Фото: shutterstock.com
По итогам минувшего года в Томской области было введено в строй около 452 тысяч квадратных метров жилья. Прирост к доковидному и относительно благополучному в нефтяном плане 2019-му составил 3% – то есть речь идет о показателе, который все-таки состоялся и вышел за рамки допустимой погрешности.
Между тем, порций дегтя в ложку с трехпроцентным раствором меда напрашивается тоже как минимум три.
Во-первых, предприятиями (то есть организациями-застройщиками) было введено в строй всего 194 тысяч «квадратов», то есть за год приходящийся на их долю готовый метраж сократился на 24,3%. Объем ввода в сегменте ИЖС – который по факту и обеспечил итоговые +3% – напротив вырос на 41,4%. Что это за жилье, откуда оно взялось и каким именно критериям соответствует, понятно не совсем.
Во-вторых, в конце 2020-го Минстрой РФ пошел навстречу Томской области и сократил годовой план по вводу (прописывается в нацпроекте «Жилье и городская среда») с 500 до 457 тыс «квадратов». Получается, что в итоге регион – несмотря на все декабрьские усилия, принесшие ему сразу 70 тыс кв. м – не дотянул до скорректированных с его же участием показателей.
В третьих, местом, которое сильно отстает, стал город Томск – по состоянию на декабрь 2020-го итоговое выполнение плана в нем оценивалось на уровне 60%. То есть по идее именно областной центр должен был обеспечивать спрогнозированный и даже утвержденный на самом высоком уровне прирост. На практике же ситуацию спасают неведомые труженики-индивидуалисты, возводящие в бумажных полях и лесах недостающие квадратные метры.
По итогу план на 2021-й было решено подрезать (причем сразу на 20%) в самом начале года. Город Томск, который мог бы выдать недостающие объемы – и тем самым избавить себя же от угрозы дефицита предложения – впал в своеобразное детство. Он отказывается расти, крутит вялые фиги, верит в наукообразные сказки и в целом исполняет стандартный подростковый набор. Дедушке как будто бы вливают инфантилизирующий раствор, а ему при этом хочется еще и еще.
Впрочем, все это грустная лирика. Позитивную (за исключением того же Томска) сторону вопроса осветил в ходе очередной пресс-конференции замгубернатора по строительству Евгений Паршуто.
Фото: сайт Администрации Томской области
А в рублях он еще длиннее
– Строительство в Томской области не останавливалось ни на один день, и это, наверное, единственная отрасль, которая продемонстрировала уверенный рост. По объемам работ, осуществленным в 2020-м, годовой прирост составляет порядка 15% (показатель измеряется в деньгах – ред.). Связано это, конечно, и с нацпроектами, и с реализацией крупных начинаний, и с жилищным строительством. Никого не хочу обидеть, но это больше, чем в сельском хозяйстве, промышленности и многих других направлениях.
В 2020 году мы занимались 600 объектами – как маленькими и локальными, так и грандиозными (такими, например, как хирургический корпус онкодиспансера). В целом объем бюджетного финансирования по этим объектам составил 8,5 млрд рублей. То есть понятно, что раздать их в виде зарплат это одно, а спроектировать, построить, обследовать или же капитально отремонтировать – совершенно другое. Сами работы велись на площади 1,7 млн квадратных метров, в совокупности это две «Солнечные долины».
Метрическая система
– Первый показатель, который всегда спрашивают со строителей и который свидетельствует о здоровье города или целого региона, это ввод жилья. В этом плане область показала хороший результат, по темпам роста относительно 2019 года мы занимаем 33-е место в стране. Основным требованием ко всем субъектам федерации был именно рост – мы показали плюс 3% и считаем такой вариант (без рывков и снижения) наиболее благоприятным.
Согласно данным мониторинга, который ежемесячно проводится Минстроем РФ, в 41 регионе страны были зафиксированы отрицательные результаты – другими словами, объемы ввода сократились по сравнению с 2019 годом. С другой стороны, рывки тоже ни к чему хорошему не приводят, мы это проходили и знаем, поэтому держим планку на уровне 440-450 тысяч квадратных метров в совокупном объеме или 0,42 «квадрата» на человека. Внутри этого показателя большую долю занимает сегмент ИЖС, его рост обусловлен многими причинами, и разбираться с этой тенденцией мы будем отдельно.
