Все к одному

Бум интереса к ИЖС, за счет которого ключевые региональные показатели уберегают себя от области наказуемых значений, получил дополнительный импульс в виде ряда федеральных инициатив. Государство, признавшее стратегический характер спроса на загородное жилье (как минимум, люди действительно готовы тратить на это большие деньги), намерено оказывать необходимую поддержку и осуществлять контроль за соответствующей активностью региональных властей. В Томской области для успеха в этом деле есть почти все – стабильный и достаточно высокий спрос, уже реализующиеся проекты (включая один комплексный и потому вполне модельный) и обновляющаяся региональная власть, заинтересованная в амбициозных и подкрепленных реальным спросом начинаниях. Именно этой крайне актуальной теме был посвящен очередной круглый стол, проведенный нашим изданием с участниками и экспертами томского рынка жилой недвижимости.

Дмитрий Хлопцов, директор Бюро оценки «ТОККО», заведующий кафедрой экономики ТГУ

– Понятно, что происходящее с рынком загородного жилья нельзя рассматривать в отрыве от ситуации, которая складывается непосредственно в Томске. И здесь необходимо отметить очень интересный спектр параметров, зафиксированных нами в течение последних 12 лет.

Нижняя точка, то есть своеобразное ценовое дно рынка, находится в районе кризисного 2009 года. И на восстановление до уровня 2008-го у средних цен на жилье ушло целых 10 лет – в подавляющей части этого спектра мы видим медленный и стабильный рост цен, итоговое значение которого составило 61% за те самые 10 лет.

Эта динамика вполне могла воспроизводиться и дальше – как все мы знаем, к тому времени инфляция замедлилась до рекордных значений, в банковском секторе стабилизировался уровень ставок, соответствующим образом вели себя и цены на жилье. И все бы ничего, но тут случилась пандемия, а за ней и те ограничительные меры, которые незамедлительно сказались на производственном секторе.

Из наиболее очевидных последствий здесь можно упомянуть удорожание стройматериалов и определенный дефицит рабочей силы. Однако самым главным ударом по рынку жилья стало резкое снижение ипотечных ставок, связанное с реализацией государственных программ поддержки. Понятно, что цель была благой – как для развития рынка, так и для населения, которое восприняло все это по-настоящему на ура. При этом к чему это привело в итоге, наверное, тоже понятно – всего за 2,5 года, которые прошли в эпоху коронавируса, цены выросли на 50% против 61% за предыдущие десять лет.

Еще в начале нынешнего года могло возникнуть ощущение того, что рынок все-таки достиг порога цен. Однако последующие события показали, что им снова есть куда расти – по итогам I квартала этот показатель увеличился еще на 8%.

В итоге рост цен – который, по идее, должен стимулировать ввод новых жилых площадей – проявил себя неоднозначным образом. С одной стороны, по итогам 2021 года в Томской области был зафиксирован прирост ввода жилья в размере 25 тысяч квадратных метров, то есть в целом было введено 476,6 тысяч «квадратов». С другой стороны, эта динамика была обеспечена как раз-таки сегментом ИЖС, на который пришлось 300 тысяч квадратных метров или 63% от общего объема ввода. Таким образом, предприятия ввели в строй около 177 тысяч «квадратов» и за год снизили общий показатель на 8,5%, при этом в сегменте ИЖС был зафиксирован рост на 16,1%.

То есть на протяжении 2020 и 2021 годов у нас крепла тенденция, связанная с ростом спроса на загородное жилье. И это очень показательный момент, потому что еще лет пять или шесть тому назад мы, участвуя в схожих мероприятиях, говорили о несформированности рынка, на котором только начали появляться более или менее цельные поселки. Было понятно, что и спрос и предложение необходимо, что называется, воспитать. То есть сказать, что нынешняя ситуация сложилась как-то вдруг, нельзя, многое закладывалось еще пять-семь лет тому назад.

К тому же на все это наложились два очень важных фактора. Во-первых, дороговизна городских квартир, и, во-вторых, растущие возможности в части строительства частных домов. В итоге это и привело к тому, что загородное жилье начало всерьез интересовать томичей.

Например, мы видим, что что спрос на трех и четырехкомнатные квартиры в Томске заметно просел. При этом интерес к просторному жилью у горожан есть, другое дело, что он сместился в сегмент загородных домов. Человек рассуждает следующим образом: «Зачем мне дорогая квартира в Томске, если я могу купить дом неподалеку, который еще обойдется дешевле». И это тоже показатель той динамики, о которой мы сегодня говорим.

