Мониторинг за период с января 2007 года по сентябрь 2016 года проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011 — 2016 гг., в том числе: ГК «Лагуна», ООО «ТомСтройИнвест», АН «Ярославна». Цены предложения из СМИ непосредственно в анализируемой выборке не использовались.
Для того, чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 30 и более 100 кв.м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматривается в качестве условно типового жилья для массового проживания и используется для расчета средних показателей и построения графиков
Тренды рынка
Данные мониторинга позволяют сделать вывод, что тенденция долгосрочного роста цен сохранялась с июня 2010 года до 2014 (ежегодный прирост цены 1 кв.м условно типового жилья находился в интервале 7-10%). Эта тенденция несколько приостановилась в 2015 году, охарактеризовавшемся незначительным падением данного показателя (около 8%), при этом текущий общий уровень цен превышал уровень декабря 2009 года на 35%. За первые два месяца 2016 года также наблюдалось падение уровня цен по сравнению с декабрем 2015 (около 2-3 %), сменившееся, однако, в марте незначительным их повышением (+4%). Второй и третий кварталы 2016 охарактеризовались колебаниями общего уровня цен – от падения в начале второго квартала, до стабилизации и незначительного роста в конце второго-начале третьего квартала и, далее, к снижению к концу сентября (до -5%).
«Дно» после кризиса 2008 года рынок прошел в июле 2009 года (33 638 руб./кв.м), максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 (54 654 руб./кв.м). В сентябре 2016 года средняя цена 1 кв.м достигла 47 527 руб./кв.м, что на 13 % меньше указанного максимального значения и практически совпадает с уровнем аналогичного показателя на декабрь 2015 года.
Последний квартал 2014 года и 2015 год отметился резким обесценением рубля, что породило панику, массовые спекуляции с валютой и ажиотажный спрос на все – от продуктов питания до недвижимости.
Рынок недвижимости показывает относительно кратковременное падение средней цены за несколько лет лишь во втором полугодии 2015 и 2016 год, в целом сохраняется тенденция на повышение, и делать выводы о дальнейшей динамике пока рано.
Официальная статистика сообщает, что годовая инфляция в 2015 год приобрела двузначные значения: по данным ЦБ РФ, в 2015 году инфляция составила 12,9%. При этом стоит отметить, что почти весь 2014 и весь 2015 год реальные располагаемые доходы населения уменьшались (http://www.gks.ru).
Банк России объявил о снижении прогноза по инфляции на 2016 год. По подсчетам экспертов ЦБ, за текущий год потребительские цены на товары и услуги вырастут в России в среднем на 5–6%, а не на 6–7%, как считалось ранее. ЦБ объяснил изменение прогноза стабилизацией темпов инфляции(http://www.rbc.ru).
Анализ рынка
Весь 2015 год экономика работала в условиях низких цен на нефть (в 2 раза ниже уровня 2014 года), внешних санкций и ограничений.
Ухудшение макроэкономики привело к падению реальных доходов населения, которое пока продолжается, несмотря на снижение инфляции. Зафиксировано падение потребительского спроса и прекращение роста депозитов – у населения остается меньше свободных средств. Снижение платежеспособности и потребительской активности увеличивает вероятность снижения спроса на жилье и ипотеку в краткосрочной перспективе. В случае нормализации экономической ситуации сделанные сбережения будут источником финансирования отложенного спроса на жилье.
Рынок ипотеки в России за 7 месяцев 2016 года вырос на 39% по отношению к соответствующему периоду предыдущего года и составил 775,3 млрд рублей. За этот период 454,9 тысячи семей смогли улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, что на 34% больше, чем годом ранее. Средняя ставка выдачи в июле составила 12,82% (- 0,17 п.п. к июню 2016 года).
По оценкам АИЖК, за 2016 год будет выдано около 880 тысяч кредитов на 1,5 трлн рублей.
Ключевыми предпосылками продолжающегося роста рынка ипотечного кредитования явилось, с одной стороны, снижение ставок выдачи по кредитам на рыночных условиях, а с другой стороны, стабильная доля кредитов, выдаваемых в рамках программы субсидирования (35% от общего объема выдачи) – субсидируемые кредиты выдаются только на покупку жилья в новостройках и напрямую финансируют строительный сектор.
В июле 2016 года объем выдачи ипотечных кредитов в рамках программы субсидирования вырос на 0,8% по сравнению с уровнем предыдущего месяца. Доля программы субсидирования в выдачах ипотечных кредитов составила 35,2%, что выше соответствующего уровня июня 2016 года на 1,32 п.п.
Средневзвешенная процентная ставка по субсидируемым кредитам 15 крупнейших кредиторов за тот же период снизилась на 0,1 п.п. – до 11,85%. Рост доли субсидируемых кредитов обусловил снижение средневзвешенной ставки в июле до 12,82% против 12,99% в июне.
В июле 2016 года годовые темпы роста ипотечной просроченной задолженности 90+ снизились более чем в 2 раза по отношению к началу 2016 года. Это указывает на то, что в случае сохранения набранных темпов роста ипотечного кредитного портфеля, потенциал роста просроченной задолженности в ипотечном сегменте в значительной степени исчерпан.
Продолжающееся активное участие в ипотечном кредитовании частных банков привело к росту их доли в объеме выданных с начала года ипотечных кредитов: с 32,3% в I полугодии 2015 года до 40,8% в I полугодии 2016 года.
В январе-июле введено 37,2 млн кв.м жилья, что ниже соответствующего значения января-июля 2015 года на 6,5%. Основным фактором снижения ввода жилья явилось снижение темпов индивидуального жилищного строительства на 13,8% за 7 месяцев 2016 года в сравнении с аналогичным периодом 2015 года.
По данным ЦБ (http://cbr.ru) и АИЖК (http://www.ahml.ru), в 2015 году в Томской области наблюдался рост объема и количества предоставленных ипотечных кредитов, сократившийся в начале 2016 года.
Объем и количество выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн р./шт.
Показатели рынка недвижимости
За 2015 год Томская область достигла исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тысяч кв.м. Для сравнения, в 2014 году томские строители ввели в эксплуатацию более 600 тысяч «квадратов» жилья. Таких рекордных показателей не было за 35 лет новейшей истории области. По состоянию на начало 2016 года общая площадь введённого жилья составляла более 16 тысяч кв.м. Причем большая часть – это индивидуальные жилые дома (сообщает пресс-служба администрации региона со ссылкой на начальника департамента строительства и архитектуры Дмитрия Ассонова). С начала года в Томске было сдано в эксплуатацию 3 многоквартирных дома. Однако власти области не исключали, что темпы строительства жилья в 2016 году могут существенно снизиться.
В Томской области в январе-июне 2016 года введено более 209 тысяч кв.м жилья; это на 24,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных Томскстата. Отмечается, что средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе на первичном рынке во втором квартале 2016 года составила 47,7 тысячи рублей, на вторичном – 49,6 тысячи. По сравнению с первым кварталом, стоимость квадратного метра несколько упала: в начале года метр жилья на первичном рынке стоил 49 тысяч рублей, а на вторичном – 49,6 тысячи (http://www.riatomsk.ru).
По данным Центробанка России, за восемь месяцев 2016 года жители Томской области оформили 4662 жилищных кредита на общую сумму 6,835 млрд рублей, в том числе 4 629 ипотечных займов на 6,815 млрд рублей при средневзвешенной ипотечной ставке 12,68% годовых.
За август средняя ипотечная ставка упала на 0,03 пункта. По этому показателю Томская область традиционно занимает первое место среди регионов СФО.
Среднероссийский показатель по средневзвешенной ипотечной ставке за этот период составил 12,73 %, в СФО – 12,89 %. Просроченная задолженность томичей составила 190 млн рублей, снизившись в течение августа на 6 миллионов. Общая задолженность жителей региона банкам по жилищным кредитам на 1 сентября — 35,7 млрд рублей, в том числе 35,265 млрд рублей — по ипотеке.
За январь-июнь 2016 года в Томской области выдано 984 разрешений на строительство, из них на новое строительство – 819 разрешений, на реконструкцию – 165.
По данным территориального органа Федеральной службы госстатистики, в первый месяц лета было выдано 198 разрешений, в том числе 173 – на новое и 25 – на реконструкцию. При этом наибольшее количество согласований оформлено в Томском районе – 85 и городе Томске – 31 разрешений. На ввод объектов в эксплуатацию за первое полугодие выдано 402 разрешения (на новое – 306, на реконструкцию – 96).
Рейтинг районов Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее «дорогой» район — Кировский. Однако, поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского района также находится и в Ленинском и Советском, а жилье так называемого «эконом класса» имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом, возможно колебание и изменение иерархии.
Квартальные условные изменения средней цены предложения в конце 2015 года (октябрь-декабрь) показали падение по данному показателю во всех районах города. За первый квартал 2016, тем не менее, снова отмечен их рост. Во втором квартале падение показали Кировский и Советский районы, рост – Ленинский и Октябрьский. Третий квартал охарактеризовался падением цен (-9%-16%) во всех, кроме Советского (+7%), районов города.
