Признанный метр — 05.09.2019

В самом начале осени томичей оповестили о том, на какую именно площадь московского жилья они могут претендовать, продав квартиру в режиме здесь и сейчас. Арифметическое упражнение на тему провели сотрудники портала «Мир квартир». Путем нехитрых операций с усредненными показателями был составлен рейтинг доступности московской недвижимости для жителей крупных российских городов. Томск занял в нем 31 место (что более или менее характерно для различных рейтингов с его участием) и эквивалент в комнату, площадью 14 кв. м. При этом отмечалось, что за год он подрос на целых два «квадрата».

Сопоставление – как и принято в таких случаях – вызвало пассивную реакцию в духе поиска справедливости, критики социального расслоения и противопоставления столице как таковой. Нюанс же заключался в том, что будь это соотношение несколько иным (к примеру, одна полноценная усредненная квартира в Томске равнялась бы 20 московским «квадратам» без удобств), то речь сразу же зашла бы о другой проблеме. То есть о неподъемных ценах на жилье для тех, кто пока не обзавелся собственными площадями или же хочет «улучшить жилищные условия» в пределах городской черты.

А потому и вопрос о стоимости томского метра в сравнении с какими-то аналогами имеет, что называется, двойное дно. С точки зрения жилья как актива (в том числе – помогающего мигрировать) это все, наверное, печально. Однако в контексте множества внутренних социально-экономических процессов – уже как-то не очень. Ну а в свете грядущих налоговых нововведений, связанных с «уплатой по кадастру» (который также «не будет прежним»), вырисовывается еще одна картина – в перспективе не самая, кстати, интересная для тех же москвичей. Да и в Томске практика оспаривания кадастровой стоимости жилья (которую власти хотят в итоге приблизить к рыночной) является довольно-таки распространенным явлением.

Каков же он «на самом деле» этот томский квадратный метр в различных его ипостасях? Сегодня мы разберем данные, представленные в отчете «Томского областного центра инвентаризации и кадастра» (составлен 15 июля этого года). Причем речь будет идти как раз о «чисто рыночных» (не кадастровых) показателях, которыми пользуются в своей работе государственные оценщики.

В части, посвященной общему состоянию дел, отмечается, что 2018 год «можно назвать хорошим для российского рынка недвижимости». Увеличивался спрос, уменьшались ипотечные ставки – и всем (застройщикам, банкирам и гражданам) это было только на руку. При этом здесь же акцентируются тренды, изменившие рынок недвижимости в стране.

Первый касался сокращения объемов ввода новых объектов – на 10% по стране и на 9% в Томской области (то есть тут мы как бы в тренде и печалиться о специфике не приходится). Причиной тому был назначен кризис 2015 года, в ходе которого «запускали в работу меньше проектов, время сдачи которых подошло только сейчас».

В качестве второго ключевого тренда определен высокий спрос на ипотечные кредиты, ставки по которым постепенно снижались с того же самого кризисного 2015-го. В итоге уровень ставок снизился до 9,5%-10%, что заметно подогрело спрос.

Как итог – объем предложения снизился, спрос вырос, соответственно увеличились и средние цены. Для Томска прирост цен на квартиры составил 10%-15%.

Кроме того, в отчете утверждается следующее:

«Покупатели поверили в недвижимость, как инвестиционный инструмент. Растущие цены на квартиры позволили застройщикам начать новые проекты. 2018 год можно считать короткой передышкой, потому что в 2019 году ситуация изменится не в лучшую сторону».

Среднее значение цены квадратного метра для области составило 24158 тыс рублей, что в московских метрах, наверное, равнозначно месту под напольный цветочный горшок. Для Томска средний показатель составил 52 761 рубль (при минимуме в 33552 и максимуме 189646 рублей).

На втором месте по области (если говорить о городах) находится Стрежевой – 38115 рублей, на третьем Северск – 37093 рубля. Между ними и Томском вклинился Томский район, средняя цена квадратного метра в котором была установлена на уровне 39348 рублей.

По состоянию на IV квартал (благополучного по их же словам) года, специалисты кадастрового органа зарегистрировали следующую картину:

«Структурный анализ предложения жилой недвижимости показывает, что наибольшую долю в объеме предложения занимают квартиры, так называемой, улучшенной планировки (новый тип). В меньшей степени представлены квартиры 75 серии, еще меньшей 86 серии и хрущевки, меньшую долю занимают сталинки и квартиры 67 серии».

Структура предложений по районам и типам (Отчет ОГБУ «ТОЦИК»)

А вот и сводная таблица цен на квадратный метр по районам и типам жилья:

В сегменте коммерческой недвижимости Томска по состоянию на IV квартал прошлого года цены на существующее предложение распределялись следующим образом:

Средние удельные цены объектов в зависимости от района, IV квартал 2018 года (ОГБУ «ТОЦИК»).

Рыночные цены на земельные участки под индивидуальную жилую застройку в черте Томска и неподалеку от нее представлены в следующей таблице:

Собственно говоря, именно на такие ценовые показатели по квадратным метрам различных категорий и типов ориентируется государственная оценка Томской области. О частном взгляде на проблему – в следующих материалах по теме.