– Наталия Леонидовна, какие тренды были главными для рынка новостроек в последнее время?
– Долгое время спецификой Томска являлось то, что применяемые здесь подходы не были концептуальными. В близлежащих крупных городах и в принципе на территории России уже лет 15 строились жилые комплексы с собственной философией, проработанной жизненной средой и соответствующей архитектурой. У нас же ничего подобного не было в принципе.
Затем подход решительно изменился и начал развиваться именно в логике подобных жилых комплексов, при этом все они были задуманы в формате «комфорт плюс» с претензией на «элит». Новая для города ценовая категория привлекла капитал из других городов – во многих из этих проектов присутствуют доли иногороднего бизнеса, поэтому инвестиций оказалось достаточно для старта сразу нескольких проектов.
В итоге Томск пришел к насыщению ниши нового жилья с достаточно высокой ценой квадратного метра. Если помните, то мы на протяжении многих лет просили застройщиков во время совместных встреч и круглых столов дать городу такое предложение. Казалось, что ситуация окончательно зависла, и тут плотину прорвало – ставшие первыми сняли сливки, за ними потянулись другие, образовалась целая когорта таких предложений. Это называется перенасыщением рынка предложениями определенного качества и уровня.
И в определенный момент возник вопрос о том, есть ли в Томске достаточное количество людей, готовых покупать квадратные метры стоимостью от 120 до 160 тысяч рублей – и это черновая отделка, что вызывает необходимость до заселения произвести ремонтные работы, поэтому нужно учесть уровень текущих цен на стройматериалы. Поэтому, на мой взгляд, на ближайшую перспективу вопрос с предложением подобного рода для Томска закрыт. Оно уже перекрывает существующий платежеспособный спрос в этом сегменте, и строителям, по всей видимости, стоит пересмотреть свой подход к этой нише.
– В таком случае встает вопрос о формировании нового «мейнстримного» подхода. На основе чего он может формироваться?
– Мне видится разумным проведение инвентаризации исторического центра города и близлежащих территорий. Не секрет, что там накопился большой объем аварийного и ветхого жилья, забытых всеми пустырей и площадок со строительным мусором.
В свое время мы дружно ругали одного из мэров города за применение метода точечной застройки, и вот теперь – каким бы странным это ни показалось – я предлагаю вернуться к этой практике, но, разумеется, на другом, более цивилизованном уровне. Ситуация, когда застройщик выбирает место, где он будет строить, но не понимает, что комплексно планирует городской менеджмент на данной территории и вблизи нее, что разрешено с точки зрения сохранения концептуального единства жилого пространства, недопустима. А вот масштабная инвентаризация, в рамках которой власти сформулируют правила и идеологию застройки для каждой конкретной локации, вдохнет в город новую жизнь, но и позволит сохранить уже сформировавшиеся стилистические особенности локаций.
Можно публично обсудить различные варианты и прийти к выводу о том, что вот на этом участке хорошо встанет этот формат и образ жизни, а на этом – другой, и в ансамбле все это сформирует приятную и цивилизованную картинку. При этом давно и прочно обжитые районы не потребуют заметных вложений в инфраструктуру, поэтому затраты муниципалитета уложатся в то, что называется «подумать» – изучить спрос, провести маркетинговое исследование, сформировать программу комплексного освоения проинвентаризированных участков. В результате застройщик сможет получить площадку, подготовленную в маркетинговом и инфраструктурном плане, и выставленные условия по архитектуре, материалам и прочему не покажутся ему невыполнимыми.
При всем этом нужно понимать, что застройщикам следует заранее отказаться от претензий на повсеместный «комфорт плюс» или «элит». Этому помешает и ограниченный спрос, и сама застройка, которая даже в центре Томска не всегда однородна и дружелюбна к подобным объектам. То есть практику строительства жилых комплексов нужно диверсифицировать проектами отдельных домов – интересных в части планировок и архитектурных решений, и при этом доступных в части цены на квадратный метр. Вообще, я считаю, что если власть будет развивать это направление, то и цена «квадрата» может прийти в норму. Ведь откуда взялись эти бешеные цены? От недостатка интересного предложения в том числе.
– А что происходит в сегменте загородного жилья?
– У людей – в том числе из-за недавних пандемийных ограничений – сформировалось четкое понимание того, что работать и зарабатывать можно без жесткой привязки к городу. В целом тренд спроса на загородное жилье начал укрепляться еще с 2020 года, и формировался он путем слома некоторых базовых стереотипов. Например, оказалось, что люди больше не отождествляют загородный формат с классической картинкой про частный дом большой площади и солидный земельный участок. Многие с удовольствием жили бы вне города, но при этом не в частных домах, или в домах, но без огромного приусадебного участка.
