1 февраля Томской домостроительной компании исполнилось 50 лет. Этой знаковой для города дате наше издание посвятило отдельный редакционный проект, освещающий различные аспекты деятельности холдинга в ретроспективе нескольких десятилетий.
Между тем, отдельного внимания заслуживает и актуальная повестка, включающая в себя подведение итогов прошедшего года и постановку планов на ближайшую перспективу. О текущей деятельности компании и личной оценке происходящего на рынке томским журналистам рассказал генеральный директор холдинга Александр Шпетер.
Об итогах 2021 года
– Год выдался сложным и при этом весьма необычным с точки зрения структуры работ и распределения ресурсов компании.
Напомню, что для отрасли 2020-й завершился крайне удачно – на общих результатах сказались и сложившаяся система финансирования, и льготные ипотечные программы, и некоторые другие факторы. В итоге к концу года на рынке сформировался зашкаливающий спрос на квартиры.
2021-й начался уже в другом ключе, при этом мы изначально рассчитывали на то, что он окажется достаточно скромным в плане результатов. Однако затем компания взяла на себя обязательства по строительству в Томске сразу восьми детских садов: город объявил соответствующие аукционы, мы приняли в них участие, и уже в ходе торгов выяснилось, что кроме ТДСК решать эту задачу некому. Для любителей поговорить о том, что мы якобы подмяли по себя рынок, повторю – процедура была рыночной и заявиться на торги могли компании со всей страны, однако в итоге предложенные условия не заинтересовали никого кроме ТДСК.
Сама по себе задача по строительству такого количества детсадов – особенно в сложившихся экономических и эпидемиологических условиях – была для компании несколько избыточной, однако мы взялись за нее. И уже в середине года нам пришлось скорректировать директивный график в сторону сокращения плана по вводу жилья и наращивания усилий в части возведения социальных объектов.
Нужно помнить, что в это же самое время ТДСК работала над хирургическим корпусом онкодиспансера, кернохранилищем НИПИнефти, совершенно уникальным проектом реконструкции взлетно-посадочной полосы томского аэропорта и очень интересным зданием областного суда на подъезде к площади Соляной – к слову говоря, за этот проект также не взялся никто другой. Таким образом, необычный характер 2021 года во многом определялся явным преобладанием социальных и инфраструктурных проектов.
Если говорить о влиянии пандемии, то из-за нее в отрасли начались очень серьезные проблемы с кадрами – люди болели, причем не только у нас, но и у субподрядчиков, а также у многочисленных поставщиков. Пандемия действительно нанесла очень большой урон строительной отрасли. В частности, кроме кадровых потерь имело место нарушение цепочек поставок: организации, производящие для нас стекло, алюминиевые профили, элементы вентиляции и многое другое, как правило, расположены вдали от Томска. То есть заказы нужно было размещать сильно заранее, при этом сами поставщики ввели обязательное условия по предоплате. А откуда брать эти средства, если компания получает деньги только после сдачи готового объекта?
И тем не менее, мы справилась с основными задачами 2021 года, хотя, к примеру, летом доходило до корректировки плана по вводу жилья до отметки 60 тысяч квадратных метров. То есть в тот момент мы посчитали, что с учетом нагрузки по детсадам и прочим непрофильным объектам, компания сможет ввести в строй именно такой объем жилья.
В итоге год закончился достаточно неплохо – компания ввела в эксплуатацию 180 тысяч квадратных метров жилых площадей (из них 20 тысяч в Новосибирске и еще 15 тысяч в Северске), а также четыре детских сада. Еще четыре детсада были в принципе достроены, но не введены в строй из-за ряда незавершенных операций – пандемия привела к тому, что нам попросту не хватило рабочих определенных специальностей. В настоящее время работы по этим объектам находятся на финишной стадии, думаю, что по итогам I квартала все они будут введены в эксплуатацию.
Спрос и ипотечные ставки
– Если говорить о существующем спросе, то все проблемы и потребности томского рынка мы не закроем. ТДСК и не ставит перед собой такую задачу – мы специализируемся на нише относительно недорогого и при этом комфортного жилья стандарт-класса, спрос на которое является достаточно стабильным. В частности, о стабильности спроса на индустриальное жилье свидетельствует появление в этой нише других игроков – за возведение панельных домов на улице Войкова, к примеру, взялась новая для Томска компания. Разумеется, у нас есть проекты и в сегменте комфорт-класса, но это тема для отдельной беседы.
Что касается ипотеки, то времена льготной ставки, очевидно, прошли. Ставки неуклонно растут вслед за поступательным ужесточением кредитно-денежной политики, итогом должны стать двузначные значения процентов по ипотечным кредитам. Инфляционные процессы не сворачиваются, и это, конечно же, скажется на спросе – в итоге он заметно сократится.
«Южные Ворота — 2»
– Несколько лет назад мы приобрели земельный участок площадью 100 гектаров в районе поселка Зональный – компания инвестировала в развитие направления «Южных ворот». Ранее таким же образом были куплены еще 70 гектаров паев, принадлежавших местным собственникам.
Решением Думы Томского района эти земли сменили статус и были переведены в категорию, предназначенную для строительства жилья. Впереди нас ждет еще целый ряд подготовительных мероприятий.