Ситуация, которая очень нас тревожит, сложилась в Томске – относительно 2019 года здесь сдано на 45 тысяч «квадратов» меньше, то есть областной центр потянул нас назад. Задача была выполнена за счет Томского района, который показал уверенный прирост в размере 60 тысяч квадратных метров. Что же касается Томска с его 600 тысячами жителей, то он обеспечил лишь 34% от общего показателя.
Четыре сбоку
– В настоящий момент федерация начинает контролировать не только текущие показатели по вводу, но и перспективу, формируемую выдачей разрешений на строительство. Это позволяет понимать существующий запас по жилью и структуру этого запаса. Показатель и его динамика контролируются через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС), и сложившаяся тенденция по выданным разрешениям нас тоже пока не радует.
За 2020 год в области были выданы разрешения на строительство 19 объектов общей площадью 140 тысяч квадратных метров, из них на город Томск – и губернатор уже говорил об этом – пришлось всего четыре разрешения. Можете себе представить: в таком крупном городе теоретически может появиться только четыре дома. И эту тенденцию нам, конечно же, нужно исправить в ближайшее время.
На сегодняшний день в стадии строительства находятся 90 многоквартирных домов общей площадью 750 тысяч «квадратов». В отношении сегмента ИЖС задача ближайшего периода состоит в том, чтобы научиться учитывать не только введенные объекты, но и прогноз по вводу. Как известно, для учета этого жилья существует несколько упрощенный режим, однако через год в ЕИСЖС должны войти все объекты, которые строятся за счет средств граждан.
Ипотека, инфраструктура, институт госзаказчика
– В упомянутом уже мониторинге Минстроя по направлению ипотеки Томская область занимает 11-е место в стране. Объем ипотечного портфеля достиг 61 млрд рублей, за период с января по ноябрь включительно – декабрь еще не учтен – в области было выдано 11 600 кредитов на 25 млрд рублей (относительно 2019 года прирост составил порядка 40%).
Если говорить о планах на 2021 год, то мы – впервые за семь лет существования программы «Стимул» – получили федеральное финансирование на объект транспортной инфраструктуры. Речь идет об улице Тояновской в «Южных Воротах», в этом году мы должны ее построить и сдать в эксплуатацию, объем федеральных средств составил 160 млн рублей. При этом у нас есть возможность поддержать эту тенденцию – в настоящее время готовится проектная документация по дорогам, которые будут прокладываться в районах комплексного жилищного строительства.
В том, что касается программы расселения аварийного жилья, областные власти не раз обозначали следующую позицию – мы не хотим того, чтобы в ее рамках раздавались деньги. То есть главное для людей это не просто получение выплат за свое аварийное жилье, после чего они вынуждены самостоятельно решать свои жилищные проблемы.
Мы предложили основному бенефициару – то есть городу Томску – программу по строительству жилья для целей расселения, наша позиция заключается в том, что людям нужно предоставить комфортабельные квартиры и решить их жилищную проблему на долгие годы. Под эти цели мы усилили государственного заказчика (им выступает ОГКУ «Облстройзаказчик») и получили очень приличные земельные ресурсы в областном центре – речь идет о 8-м микрорайоне «Солнечной долины», это почти 15 гектаров земли, которые по разным причинам простаивали десять лет. Кроме того, мы получили первый участок на переулке Целинном и уже начали строительство объекта.
Думаю, что благодаря таким подходам область сможет ускоренными темпами выполнить программу расселения – именно это было прописано в соглашении с Фондом содействия реформированию ЖКХ, которое мы заключили в прошлом году. Томская область уже получила 700 млн рублей на ускоренное расселение в 2021 году, соответственно мы решаем эту задачу через строительство нового жилья. На Целинном к настоящему времени забито свайное поле, в ближайшее время должен состояться конкурс на 500 млн рублей в рамках строительства первого дома. Также объявлен аукцион на проектирование двух домов в 8-м микрорайоне «Солнечной долины», начало строительства этих объектов мы планируем на 2021 год.
