И наконец построили

Заместитель губернатора Томской области по строительству Евгений Паршуто рассказал журналистам о текущем состоянии отрасли.

Компании:

Если коротко, то все довольно противоречиво.

Фото предоставлено пресс-службой Администрации Томской области.

Общие показатели

– По имеющейся прямо сейчас статистике, за 11 месяцев 2018 года строительный комплекс области произвел работ на сумму более 40 млрд рублей. И на основании этой цифры формируется несколько искаженная информация о значительном снижении показателей отрасли.

Нужно понимать, что окончательные итоги по объемам выполненных работ в отрасли подводятся где-то к середине года. К примеру, тот же учет малых и средних предприятий требует более длительного времени, поэтому реальные цифры по объемам работ мы получим только в мае-июне.

Если говорить о таком важнейшем показателе как ввод жилья, то, к сожалению, здесь мы действительно наблюдаем небольшой спад. В 2016-2017 годах отрасль вышла на некий равновесный уровень – дело в том, что в предыдущие годы она бурно росла. Это равновесие закрепилось у планки в полмиллиона квадратных метров в год, однако за 2018-й в Томской области было введено 437 тыс кв. м.

Не только количество

– Хочу отметить, что сегодня – и мы особо поднимали эту тему на осеннем съезде строителей – говорить исключительно о количественных показателях уже нельзя. Необходимо постепенно переходить к обсуждению качественных параметров застройки – что именно мы с вами строим, какова типология этого жилья и так далее.

То есть в прошедшем году мы не стали гнаться за квадратными метрами, хотя и имели полную возможность «перевалить» за показатель 500 тыс кв. м. Это был осознанный шаг – несколько объектов, к которым были вопросы по качеству, не были введены в строй, их оставили на доработку. Например, на пересечении улиц Большой Подгорной и Дальне-Ключевской стоят две огромные «башни», которые в принципе были готовы для сдачи в эксплуатацию. Однако некоторые детали заставили нас не принимать этот объект. Таким образом 437 тыс кв. м это честный показатель, отражающий еще и то, насколько качественно сегодня работает наш строительный комплекс.

Получается, что по квадратным метрам в области сформирован определенный задел и большого беспокойства на этот счет у нас сейчас нет. Да, план Минстроя в 518 тыс кв. м на 2018 год нами выполнен не был, однако примерно такой же спад можно было наблюдать и в целом по стране. Понятно, что есть регионы с устойчивым ростом – это например, Краснодарский край и Ставрополье – но в среднем все обстоит похожим образом.

В индивидуальном порядке

– В том, что касается индивидуального жилищного строительства или ИЖС, наблюдается явная тенденция по снижению объемов ввода. В план на 2018 год было заложено 180 тыс кв. м (а это отнюдь не самые большие объемы), в итоге сдано было только 160 кв. м. Свою роль здесь сыграло то, что такой ресурс ввода индивидуального жилья как, к примеру, «дачная амнистия» в Томской области уже исчерпан. И уровень в 160 тыс кв. м это опять-таки о реальном жилье, которое вводится в муниципальных образованиях региона.

Однако в целом, такая тенденция не может не настораживать – хотя бы просто потому, что это говорит о сокращении строительной активности в районах области. И в этом направлении у нас задействовано сразу несколько программ: к примеру, «Бюджетный дом» или программа по развитию села. Хочу отметить, что губернатор поручил нам объединить все программы, которые сегодня работают на развитие ИЖС – и в департаменте строительства сейчас очень серьезно работают над этой темой.

Лидеры и размеры

– Отраслевые лидеры по итогам 2018 года у нас все те же – «Томская домостроительная компания» за год сдала 141 тыс кв. м. При этом хорошие темпы прироста демонстрирует «Карьероуправление», их объемы по вводу составили 67 тыс кв. м. То есть показатели этих компаний постепенно сближаются, остальные же сдают по одному дому в год.

Кроме того, наблюдается тенденция по увеличению площади жилой единицы – мода на строительство двадцатиметровых квартир прошла, и, надеюсь, прошла безвозвратно. Окончательной статистики у нас нет и здесь, но мы уже точно знаем, что в среднем речь будет идти о 70 кв. м. И это – с учетом ИЖС, в котором жилые площади, как правило, больше. Если говорить о собственно многоквартирных домах, то это в районе 50 кв. м. При этом сама тенденция к росту показателя еще не исчерпана, что очень и очень хорошо.

Про долевое строительство и ипотеку

– В 2018 году резко сократились объемы долевого строительства. Пока мы располагаем данными за 9 месяцев, но думаю, что и по году в целом мы увидим схожую картину.

В чем может быть причина столь резкого спада? Это и серьезные изменения в 214 ФЗ, и, в частности, тот факт, что долевое строительство фактически заменено на проектное финансирование банками. Пока мы видим то, что последствия таких нововведений являются плачевными – отток денег из отрасли произошел, а притока пока, к сожалению, нет. Мы надеемся, что со временем в новых условиях сориентируются и банки, и застройщики, однако на данный момент по новым правилам в области работают только два застройщика, да и то по всего двум строящимся домам.

Также в 2018 году мы стали свидетелями беспрецедентного роста объемов ипотечного кредитования. С одной стороны, это хороший показатель – 10,5 тысяч кредитов или 18 млрд рублей взято покупку жилья. Однако по факту выясняется, что ипотека в первую очередь сегодня кормит «вторичку» – две трети общего объема кредитов идет на покупку вторичного жилья. Понятно, что этот показатель нужно «развернуть» в сторону строительства нового жилья, и сделать это в нынешней ситуации очень непросто. Основной причиной является то, что в застроенной части областного центра нет новых строительных площадок. Активно продается один тип жилья – это квартиры на периферии города Томска. Ресурс, конечно, хороший, но на рынке должен быть выбор.