Для демонстрации градостроительного потенциала территории мы разработали эскизный проект «Южных Ворот-2», который, конечно же, не является чем-то конечным: на практике все будет зависеть от рынка. Разумеется, этот район будет отличаться от первых «Южных Ворот» – хотя бы потому, что строительная наука и архитектура не стоят на месте.
Первая новелла, обязательная для данного участка, заключается в квартальной застройке и реализации принципа «дворы без машин». Автомобили будут размещаться по внешнему периметру кварталов, также в качестве дополнительного варианта рассматривается строительство подземных паркингов. Совершенно точно известно одно – дворы будут сформированы в виде благоустроенных пространств, освобожденных от автомобилей.
Кроме того, изменилась и общая концепция проекта: совершенно очевидно, что там будут построены дома нового типа. В настоящее время ТДСК заканчивает разработку новой домостроительной системы, адаптированной к запросам потребителей и изменившимся требованиям безопасности – в том числе пожарной.
Ввод объектов в 2022 году
– Как я уже говорил, в I квартале в строй будут введены еще четыре детских сада, а к середине года ТДСК завершит работу над строительством хирургического корпуса онкодиспансера.
Мы продолжим работу над строительством взлетно-посадочной полосы томского аэропорта, однако даже по итогам нынешнего года компания не закроет этот контракт. То есть сама полоса будет реконструирована, но в рамках проекта на объекте предстоит выполнить множество других работ. Параллельно с этим здесь ведется строительство нового аэровокзального комплекса, которым занимаемся не мы – суть в том, что по итогам реализации обоих проектов аэропорт «Богашево» превратится в по-настоящему современный транспортный комплекс, способный принимать практически все типы самолетов.
В 2022 году ТДСК планирует нарастить активность по основному направлению деятельности – речь идет о комплексном освоении территорий застройкой микрорайонного типа. К примеру, те же «Южные Ворота» получат дополнительный импульс развития благодаря тому, что наши работники вернутся со строительства детских садов и хирургического корпуса и приступят к привычному для них возведению жилья.
Кроме того, в нынешнем году начнется освоение нового микрорайона, который пока носит условное наименование «Супервосток». Площадка расположена в продолжении улицы Демьяна Бедного неподалеку от строящейся школы на 1 100 мест. К слову говоря, по условиям контракта эта школа должна быть введена в строй в конце 2022 года.
Скандинавский проект
– Мы уже не раз говорили о том, что силами ТДСК создан проект домов скандинавского типа. Речь идет о среднеэтажных заданиях, оснащенных лифтами и отличающихся повышенным качеством проживания – в частности, речь идет о квартирах с высокими потолками, панорамными окнами и усовершенствованными планировочными решениями.
Компания планировала приступить к строительству трех домов этого типа уже в нынешнем году – площадкой для реализации проекта должны были стать «Южные Ворота» или поселок Зональный. Однако в связи с отвлечением ресурсов на реализацию социальных проектов мы сдвинули сроки по ним на следующий год. Повторюсь, что квартиры в этих домах будут очень комфортабельными, поэтому и цены на них станут выше.
Градостроительный кризис в Томске
– Многие, включая представителей органов власти, осознали наличие этого кризиса только сейчас, хотя профессионалы говорили о нем на протяжении всех последних лет. Могу сослаться на личный пример – в Томской области состоялось уже несколько отраслевых съездов, на которых я выступал с докладами о том, что мы имеем дело с системным кризисом. Предлагалось признать очевидное: земельного ресурса в городе нет, инженерии тоже нет, транспортная схема крайне неудачна, генеральный план устарел и со всем этим нужно срочно что-то делать, иначе строители попросту уйдут из Томска. В итоге именно так все и произошло.
Что нужно предпринять для выправления ситуации? Об этом также было сказано очень многое и не по одному разу. Безусловно, необходимо определиться с исторической зоной центра города. По имеющейся у меня информации, ближе к лету это решение все-таки будет принято – оно зависит от Министерства культуры, и мне опять-таки непонятно, почему федеральное ведомство должно определять границы чего-либо внутри городов и по какой причине это нельзя сделать на месте?
Сразу после принятия границ исторического поселения город должен приступить к корректировке генерального плана. В настоящее время строители работают у окраин города, а также занимают площадки остановленных предприятий – при этом в существующем генплане эти заводы значатся как действующие. И по факту работа с такими участками обременяется внесением изменений в базовый документ и прочей бюрократической волокитой. Понятно, что городу необходимо принять новые реалии и привести генплан в соответствие с ними.
Эти два базовых пункта составляют программу-минимум, и начать следует именно с них. В дальнейшем было бы целесообразно доработать региональный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) – в существующей его редакции есть самое настоящее белое пятно, блокирующее перспективы освоения участков с индивидуальной застройкой.
То есть пока механизм комплексного освоения применим к муниципальной земле и участкам, принадлежащим застройщикам. А вот для застройки районов вроде того, что находится на пересечении Комсомольского и Сибирской, необходимо договариваться с каждым частником в отдельности. Проблема же заключается в том, что с таким количеством собственников договориться практически невозможно. И появление законодательной нормы, позволяющей распространить механизм КРТ на подобные территории, станет заметным шагом вперед.