Что же касается рынка в целом, то ему, очевидно, еще есть куда стремиться – даже если не брать в расчет всем известные проблемы с инфраструктурой. На сегодняшний день вокруг Томска насчитывается 55 поселков, и это «изобилие» порождает определенную бесструктурность и непрозрачность. Люди не понимают, чем они отличаются друг от друга и не могут выстроить необходимые для всякого рынка иерархии – вроде того, где и почему может быть лучше, а в каком месте еще и дешевле. И это, конечно же, является проблемой.

Олеся Гребнева, управляющий банком «Открытие» в Томской области

– В своем выступлении я буду опираться на исследование реформы сегмента ИЖС, которое провели аналитики головного офиса нашего банка. При этом основная мысль, которую я хочу донести, заключается в следующем – крупнейшие банки пытаются выработать эффективную систему работы с ИЖС уже на протяжении нескольких лет, однако здесь очень многое зависит от действий правительства.

Типовым банковским продуктом в сегменте индивидуального жилья является ипотека с пониженной ставкой для приобретения участка под строительство или покупку готового жилья у аккредитованного застройщика. Кроме того, речь идет о проектном финансировании застройщика с использованием эскроу-счетов или аналогичных схем.

Очень важный момент заключается в том, что с лета прошлого года на сегмент ИЖС начала распространяться семейная ипотека, при этом к настоящему моменту покупателям загородного жилья доступны и другие льготные программы. Вообще, государственная поддержка ИЖС выражена достаточно сильно, причем Минстрой РФ уже анонсировал то, что в дальнейшем она будет развиваться семимильными шагами. Соответственно, мы ожидаем запуск целого ряда стимулирующих госпрограмм – в основном они будут направлены на дополнительное субсидирование процентных ставок в части домов, построенных хозспособом (собственными силами застройщика без привлечения подрядчиков – ред.).

Что касается спроса на индивидуальное жилье, то здесь мы видим достаточно высокий потенциал, который будет реализовываться по двум основным направлениям. Во-первых, речь идет о людях, которые хотят окончательно переехать за город. Во-вторых, у нас стали появляться семьи, рассматривающие загородный дом в качестве второго жилья, а также места семейного отдыха. И насколько я понимаю, поселок «Заповедный» и другие застройщики, представители которых участвуют в нашем сегодняшнем обсуждении, создаются как раз в русле второго подхода.

Наглядным показателем значимости сегмента для Томской области является тот факт, что в структуре ввода жилья доля ИЖС у нас выше, чем в среднем по России. То есть, если в некоторых регионах речь идет о 40% или 50%, то в Томской области этот показатель перевалил за 60%. При этом за I квартал нынешнего года в регионе построено чуть более 70 тысяч «квадратов» индивидуального жилья, тогда как юридические лица не сдали ничего. Прирост показателя к I кварталу прошлого года составил 2%, а это значит, что речь идет о достаточной стабильной части рынка жилой недвижимости.

Важным фактором развития ИЖС выступает господдержка в части инфраструктурных решений комплексной застройки, в рамках которой государство готово содействовать строительству дорог, инженерных сетей и т.д. И здесь действительно необходимо решение региональных властей, позволяющее определить те реперные точки, которые станут приоритетными в деле развития региона.

Тот же Минстрой четко обозначил, что для начала поддержки этого направления ему нужна инициатива со стороны региона. То есть выпуск инфраструктурных облигаций, финансирование проектов со стороны федерального бюджета и другие формы поддержки, реализуемые при условии регионального софинансирования, могут решить многие вопросы – в том числе, и связанные с участием банков. И это действительно крайне актуально, потому что основной проблемой сегмента является подведение инфраструктуры к тем участкам комплексной застройки, которые мы бы хотели видеть поблизости от Томска.

Еще один важный вывод, сделанный нашими аналитиками, заключается в том, что рынок движется по пути комплексного развития территорий. То есть, если раньше жилые комплексы в основном застраивались многоквартирными домами, то сейчас проекты комплексного развития территории претерпевают эволюцию предложения – в них есть место и многоквартирным домам, и малоэтажной застройке, и индивидуальным коттеджам. Поэтому можно сказать, что планировка микрорайонов некоторых застройщиков, например, того же «Заповедного», «Северного парка» в чем-то совпадает с тем видением вопроса, которое сформировалось у наших отраслевиков.

