Рост цен на квадратные метры, определивший специфику рынка в I квартале, успел обрасти двумя значимыми последствиями. Во-первых, ускоренный прирост стоимости жилья стимулировал и без того разогретый спрос – люди оценили тенденцию как вполне живучую и поспешили совершить сделку до следующего ценового скачка. Во-вторых, процессом заинтересовалось государство, решившее выяснить, в каком месте рост цен является обоснованным, а в каком ему уже можно разгуляться на тему борьбы со спекуляциями.
О ценовой динамике, спросе и потребительских предпочтениях эксперты и участники томского рынка поговорили в ходе очередного тематического круглого стола.
Наталия Быкова, руководитель Агентства недвижимости «Лагуна»
– Обращаясь к двадцатилетнему опыту работы на рынке, могу сказать, что в предыдущий раз мы наблюдали нечто похожее в начале нулевых – речь о периоде, закончившемся 2008 годом, когда разразившийся в Америке ипотечный кризис в итоге накрыл и Россию. То есть такого галопирующего роста цен на недвижимость, когда выставленные ценники на объекты менялись буквально каждую неделю, мы не видели достаточно давно.
Кроме того, мы фиксировали колоссальное снижение предложения. Строительные компании столкнулись с очередями на отдельные позиции, та же ситуация наблюдалась и на вторичном рынке. Экспозиция интересных ликвидных объектов длилась три, максимум семь дней – и, как привило, все это время за него конкурировали сразу несколько покупателей. То есть утром этот объект мог торговаться за условные три миллиона рублей, а уже вечером за него уже передавали задаток и стоил он при этом 3,3 или 3,5 миллиона. Особенно часто подобные истории встречались, начиная с конца лета.
Также для ситуации характерно то, что томичами одинаково востребованы и новостройки, и вторичное жилье. Мы работаем на обоих рынках – хотя преимущественно на вторичном – и потому имеем возможность сравнивать.
За I квартал в Октябрьском районе было заключено 34% сделок, в Ленинском – 31%. Суммарно речь идет о 65%, и я характеризую это как тенденцию по перемещению интереса томичей в северную часть города. Клиенты активно интересуются объектами в этих районах далеко не первый месяц, и на вопрос о причинах такого поведения есть один главный ответ – это цена.
Цены на квадратный метр в Кировском и Советском районах сегодня перегреты настолько, что, на мой взгляд, у этого нет разумных оснований. Томичи, в свою очередь, не готовы переплачивать за одну и ту же, по сути, инфраструктуру, которой не обделены северные районы города – напротив люди все чаще рассматривают это предложение, потому что оно дешевле до 15%. В итоге можно получить те же самые детские сады, школы, торговые центры, благоустройство и прочее за меньшие деньги. Многие годы томичи игнорировали такую возможность, потому что разница в ценах была несущественной. Сейчас, когда в Кировском и Советском районах цена за «квадрат» доходит до 80 тысяч рублей, на однокомнатной квартире можно сэкономить до 400 тысяч – а для тех же молодых семей это существенная переплата даже в случае с привлечением ипотечного кредита.
Хорошим знаком является то, что двух и трехкомнатные квартиры совокупно занимают 53% в структуре спроса на томское жилье. То есть в 2020 году на рынке однозначно присутствовал спекулятивный спрос, выражавшийся в покупке квартир с целью последующей перепродажи либо для долгосрочного инвестирования в семейных целях. И преобладание сделок с двух и трехкомнатными квартирами, которые приобретаются семьями для собственного проживания, свидетельствует о том, что спекулятивный спрос постепенно уходит с рынка. Кроме того, на вторичном рынке перестали пользоваться заметным спросом так называемые малогабаритные объекты – гостинки, секционки и прочий устаревший жилой фонд, не приспособленный для качественного проживания.
Еще одна актуальная тенденция связана с тем, что в практике нашей компании количество сделок с наличным расчетом превысило количество сделок с ипотекой. То есть люди продолжают размышлять над переразмещением вкладов и приходят к выводу о том, что им пора прекращать копить деньги. Жить нужно сегодня, соответственно и вкладываться стоит в улучшение тех же жилищных условий.
Дмитрий Хлопцов, д.э.н., член Совета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», директор Бюро оценки «ТОККО»
– Рекордный всплеск интереса к ипотеке, произошедший из-за снижения ставок, обусловил 35% рост по количеству заключенных договоров и 50% по суммарному объему выдачи. Косвенно это соотношение подтверждает тот факт, что в стране увеличилась и средняя сумма одного кредита – причем произошло это из-за роста стоимости жилья.
Ипотечная ставка в среднем снизилась на 3% – это достаточно существенный показатель, закономерно приведший к увеличению спроса на новые кредиты. Кроме того, у нас вырос объем рефинансирования, в целом речь шла приросте на 13,7%.
При всем этом в масштабах страны было зафиксировано уменьшение количества площадок под проекты жилой застройки. В Томске темпы строительства жилья упали приблизительно на 12%, при этом спрос увеличился на 37% – то есть количество людей, желающих купить жилье, выросло более чем на треть. И источник этого спроса вполне понятен: согласно данным опросов, в конце 2020 года в улучшении жилищных условий нуждалось около 40% населения – для сравнения, средняя обеспеченность жильем у нас составляет менее 27 кв. м на человек, при этом в той же Восточной Европе на человека приходится 40–60 кв. м.
