготную ипотеку нужно продлевать по всей стране, при этом применять дифференцированный подход к регионам, отметил замминистра. Также, по его словам, цена квадратного метра жилья должна оставаться доступной для населения.
– Необходимо увеличивать объем жилищного строительства во всех городах и регионах нашей страны. При этом понятно, что приоритет на 41 агломерацию, потому что на нее приходится порядка чуть больше половины всего объема жилищного строительства, – добавил заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин».
ТАСС, 18 марта 2021.
То есть Минстрой намерен продавливать сохранение действия льгот во всех регионах – при этом уступкой Центробанку выступает введение дифференцированных условий (по всей видимости, речь идет о различных размерах льготной ставки). И в этом плане Томской области еще придется «пободаться» за наиболее выгодные условия.
«Темпы строительства, поддержка спроса и доступность жилья будут значимыми факторами при рассмотрении вопроса о продлении льготной ипотеки на новостройки по ставке не более 6,5%, сообщил в четверг ТАСС заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин…
В Томской области в 2020 году было выдано 11,6 тыс ипотечных кредитов на 25 млрд рублей – на 40% больше, чем в 2019 году, сказал ТАСС вице-губернатор Томской области Евгений Паршуто. По его словам, благодаря программе льготной ипотеки огромное количество людей получило возможность улучшить свои жилищные условия. При этом он не считает, что это привело к огромному росту цен – стоимость квартир в новостройках увеличилась на 6,5%, аналогично подорожало вторичное жилье».
ТАСС, 11 марта 2021.
Выходит, что основным аргументом в пользу Томской области выступает ценовой фактор – дескать, смотрите сами, никакого чрезмерного роста цен по итогам действия программы у нас не произошло, хотя выдача кредитов увеличилась на рекордные 40%.
Далее мы будем опираться на ежегодный «Обзор рынка жилой недвижимости города Томска», выполненный специалистами Бюро оценки ТОККО.
«В первом квартале 2020 года средняя стоимость кв. м превысила значения конца 2019 года как ежемесячно, так и в целом за квартал: в конце марта показатель составил 58 197 руб./1 кв. м. Второй квартал показал увеличение цены к концу июня до 63 384 руб./1 кв. м.
В третьем квартале можно отметить в целом сохранившийся и немного стабилизовавшийся, уровень цен – 62 524 руб./1 кв. м. Конец 3-го и первая половина 4-го квартала характеризовались довольно существенным ростом цен. На конец года усредненный показатель составил 67 005 руб./1 кв. м.».
Таким образом, по данным независимых оценщиков, средний (то есть «интегральный» по первичному и вторичному рынку) показатель только в период с апреля по декабрь вырос почти на 9 тысяч рублей. Между тем, в декабре 2019-го речь и вовсе шла о 55 600 рублях за «квадрат» – то есть в обоих случаях разница явно не «бьется» с искомыми +6,5%.
Нужно отметить, что при составлении данного обзора в расчет не принималось жилье с черновой, дорогой и серьезно поврежденной отделкой, а также объекты площадью менее 30 и более 100 кв. м. То есть речь идет именно о массовом и наиболее приемлемом в плане выдачи ипотечных кредитов сегменте.
По данным Томского отделения Центробанка, озвученным уже в марте, в целом за 2020 год жителям Томской области было выдано более 13 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 29 млрд рублей (заметно больше, чем в комментарии Паршуто, который, судя по всему, пользовался данными за 11 месяцев). При этом суммарный объем ипотечного портфеля вырос на 20% (до 62 млрд рублей), а число выданных кредитов год к году – на 43%.
В целом по программе 6,5% в области было выдано 4 млрд рублей по 1 701 кредиту (14% от общей массы выдачи).
Обзор Бюро оценки ТОККО содержит данные компании ДОМ.РФ за 10 месяцев 2020 года, интересные с точки зрения отдельных пропорций, сложившихся в рамках реализации этой программы.
«Согласно сведениям о принятых заявлениях на получение кредитов по льготной ипотеке под 6,5% годовых, по данным на 22 октября (отчетная дата) в Томской области банки приняли 3,7 тысячи заявок. При этом из общего числа было одобрено 2,6 тысячи заявок, отказано в получении льготных кредитов 920 томичам. Банки заключили с жителями региона 1 166 договоров на выдачу ипотечных кредитов по ставке 6,5%, общая сумма по ним составила 2,752 млрд рублей. Всего было выдано 1 108 кредитов на сумму 2,6 млрд рублей, остальные 150 млн рублей банки пока не выдали.
В среднем в рамках льготной ипотеки томичи берут в банках 2,3 млн рублей. Преимущественно такие кредиты берут в Сбербанке: так, по данным на 22 октября, с апреля банк выдал томичам 810 ипотечных кредитов на 1,9 млрд рублей. Газпромбанк выдал в регионе 91 кредит на 204 млн рублей, ВТБ – 73 ипотеки на 171 млн рублей, «Открытие» – 50 кредитов на 111 млн рублей, Росбанк – 25 кредитов на 165 млн рублей, Промсвязьбанк – 25 кредитов на 63 млн рублей, Совкомбанк – 12 кредитов на сумму 25 млн рублей. Остальные банки выдали по льготной ипотеке единичное число кредитов».
В разрезе административной структуры города разброс усредненных цен по итогам IV квартала сложился следующим образом:
Кировский район – 75 282 рубля за кв. м
Советский район – 71 873 рубля за кв. м
Ленинский район – 64 889 рублей за кв. м
Октябрьский район – 62 373 рубля за кв. м
«Около 63% сделок по итогам прошедших 2020 года зафиксировано в Октябрьском и Ленинском районах (36% и 28%, соответственно): это не самые дорогие в целом в расчете на 1 квадратный метр районы, застраиваемые новым типовым жильем. 36% в полученной выборке приходится на Кировский и Советский районы города (15% и 21%). Наиболее вероятно, что такое распределение объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию жилья в традиционно наиболее привлекательных Кировском и Советском районах».
Также в обзоре отмечается, что основная доля совершенных в 2020 году сделок пришлась на однокомнатные (38%) и двухкомнатные квартиры (39%), соответственно доля трехкомнатных квартир составила 22%.
«Выделение спроса на однокомнатные и двухкомнатные квартиры свидетельствует о наличии в нем инвестиционной составляющей, так как ранее большим спросом пользовались двух- и трехкомнатные квартиры».
По состоянию на конец года наиболее «дорогими» по удельному показателю являлись однокомнатные квартиры, средняя стоимость квадратного метра в которых достигла 71 332 рубля. Для двухкомнатных квартир показатель составил 66 159 рублей, для трехкомнатных – 64 981 рубль за кв. м.
Между тем, по данным даже официальной статистики, только за IV квартал 2020 года – то есть в сравнении с показателями III квартала – цены на томскую «первичку» выросли на 3,6%, причем в сегменте типового жилья прирост составил 4,7%. Схожая динамика зафиксирована и на вторичном рынке томской недвижимости (в среднем цены прибавили 3,4%, в сегменте типовых квартир прирост составил 4,5%).
Как свести все это к уже заявленной, то есть приемлемой для Москвы ценовой динамике, представляется загадкой, хотя, судя по выкладкам того же ЦБ, область явно чему-то соответствует. Чему именно, не сказано и опять-таки непонятно, но общий посыл внушает оптимизм – в появление пузырей на скукожившемся томском рынке никто не поверит даже при ставке в 3%.