Стержневым здесь является то, что люди хотят иметь в радиусе примерно пяти километров основную социальную и потребительскую инфраструктуру. Поэтому в новых комплексных проектах присутствует некое ядро, которое может включать в себя многоквартирные дома – именно в этом ядре реализуется та самая инфраструктура, при этом оно же обеспечивает высокую маржинальность проекта. Вокруг него формируется среднеэтажная застройка для тех, кто не хочет жить в многоквартирниках, за этим поясом возводятся различные форматы малоэтажного и частного жилья и так далее.

То есть в нашем представлении именно этот вариант комплексной застройки будет наиболее востребованным у потребителя. Конечно, все это потребует внушительной инфраструктуры, а значит и четкой позиции властей по данному вопросу.

Александр Беляев, глава УК ТИСК (реализует проект застройки микрорайона «Заповедный»)

– Если говорить непосредственно о томском рынке, то мы однозначно видим следующий момент – сейчас потребителю нужны готовые дома в уже созданной среде, причем потребность в ней преобладает над заинтересованностью в собственно домах. И проблема рынка как такового заключается в том, что, к большому сожалению, в Томской области эта среда так и не сложилась.

То есть у нас почему-то нет ни одного поселка с доступным жильем и по-настоящему сформированной средой. В дорогих сегментах уже встречаются и философия проекта, и продуманная структура поселка, а вот в широком сегменте комфорт-класса этого пока нет и именно над этим мы сейчас работаем.

Причины такого положения дел вполне прозаичны. К примеру, в проект строительства поселка «Заповедный» только нами инвестировано уже более 300 млн рублей, и это, что называется, капля в море. По нашим расчетам, для реализации проекта в его изначальном виде – то есть без дополнительной земли, которая появилась позже – нужно семь миллиардов рублей. И добиться этого можно путем консолидации усилий с властью, банками и ресурсоснабжающими компаниями. Если говорить про власть, то мы видим, что она готова к этому – ряд вопросов активно прорабатывается с администрацией области. Большая работа ведется с компанией «Газпром газораспределение Томск», то есть уже нынешним летом в поселок придет газ.

Важнейшим событием стало принятие по-настоящему эпохальных поправок в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» – внесенные изменения позволяют финансировать малоэтажное и индивидуальное строительство через механизм проектного финансирования и эскроу-счета. Еще одним позитивным моментом является открытие границ для трудовых мигрантов – не секрет, что в ковидные годы рынок испытывал дефицит рабочей силы, и это достаточно заметно тормозило начатые проекты.

Вообще нужно признать, что изменения в экономике, накопленные с 2019 года, не могли не привести к корректировке изначальной концепции проекта. Напомню, что мы заходили на участок с идеей коттеджного поселка, выполненного в едином архитектурном стиле – и в целом строительство частных домовладений по заказу клиентов ведется так, как и было задумано. При этом, как я уже упоминал, основной спрос сместился в сторону готовых домов, поэтому следующим этапом развития поселка станет улица дуплексов, то есть домов на двух хозяев с отдельными крытыми навесами для автомобилей.

Следуя скорректированной концепции, мы будем строить дома четырех типов. То есть речь идет о том самом комплексном подходе, который признан оптимальным с точки зрения потребительских установок. Кроме коттеджей и дуплексов мы предложим клиентам таунхаусы – это малоэтажный формат, совмещающий несколько (в нашем случае от трех до пяти) квартир. Ядром поселка станут несколько многоквартирных домов, в пространстве которых будет создана коммерческая зона с магазинами и точками по оказанию различных услуг. В планах значится открытие частного детского сада, при этом действующие социальные объекты городского уровня находятся в поселке Синий Утес, расположенном в непосредственной близости от Заповедного.

Вкупе с уникальной природой, спортивными площадками, зонами отдыха, велодорожками, искусственным озером и находящимся неподалеку горнолыжным парком «Эдельвейс» все это формирует ту самую среду, потребность в которой у нас – по крайней мере, в части среднего класса – почти никак не закрывается.

Резюмируя можно сказать, что все условия для развития именно комплексного индивидуального жилищного строительства у нас есть. Главное – не отступать и вместе работать на благо тех, кто ищет лучшей жизни в Томской области, а не за ее пределами.