Кроме того, спрос зависит от развития транспортной сети и доступности социальных объектов. К примеру, мы видим, как застройщики открывают школы и сразу же получают всплеск интереса к своему предложению. В последнее время эти два момента приобрели большое значение для томичей.
Также мы видим, что все большее количество людей рассматривает вариант предчистовой или «серой» отделки. То есть штукатурить стены либо делать стяжку не нужно, она уже готова – приятным дополнением остается выбор кафеля и обоев под индивидуальные предпочтения покупателей квартиры. В больших городах западной части России такая отделка уже устоялась, там она составляет массовый сегмент – постепенно эта практика приживается и в Томске.
Михаил Пчелинцев, финансовый директор Томской домостроительной компании
– В начале 2020 года – то есть в период, предшествовавший пандемии – все так или иначе причастные к рынку недвижимости ожидали стабилизации и даже ухудшения общей ситуации со спросом. Однако реализация государственной политики по направлениям льготной ипотеки обеспечила рынку настоящий рывок. На сегодня компания активно работает с двумя площадками – это жилой комплекс «Радонежский», находящийся в черте города, и мегарайон «Южные Ворота», который активно развивается и застраивается вблизи от границ Томска. В обоих районах успешно реализуется программа льготной ипотеки.
Тенденции, определявшие и характеризовавшие спрос, основывались на желании людей повысить качество своей жизни. То есть на протяжении всего года мы отмечали небольшое количество сделок инвестиционного характера – клиенты стремились приобретать двух и трехкомнатные квартиры для улучшения собственных жилищных условий. К тому же в новых районах ТДСК активно создавалась социальная инфраструктура, что стимулировало именно потребительский (то есть не инвестиционный) спрос. Люди искали хорошее место для жизни и находили его в наших районах.
Если говорить о ценах, то в 2020 году Томская домостроительная компания не допускала их резкого повышения – в течение года рост цен был незначительным и находился в пределах инфляции. Ситуация, на которую мы вынуждены были реагировать, сложилась в конце прошлого года – именно тогда началось заметное повышение цен на цемент, металл и прочие материалы. В итоге по результатам I квартала цены на наше жилье выросли значительнее, чем за весь 2020 год. При этом в текущем году мы прогнозируем снижение и стабилизацию спроса на уровне 2018-2019 годов. Из-за существенного роста себестоимости строительства (по основным составляющим он составил 15–20%) снижения цен на новостройки не предвидится, определенная коррекция возможна лишь на вторичном рынке. При этом уже упомянутое сокращение предложения характерно как для «вторички», так и для первичного рынка. Со своей стороны мы работаем над увеличением показателей по вводу жилья, но нужно четко понимать, что очень многое здесь зависит не от нас.
Анна Облакова, начальник отдела продаж Томской домостроительной компании
– Нужно отметить, что цены на квартиры в новостройках ТДСК ниже выставляемых на вторичном рынке. К примеру, здесь уже говорили о средних ценах на вторичку — 75 тысячах рублей за квадратный метр – так вот, у нас средняя цена меньше.
Если сравнить март этого года и март 2020-го, то в «Южных Воротах» средняя цена увеличилась на 9% до 58 тысяч рублей за «квадрат». В «Радонежском» прирост составил 14%. Причем основной прирост цены пришелся на I квартал уже нынешнего года и был связан с беспрецедентным ростом себестоимости строительства. Для сравнения: в Новосибирске ТДСК возводит жилой комплекс «Аквамарин», и там средняя цена «квадрата» выросла на 14% до 65 тысяч рублей.
Таким образом, основной рост цен пришелся на нынешний год, при этом такого глобального увеличения стоимости как на вторичном рынке у нас нет. Из чего мы делаем вывод о том, что основной спрос ушел во «вторичку» и разогрел соответствующие цены.
В актуальном предложении компании представлены объекты в двух районах комплексной застройки. По проектам, которые будут реализованы в нынешнем году, основной объем предложения придется на «Южные Ворота» – до конца года на продажу будут выставлены квартиры в пяти новых объектах: речь идет о 17 и 10-этажных домах, в которых представлены все варианты квартир. В «Радонежском» введут в строй три новых объекта, в том числе 25-этажный монолитный дом на берегу Томи.
Томская домостроительная компания продолжает придерживаться принципа сдачи готового жилья с отделкой под ключ. В качестве альтернативы типовой отделки мы предлагаем клиентам улучшенную отделку «Профи», и в этом случае стоимость квартиры повышается на 300-400 тысяч рублей. Как правило, специалисты отдельного подразделения холдинга укладывают в таких квартирах ламинат, кладут кафель и устанавливают двери более высокого качества. При этом, как показывает уже накопленный опыт, такая отделка все равно следует каким-то стандартам, а сам ремонт выполняется без индивидуального дизайнерского подхода. Мы понимаем, что такой подход требует специального заказа, поэтому в рамках стратегии развития компании запланирован переход на сдачу квартир в предчистовой отделке и прием индивидуальных заказов на создание дизайнерских интерьеров. Если говорить о структуре предложения, то 20% или 30% квартир будут сдаваться именно в предчистовом варианте, остальное – в востребованном клиентами формате «под ключ».
Фото Серафимы Кузиной