Перспективы

– Согласно текущим планам по вводу жилья и выполнению национального проекта, в 2019 году в Томской области должна быть введена 531 тыс кв. м жилья . Мы считаем, что на это потребуется порядка 20 млрд рублей инвестиций. И главный вопрос заключается в том, где же их найти.

6 млрд может дать ипотека, снижения активности здесь мы не ожидаем. А вот все остальное находится под большим вопросом – к примеру, должны найтись банки, которые будут готовы кредитовать строителей. Сейчас, к сожалению, даже лидеры томского рынка испытывают серьезные сложности при кредитовании – несмотря на прозрачность бизнеса, сертификацию по стандартам ISO и прочее.

Одним из драйверов роста по показателю ввода жилья являются государственные жилищные программы. И с 2016 года здесь произошел достаточно резкий спад, объемы финансирования сократились в полтора раза. То есть с материнским капиталом, помощью молодым семьям и прочими программами все в порядке. А вот по главному с точки зрения финансов направлению – то есть программе расселения ветхого и аварийного жилья – все свелось к очень скромным показателям. За 2018 год всего 130 семей Томской области получили новое жилье.

Новая федеральная программа по аварийному жилью уже обозначена в нацпроекте: согласно ей в 2019-2024 годах Томская область получит 6,5 млрд рублей на расселение 125 тыс кв. м. И мы надеемся на то, что именно она послужит серьезным драйвером развития строительной отрасли. И дело не только в том, что по итогу будет построено 150-180 тыс кв. м нового жилья (в аварийных домах, как правило, небольшие квартиры, новые должны быть больше по площади). Главное – в центре города будут высвобождаться территории, которые пригодны под строительство того, чего нам так сегодня не хватает. То есть современной, квартальной застройки в центре с квартирами повышенной комфортности.

Реновация

– Большие ожидания связаны с тем, что мы все-таки приступим к реновации городских территорий. И сейчас совместно с администрацией Томска ведется активная работа в этом направлении: в частности, определены порядка 12 участков, по которым нужно будет провести кропотливую работу. Не думаю, что мы начнем ее даже в 2020 году, она требует очень тонкой настройки. Для начала нужно, к примеру, провести расселение по принципам программы 2013 года.

Теперь к вопросу, зачем это нужно. Во многих районах с аварийным жильем плотность застройки составляет 1 000 кв. м на гектар, такого даже в деревнях иногда не встречается. Есть, к примеру, нормативный показатель для города, который равен 10 000 кв. м на га. И реновация позволит нам сделать то, о чем мы мечтали 5-7 лет назад в отношении Черемошников или некоторых депрессивных участков в центре. Здесь, кстати, можно ожидать всплеск предпринимательской и инвестиционной деятельности. Думаю, что появится простор и для тех, кто сегодня только мечтает о выходе на этот рынок. Такие инвесторы сегодня есть, и мы с ними уже работаем.

О монополизме и приобретении строителями земельных участков

– Мое мнение таково, что благодаря покупке земли генеральным планированием у нас по факту занимаются строители. То есть город развивается в том направлении, где ими приобретен земельный участок. А это неправильно.

Поэтому, собственно, и были заказаны изменения в генеральный план – нам необходимо комплексное понимание того, что делать и в каком направлении развиваться. Если говорить о тех же «Южных Воротах» – пока что там запланирован район на 17 тысяч жителей, чего, с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры, на данный момент более чем достаточно. Броски на свободные пространства это всегда потребность в новых детских садах, школах, дорог и развязок. Мы же пока себе такой роскоши позволить не можем, поэтому и делаем акцент на развитии застроенных территорий.

Ну а то, что у нас называется монополизмом, сложилось в 2007-2008 годах, когда строителей «выгнали» из центра города, я сам в некоторой степени был участником этих процессов. Участки для малых компаний в городской черте к тому времени кончились, плюс кризис, плюс еще что-то сверху. Всякий монополизм это, конечно же, плохо. Крупные компании есть за что поблагодарить, но нужно развивать и сегмент небольших компаний. И мы повторюсь, начали активно работать с такими строителями.

Проблема участков под ИЖС

– Томичей уже довольно давно «завели» в историю с тем, что нужно вкладываться в ИЖС: дескать, это обходится дешевле городских квартир и все такое прочее.

Вокруг Томска сейчас находится 35 тысяч участков под ИЖС. Если умножить это на коэффициент семейственности, то в целом получается «город» с населением 100 тысяч человек. То есть даже предположить, что все это сразу будет обеспечено полноценной инфраструктурой, мог совершенно далекий от реалий человек.

Там где строительство развивалось планово и осознанно, элементы инфраструктуры есть. В случае же, например, с Трубачево муниципалитет решил заработать, раздав 130 участков, причем часть – под эгидой помощи льготникам. Такое, разумеется, нужно блокировать, и соответствующее распоряжение уже дано.

Однако ведь есть и частные инициативы – люди скупают паи на землях сельхозназначения, переводят участки в нужный статус, делят землю и с успехом ее продают за условные три копейки. Если хотите, это такая проблемная «долевка» в ИЖС. Нужно понимать, что земля вблизи от Томска (если там есть какие-то элементы инфраструктуры) не может стоить меньше 500 тысяч рублей. И если кто-то покупает ее за 50 тысяч, то он при этом должен понимать, что покупает пустоту.

Если резюмировать, то по ряду районов мы будем блокировать дальнейшее выделение таких участков. Ну а там, где для этого есть возможность, будем продолжать системную работу по развитию необходимой инфраструктуры.

Компании:

Читайте также: