19 марта – то есть на фоне вялотекущего вползания в новый кризис – Минстрой РФ опубликовал положения долгожданной программы господдержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Документ действительно ждали – в том числе и по сугубо планово-отчетным причинам. 2019 год четко показал, что основная масса российских застройщиков попросту не способна обеспечивать прирост показателей в условиях свалившейся на них реформы строительной отрасли. Собственно говоря, никакой тайны в этом не было и ранее, загадка усматривалась лишь в том, на что именно (кроме чуда) рассчитывают федеральные чиновники, выставляющие годовые нормативы по жилищному нацпроекту.
Чуда не произошло, а в условиях рухнувших в начале того же марта цен на нефть лимиты на всякого рода чудеса и вовсе стали изрядным дефицитом. Более того, анализ региональных практик показал, что дело прироста городских площадей стопорится не только из-за фактической отмены формата долевого строительства. Ограничительным фактором здесь выступили сами города, по различным причинам не способные породить вал требуемых от них квадратных метров.
В Москве, к примеру, главной причиной томских «неурожаев» всерьез считают высокую степень износа коммунальной инфраструктуры. И в этом видится нечто вроде последствий игры в испорченный телефон.
Томские застройщики действительно жалуются на нехватку подготовленных – в том числе инфраструктурно – земельных участков. При этом ни о каком износе речи здесь не идет, потому что такой инфраструктуры еще нет в природе. Застройщики, опираясь на существующую нормативную базу, просят у властей софинансирования расходов на новые инженерные сети и дороги для районов комплексной застройки.
Запустить программу реновации крупнопанельных домов предложил сенатор от Томской области Владимир Кравченко. С такой инициативой он обратился в адрес министра строительства Владимира Якушева, который выступал на заседании Совета Федерации.
Как пояснил Кравченко, основанием для разработки предложения стало обращение Союза строителей Томской области. Подобная инициатива уже разработана в республике Калмыкия, отметил он. Речь идет о крупнопанельных домах, построенных в 60-е годы прошлого века.
Программа реновации предполагает заблаговременное улучшение жилищного фонда. Запустить ее сенатор Владимир Кравченко предложил за счет средств федерального бюджета…
Также законодатель предложил федеральному центру возобновить действие программы «Жилье для российской семьи». Напомним, эта программа предусматривала компенсацию со стороны Минстроя России застройщикам затрат на строительство инженерных коммуникаций из расчета 4 тысячи рублей за каждый введенный квадратный метр жилья. Таким образом, для потребителей квартира стоила дешевле.
Все озвученные предложения будут направлены правительству России».
ГТРК «Томск», 28 марта 2019 года.
О реновации мы упомянем позднее, прямо здесь важен пример открытого лоббирования на тему «Вам нужен рост числа квадратных метров – часть из них может стоить федерации в районе четырех тысяч за штуку». При этом ничего наглого или взятого с потолка в этом предложении нет – по закону инфраструктуру должны оплачивать именно власти, у региона и муниципалитетов денег на нее нет и не предвидится, а вот программа такая уже была.
Каким образом все это удалось свести к проблеме износа неизвестно, наверное в ход пошло излюбленное для отечественной управленческой практики «дайте им половину удочки, пускай бьют сразу пару зайцев».
Между тем, дошло до того, что для застройщиков проблема софинансирования оказалась сдвинутой на второй план – внутри городской черты попросту кончилась выделенная под строительство земля.
– Строительные компании сегодня практически ушли из областного центра и строят только в Томском районе. Сокращается запас в стройке, то есть объекты, получившие разрешение на строительство и находящиеся в активной фазе строительства. Я в последнее время не вижу аукционов по продаже земельных участков под комплексное жилищное строительство. Почему строители уходят из города? <…> А в Томске у нас есть и районы реновации существующего жилого фонда: этот ресурс составляет 115 гектаров, на которых можно построить 1,4 миллиона квадратных метров жилья, – обратился к строительным организациям Жвачкин.
Он предложил строителям вернуться к строительству в областном центре и отметил, что «как губернатор и строитель отлично знает, что главный сдерживающий фактор на стройке – это дефицит денег, материалов, техники и людей». «Так вот, при реализации национальных проектов недостатка в финансовых ресурсах не будет. Только в этом году по нацпроектам мы должны построить, отремонтировать, спроектировать 70 объектов на сумму в 4,5 миллиарда рублей.
ТАСС, 3 апреля 2019 года.
О том, что сдерживающим фактором здесь может быть еще и нехватка земли (иначе с чего бы застройщики уходили за пределы городской черты?), губернатор отчего-то не упомянул – видимо, нюансы возведения жилья в нынешних условиях находятся за пределами его строительного опыта.
Как бы то ни было, налицо определенный парадокс. Чтобы строителей мотивировали покинуть города ради освоения полей и тундр – это, что называется, в рамках. А вот если дело дошло до обратного, тут явно что-то не так.
Томск действительно выходит из себя, все активнее прирастая застройкой в прилегающих к городской черте участках Томского района.
За январь-июнь 2020 года в Томской области введено в эксплуатацию 121,3 тысяч кв. м жилья.
– Это на 26,2% больше, чем за аналогичный период 2019 года, — прокомментировал заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто. – В многоквартирных домах сдано почти 50 тысяч кв. м, а в индивидуальных — почти 71 тысяча «квадратов».
Для сравнения, за первое полугодие 2019 года в Томской области было сдано 96,1 тыс кв. м жилья. Ввод объектов ИЖС по сравнению с этим периодом вырос на 14,5 %.
Почти половина введенных площадей приходится на Томский район — 56,5 тыс кв. м, только индивидуального жилья здесь введено более 30 тыс кв. м. На втором месте по вводу — город Томск, здесь введено 41,5 тыс кв. м жилья, в том числе 18,8 тыс — индивидуального.
Департамент строительства Администрации Томской области, 8 июля 2020 года.
Для пущей наглядности ситуацию можно проиллюстрировать следующим образом:
Источник – Томскстат (единицей измерения являются квадратные метры).
Понятно, что столь драматический разрыв обеспечивается отнюдь не за счет жителей Томского района (77 тысяч человек на начало 2019 года) – ими граждане, голосующие рублем, становятся несколько позже.
В районе растут высотные кварталы и формируются новые участки малоэтажной застройки. Строители и жители областного центра все чаще выбирают Томский район – со всей его транспортной, инфраструктурной и прочей неоднозначностью. Сам ландшафт томской агломерации, формирующейся вместе с новыми районами и поселками, меняется вполне осязаемыми темпами
С тем, где и как реализуются загородные девелоперские проекты, разбираемся в летней серии материалов.