Термин «условные изменения» в данном случае использован потому, что в каждом районе имеется как более качественная по местоположению и инфраструктуре недвижимость, так и менее качественная, и количество попавших в выборку тех или иных объектов может значительно меняться во времени. Кроме того, в условиях общего сокращения как ипотечных сделок, так и сделок без привлечения кредитных средств, а также преобладания ипотечных сделок с новостройками (вводимыми в основном в Ленинском и Октябрьском районах города) и снижения спроса на вторичное жилье более «старого» фонда, выборка в принципе мала и отразить частные локальные тенденции довольно сложно, тем более, что резких изменений не фиксируется, показатели варьируются в пределах статистической погрешности.
В массив данных, используемых для формирования обзора, входят не все объекты, сделки по которым были совершены за исследуемый период, как уже отмечено в начале обзора, что объективно влияет на полноту представления ситуации на рынке. В этой связи представляется полезным также привести обобщенную информацию о ценах предложения на рынке жилья, поскольку ту или иную тенденцию в динамике цен назвать стабильной сейчас нельзя. В качестве дополнительной характеристики ситуации на рынке в таблице, представленной ниже, приведены средние, минимальные и максимальные значения цены предложения 1 кв.м с разбивкой по районам города (данные БД Орис по состоянию на сентябрь 2016, без исключения каких-либо объектов из выборки).
8 Предыдущий квартал/рассматриваемый квартал
Рассчитанный по данным информационной системы Орис показатель средней стоимости 1 кв.м квартир на первичном рынке жилья Томска составил:
по состоянию на конец 2015 года – 46,82 тыс. руб., на вторичном – 54,2 тыс. руб.,
на март 2016 – 45,21 тыс. руб., и 51,5 тыс. руб.,
на июнь 2016 – 44,56 тыс. руб. и 50,8 тыс. руб.,
К концу 3 квартала данное соотношение практически не изменилось и составило – 44,7 тыс. руб., и 50,9 тыс. руб., соответственно.
Наибольшей популярностью у покупателей в третьем квартале 2016 года пользовался Октябрьский район, как не самый дорогой в целом в расчете на 1 кв.м и застраиваемый новым типовым жильем. Наименьшее количество объектов в полученной выборке приходится на Советский район. Вряд ли отсюда следует сделать вывод о падении популярности этого района: более вероятно, что это объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию жилья здесь (основная доля сделок, и в первую очередь ипотечных, относится именно к первичному сегменту рынка).
В отношении ценовой динамики в различных группах жилья по числу комнат 3-й квартал 2016 года показал следующие результаты (сентябрь 2016 к июню 2016): колебание цен в размере около +/-4 % на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры и снижение цены на однокомнатные.
В целом, не беря во внимание колебания данной зависимости по отдельным месяцам, за 3 квартал на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв.м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее «дорогие» в расчете на удельный показатель – однокомнатные. Средняя стоимость 1 кв.м однокомнатной квартиры по итогам третьего квартала 2016 года составила 51 766 руб., двухкомнатной – 45 931 руб., трехкомнатной – 48 404 руб.
Заключение
По мере запуска в марте-апреле 2015 года государственной программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования стали замедляться. Объемы выдачи ипотеки в январе-феврале 2016 года демонстрировали рост по сравнению c аналогичным периодом 2015 года. Кроме того, ипотечные кредиты остаются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами. Для сравнения, в 2009 году рынок ипотеки сократился почти в 3,5 раза.
В феврале 2016 года рынок ипотечного кредитования показал рост впервые с 2014 года. Основная причина – рост доли выданных ипотечных кредитов в рамках реализации государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Реализация программы приводит к перераспределению спроса населения на жилье со вторичного на первичный рынок. При этом программа была рассчитана до конца февраля 2016 и сейчас продлена до конца 2016.
Текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом, по-прежнему, можно назвать ожидающей. Состояние экономики и внешнеполитическая ситуация не улучшаются. Реальные доходы населения не растут. В то же время, рынок недвижимости реагирует на изменение ситуации не слишком быстро, что позволяет обозначить как возможность сохранения текущего состояния в краткосрочной перспективе, так и формирование предпосылок к ее изменению: квартирный вопрос всегда актуален.
В целом, происходящие в последние два года в экономике события негативно влияют на рынки жилья, жилищного строительства и ипотечного кредитования. В силу инерционности процессов, адаптация указанных рынков к новым условиям еще не полностью завершена, и возможность дальнейшего падения статистических показателей сохраняется.