Что же касается системы государственного заказа, то она будет укрепляться. Взять параметры нашего госзаказчика – еще в 2018 году он заказал и контролировал работы на сумму 800 млн рублей. Сегодня портфель «Облстройзаказчика» составляет 5,5 млрд рублей, в нем работают люди (абсолютно компетентные и подготовленные), которые будут экономить государственные ресурсы и оптимально выстраивать решение возложенной на регион задачи.
Коммунальное, концессионное, капитальное
– Наверное, самой значимой частью работы в направлении ЖКХ является концессионный проект в Асино. Честно говоря, я сам не верил в то, что это можно реализовать – и здесь, конечно, огромная благодарность нашему департаменту и центру энергосбережения, который готовил финмодель и упаковывал этот проект.
Речь идет о первой концессии в жилищно-коммунальном комплексе Томской области, причем сразу почти на миллиард рублей и 17 котельных – это почти весь город Асино, в котором к системе централизованного теплоснабжения подключено 12 тысяч человек плюс большое количество социальных объектов. Девять таких котельных будут построены в этом году, остальные – в 2022-м, первый объект уже возведен и готов к эксплуатации, но пока не подключен к газоснабжению. Концессионером выступает ООО «Теплоинвест», дочерняя компания знакомой нам структуры «СМП-95», которая уже давно работает на рынке.
Хочу сказать что в рамках этого проекта мы привлекли из федерального бюджета 300 млн рублей – и это тоже достижение, потому что на решение проблем в сфере ЖКХ получить федеральные деньги очень тяжело. По факту это еще один результат того соглашения, которое мы заключили с Фондом содействия реформированию ЖКХ.
Второй год показатель выполнения краткосрочного плана капитального ремонта многоквартирных домов составляет 100%. Улучшение жилищного фонда коснулось уже 154 тысяч жителей Томской области, в целом фонд собрал 5 млрд рублей – и это наглядный показатель степени доверия со стороны людей. Еще одним таким показателем выступает процент собираемости – на сегодняшний день он составляет 96%, это выше, чем в среднем по России, и здесь у нас есть уверенность в том, что эта система будет работать и в дальнейшем. Разумеется, не без проблем и сложностей – иногда, к примеру, попадаются такие объекты, которые не хочется ремонтировать, потому что они уже близки к аварийному состоянию. Между тем, система функционирует, ею наработан пул подрядчиков из сегмента МСП, которые успешно работают на рынке капитального ремонта МКД.
Что касается видов капремонта, то ранее основной упор делался на работу с крышами и внешними элементами домов. Следующая трехлетка в основном затронет внутренние инженерные системы и это, конечно, более сложные виды работ.
Вернуть мужикам гаражи
– История с принятием норматива «одна квартира – одно машиноместо» пришлась на конец 2013-го – начало 2014 года, начиная с этого момента строительство жилья в Томске начало сжиматься как шагреневая кожа. Напомню, что в прошлом году разрешения на строительство были выданы всего по четырем объектам, и это скромный результат даже для Асино.
Здесь нужно найти правильное и выверенное решение – у нас ведь действовали региональные нормативы, очень толковые и учитывающие все интересы. Надо вернуться к ним и перестать морочить голову себе и людям. Строители не должны бесплатно предоставлять земельные участки для размещения автомобилей, экономика не позволит. Вокруг домов не должны строиться поля огромные для машин, это некомфортно.
Сегодня люди не готовы покупать подземные гаражи стоимостью от 500 тысяч до 1,5 млн рублей, многие автомобили стоят меньше. Поэтому речь должна идти о резервировании мест для строительства парковочных комплексов, которые будут строиться по мере получения людьми такой возможности. Вы же помните ЖСК – это хорошая технология строительства общего имущества, при этом гаражные ЖСК никто не отменял. Пожалуйста, принимайте решение двумя-тремя многоквартирными домами – самое главное, чтобы для этого был земельный участок и типовой проект, и это будет решением проблемы. Но загружать сегодня строителей этим нормативом очень непрофессионально.