То есть речь вполне может идти о малоэтажных жилых комплексах без известных проблем с самостоятельным обслуживанием дома, уборкой территории, уходом за участком и все прочим. Пусть это будет та же квартира, но чуть большей площади, потому что за городом цена квадратного метра должна быть ниже. Естественно, что такие жилые комплексы должны включать в себя общественные пространства с объектами быта и досуга.
Многие работают на фрилансе либо удаленным способом, у них есть дети, жены не выходят из декрета по нескольку лет. И если им предложить такой вот малоэтажный формат для людей с примерно одинаковым менталитетом и жизненными ценностями, они с радостью откликнутся. Вопрос в том, где это предложение в необходимом количестве и качестве, с проработанными концепциями и подходами?
В советское время реализовывалась идея ПГТ, являвшихся спутниками крупных городов. Я знаю людей, которые не хотят переезжать из таких поселков под Томском, несмотря на все транспортные и прочие вопросы. Для них важна особая среда, позволяющая жить не в городе, но и не в деревне – при этом сам город, что крайне важно, находится в непосредственной близости. И если этот формат развить на новом уровне, он будет пользоваться несомненным спросом.
– И почему же этого не происходит?
– Я думаю, здесь играет роль та самая «коттеджная» инерция мышления. Многие застройщики до сих пор ориентируются на образ обеспеченного человека, решившего сделать «дорого-богато». А это значит, нужно заломить такую цену, чтобы в процессе продажи снять с него все подкожные жировые отложения.
На самом деле сейчас идеей о покупке собственного дома озабочены совсем другие люди. Это, к примеру, молодые семьи – иногда даже без детей, но с соответствующими планами. В городе они могут рассчитывать на 50 «квадратов», за городом на 80, а это существенная разница. Плюс парковка или гараж, придомовая территория и прочее.
То есть ситуация изменится в тот момент, когда застройщики поймут, что за город смотрят не те, у кого есть излишки, а совсем другие люди. Исходя из этого, они начнут проектировать дома площадью не 250, а 80 «квадратов» для одноэтажных, и 120-150 для двухэтажных домов. И этого будет вполне достаточно, потому что на рынок вышел другой потребитель, изначально ориентированный на иные ценности. Радует, что такого уровня предложения появляются вокруг Томска, но пока незначительными темпами.
– Получается, что строители не всегда улавливают специфику момента.
– Один из ключевых вопросов, стоящих перед нашими застройщиками – сдерживание цен. Маржинальность бизнеса падает в подавляющем большинстве отраслей, и в итоге мы все придем к пониманию, что крайне необходимо уйти с пути простого поднятия цен для потребителя, необходимо задействовать и другие рычаги повышения эффективности компаний, практиковать комплексные подходы, больше заниматься маркетингом до вхождения в проекты и размещения инвестиций.
Кроме того, строителям нужно заранее подумать о возвращении на рынок полноценного малогабаритного предложения. Сейчас это либо микроскопические студии, либо «евродвушки-трешки», про которые можно сказать коротко – не то.
Вернитесь – хотя бы в приближении – к советским нормам жилой площади. Для двухкомнатной квартиры примерно 54 «квадрата» это именно то, что надо – предлагаемые 67 или 75 «квадратов» это большая «двушка», особенно в нынешней экономической ситуации.
Наш человек традиционно критически относится к будущему, и в части принятия на себя ипотечных обязательств это проявляется особенно выпукло. Сейчас заемщик рассуждает примерно так: «Да, мне нужны две комнаты, но если они поместятся в 54 квадратных метров, это будет лучше, чем в случае с 70». Почему? Из-за размера ежемесячного платежа – в итоге разница составит существенные для семьи тысячи рублей. То есть про 70 «квадратов» потребитель захочет думать после того, как выплатит более или менее комфортный кредит за 54 «квадрата». Однако в настоящий момент на первичном рынке Томска подобные варианты существуют в весьма ограниченных количествах, некоторые застройщики не предлагают их вовсе.
В части «однёшек» сложилась обратная ситуация – рынку нужны нормальные однокомнатные квартиры площадью от 30-35 квадратных метров. И с этим тоже есть проблемы.
– То есть спрос вновь концентрируется в бюджетных сегментах?
– В конце прошлого года Томск посетил замглавы Центробанка Алексей Заботкин. И в ходе встречи с бизнесом он четко сформулировал вывод о том, что потребительское поведение россиян стало за последние годы накопительным. Это видно по многим индикаторам – люди переходят к разумному потреблению, и переизбытка покупательского спроса в ближайшее время не случится, по прогнозам Центробанка.
Люди накапливают, подстраховываются, снижают активность в части потребительского и прочего кредитования, соответственно и ипотечный чек уже более разумный. Идет постепенная адаптация, связанная с преодолением потребительского шока, поэтому сейчас человек думает не о количестве метров и излишних условиях, а о размере ежемесячного платежа. Таким образом, обилие предложения в сегменте «комфорт плюс» ему уже ни к чему.
Фотографии предоставлены компанией «Лагуна»
