Равномерные и флегматичные фрикции, в виде которых сегодня функционирует тема отмены ипотечных льгот, начали работать по прямому назначению – незрелищное «туда-сюда» между ЦБ и Минстроем действует на публику успокаивающим образом.
От первой волны взбудораженных публикаций на тему «ЦБ определил 24 региона-счастливчика» не осталось и следа. Нынешнее вялое «притирание позиций» затерялось где-то между реакцией на интервью с маньяком и подорожанием яиц. То есть одни все еще как бы настаивают на том, что всех удовлетворить не получится, вторые с грустью рассуждают о последствиях в виде нового расслоения между регионами. Позиции, между тем, все-таки сближаются, поэтому в итоге страну может ожидать вполне классический вариант – все получат поровну, но при этом очень мало.
Между тем, так или иначе отменяемые льготы уже планируется заместить новой стимулирующей рынок программой.
«Правительство РФ и Банк России подготовят пилотный проект специальной ипотечной программы для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ставка по ней будет превышать средний показатель по стране, сообщил в субботу журналистам вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
– Мы с Центральным банком, с рядом крупнейших банков провели ряд встреч и договорились в этом году все-таки выпустить такой ипотечный продукт. Наверное, он будет подороже, чем обычный, потому что нет залога реального. Мы его в этом году пробно отработаем и надеемся, что на банковском рынке появится продукт, который позволит каждому владельцу дома взять кредит и перекредитоваться по стройке, – сказал Хуснуллин.
Вице-премьер отметил, что сегодня наблюдается высокий спрос на ипотеку под индивидуальное строительство. По его словам, в целом развитие рынка ИЖС является одной из «точек роста» для строительной отрасли страны».
ТАСС, 27 марта 2021.
Для Томской области, в которой сегмент ИЖС стремительно растет безо всяких правительственных «пилотов», новация может быть весьма актуальной. Если обратиться к официальным данным (здесь и далее это будут данные Томскстата), то за 2020 год темпы роста индивидуального жилищного строительства в регионе составили 41,1% – при этом ввод жилья предприятиями сократился на 24,3%. В целом на долю ИЖС пришлось 57,1% от суммарного объема ввода.
По итогам января-февраля в Томской области введено в строй около 32 тысяч квадратных метров общей площади (+38,6% к аналогичному периоду 2020-го), из них на долю ИЖС пришлось 100%. Справедливости ради, стоит отметить, что годом ранее в регионе наблюдалась схожая картина – из 22,9 тыс кв. м введенных площадей 21,9 пришлось на ИЖС, при этом застройщики все же осилили одну тысячу введенных «квадратов». Между тем в абсолютном выражении число введенных зданий (то есть собственно частных домов) в сравнении с январем-февралем 2020 года увеличилось со 182 до 260 единиц.
Потенциальную емкость томского рынка индивидуального жилья переоценить достаточно трудно – здесь действуют и никуда в обозримом будущем не денутся ограничивающие факторы в виде дефицита подготовленных участков и уровня платежеспособности населения. Однако и с тем, что появление стабильного ипотечного продукта только подстегнет уже набранные темпы, также спорить не приходится.
В потенциальном всплеске платежеспособного (то есть поддержанного банковским капиталом) спроса на индивидуальное жилье может найтись место и для существующих застройщиков. Дело в том, что одной из главных «заноз» все этого дела является проблематичность оценки загородных объектов – банки попросту не рискуют работать с непонятными и малопрозрачными для них стоимостями. И вывод на рынок типовых решений (собственно и являющихся «коньком» для застройщиков) в сегменте ИЖС мог бы каким-то образом сгладить проблему с оценкой. Более того, государство уже подталкивает рынок к формированию такого рода решений.
Переходя к вопросу о том, как именно чувствует себя отрасль, постепенно готовящаяся к новому переформатированию спроса (итоговую отмену господдержки ипотеки, повторимся, никто не отменял), начнем с данной визуализации.
Итак, из 36 строительных фирм области, обследованных Томскстатом в I квартале, более половины считают главными сдерживающими факторами размер налогового бремени и растущую стоимость материалов, конструкций и изделий. При этом динамика цен беспокоит сегмент малых строительных компаний (их насчитывается 28 из 36) заметно меньше проблемы размера уплачиваемых налогов. Кроме того, руководители небольших организаций чувствуют себя более зависимыми от действий конкурентов и происков погоды. Проблемы с платежеспособностью клиентов и недостатком кадров, о которых было принято рассуждать в разгар пандемии, в общем и целом оказались на вторых и последних ролях соответственно.
Общую экономическую ситуацию в отрасли 3% руководителей оценили как «благоприятную», 65% – как «удовлетворительную», 32% – как «неудовлетворительную». Ожидания, связанные со II кварталом, распределились следующим образом: благоприятного развития событий ожидают 9% руководителей, неудовлетворительного – 7%. В сегменте малого предпринимательства положительную оценку общей ситуации дали 4% руководителей, 80% высказались о ней как об «удовлетворительной» и 17% как о «неудовлетворительной».
Индекс предпринимательского доверия, характеризующий бизнес-климат в строительной отрасли, в I квартале 2021 ушел в зону отрицательных значений и составил -8%. Отмечается, что это на 33% ниже уровня прошлогоднего показателя.
Средний уровень задействования производственных мощностей строительных организаций составил 63%. При этом 14% компаний загрузили свои мощности не более чем 30%, еще 35% организаций имели уровень загрузки, превышающий отметку 90%. По малым предприятиям средний уровень использования производственных мощностей составил 49%.
Томскстат.
Как следует из приведенной таблицы, малые предприятия в основном специализируются на капитальном и текущем ремонте, строительством нового жилья пока занята лишь десятая часть небольших компаний.
В I квартале лишь у 6% всех строительных организаций отсутствовали кредитные и заемные средства, при этом в сегменте малого бизнеса этот показатель составил 19%. Инвестиционную деятельность по разным причинам не осуществляли 12% от общего числа строительных компаний и только у 2% организаций был зафиксирован прирост инвестиций. В сегменте малых строительных предприятий инвестиционная деятельность отсутствовала у 32% компаний, о росте вложений заявили те же 2%.
По части обеспеченности заказами и финансовыми средствами в Томской области зафиксирована следующая картина:
— в перспективе трех месяцев низкую степень загруженности имели предприятия с численностью персонала до 50 человек, на 5 месяцев – предприятия с численностью от 51 до 100 человек;
— высокую обеспеченность заказами на перспективу шести месяцев имели предприятия с численностью работников от 101 до 250 человек, на 13 месяцев – с численностью свыше 250 человек;
— высокую обеспеченность финансированием на пять месяцев имели предприятия с численностью от 51 до 100 человек, на 13 месяцев – с численностью свыше 250 человек.
Отметим, что все это – индикаторы отрасли, демонстрирующей завидный прирост в сегменте ИЖС и все еще подпитываемой заниженными ипотечными ставками в сегменте городских многоквартирников. Что произойдет с этой «музыкой» при росте ставок и дополнительном развороте рынка «лицом к деревне» (который к тому же будет завязан на стимулирование типовых загородных решений), предугадать достаточно трудно. Скорее всего, на какой-то период времени строителям станет немного грустнее.
