Для начала напомним читателям о выведенной нами (в сугубо публицистических целях, конечно) концепции метрорубля – некоего внутреннего аналога нефтедоллара, решающим образом влияющего на экономику российских городов.
В кризис фактор метрорубля приобретает особое значение: работает он с куда меньшей эффективностью и большими обременениями по риску, но в сравнении с другими контурами оборота капиталов все равно остается весьма привлекательной штукой.
О текущей специфике инвестирования в жилищное строительство мы побеседовали с нашим постоянным экспертом, директором бюро оценки «ТОККО» и профессором ТГУ Дмитрием Хлопцовым.
– Дмитрий Михайлович, начать хотелось бы с принципиальных вещей. Например, с разницы между «здесь и там». Вещь это, конечно, по-своему заезженная, но отчего-то не теряющая в своей актуальности. Вот, например, у нас сейчас много говорят о реновации, а это ведь тоже емкая инвестиционная ниша. В чем здесь может проявляться наша специфика?
– Самый значимый фактор, определяющий различие в подходах к реновации или санации жилого фонда (да и не только жилого), это, конечно же, деньги. Точнее, их количество. В России их меньше, поэтому и выходит все заметно грубее.
Во-вторых, речь идет о различиях в способах финансирования проектов.
У нас о ГЧП много говорят, но устойчивой практики за этим пока нет. Получается, что нет и отлаженного механизма по сложению небольших ресурсов. Договориться, разумно разделить риски и эффекты, сработать вдолгую – для нас это пока еще, скорее, нонсенс. А нужна отработанная модель. Нонсенс вместо модели – чего мы тогда хотим?
– Все так плохо?
– Времени прошло недостаточно.
Если мы рассуждаем о реновации и санации, то говорить должны, прежде всего, о Германии и ее опыте освоения социалистического фонда недвижимости. Это уже 90-е годы прошлого века. А использовался при этом законодательный механизм, принятый в 1963 году – речь о строительном кодексе и его специальной части, посвященной реновации и санации.
Там все четко прописано и закреплено десятилетиями практики. Как должен поступать инвестор, если земельный участок общий или же частный, сколько он должен при этом платить или же наоборот не платить и т.д. Например, законом предусмотрены определенные модели облегчения налогообложения. Ну а если государство вкладывает в этот проект деньги, а собственник получает от этого дополнительную прибыль, то происходит изъятие прироста стоимости. Это разумно, всеми признано и, что самое главное, работает.
У нас же таких моделей пока практически нет. Их необходимо выстраивать в жестком ручном режиме – взять ту же Москву и ее проект реновации, это сложная схема, которую постоянно достраивают на ходу. Кто-то с чем-то согласен, кто-то нет, все вязнет в спорах. Законодательного обеспечения нет, они его по ходу пьесы пытаются создать.
– Ну а если перейти к инвестиционным проектам, реализующимся с нуля, то есть без каких-то реновационных обременений. Чистый лист и строй что хочешь.
– Вопрос нового строительства, прежде всего, вопрос четко проработанной земельной политики. А это область ответственности государства. Либо же, в нашем случае – региональных и местных властей.
Общую основу тут, конечно, должен обеспечивать федеральный центр – градорегулирование, земельная политика на уровне основных принципов и т.д. А уже конкретное изложение всех этих вещей происходит на местном уровне. И вот здесь, на мой взгляд, у нас есть большие проблемы с экономической составляющей этой политики. В нее пытаются уместить все, что угодно, но вот экономику – едва ли не по остаточному принципу.
Нельзя сказать, что ее нет совсем – есть закон о долевом участии в строительстве, что-то еще, но основой и тут выступают вопросы гражданского права во взаимоотношениях между участниками строительства. Не экономика, которая бы обосновывала порядок строительства – здесь можно строить это, там другое, а по-другому никак. И не потому, что я или мой зам так захотели, а потому, что это четко обоснованно экономически. К закону, подкрепленному экономикой (да еще и позитивной практикой), совсем другое отношение, он и работает с другой степенью эффективности.
Экономические инструменты, заложенные в земельную политику западных стран, четко ориентируют инвестора в пространстве. На соответствующих картах выделяются районы, в границах которых строго определены виды разрешенного использования. И нарушение правил ведет не только к потере репутации, но и денег, заложенных в проект. Потому что реализовать его – под любыми предлогами и отсрочками – вам никто не даст. У вас не будет возможности трактовать по-своему закон или искать в нем лазейки, он отработан и не приемлет двусмысленности.
– А если на примерах?
– Речь идет о четко предписанном порядке застройки. Инвестор, затевающий новое строительство, не рассматривает его как помеху, которую можно будет обойти. Как возможность взять участок под один тип использования, построить на нем нечто другое, а потом давить на власть и прочих аргументом важности своего проекта. У нас происходит так, и к таким застройщикам затем приходят с другими законами, с правоприменительной практикой. А он к тому времени обзаводится аргументами другого порядка.
Закон есть сразу.
И он предписывает очень многое – от плотности застройки до угла наклона крыши в зависимости от уровня осадков в этой местности. В Германии и Австрии в такого рода документах зачастую предписано то, куда должны выходить окна и какая мощность должна быть и подведенного туда электричества. Предписано, что здесь будут односемейные дома – значит никакой коммерческой деятельности, связанной с повышенным потреблением электроэнергии, поблизости быть не должно.
И потому город, обеспечивая инфраструктуру (это его обязанность), строит здесь трансформаторную подстанцию строго определенной мощности. Без переборов или недоделок. Эта мощность выделена на 20 домов, имеющихся в плане, и изменить ее – например, организовать дома небольшую мастерскую, которая будет потреблять больше – не получится.
При этом такой запрет будет иметь экономическое и правовое обоснование, а не простое «я так не хочу». Вам вежливо скажут, что если вы хотите мастерскую, то, во-первых, это будет означать шум, во-вторых, избыточное потребление электричества. Решайте проблему с шумом, платите за увеличение мощности и тогда – если не найдется иных аргументов против – мы вам это обеспечим. А лучше – покупайте жилье в другом месте, где разрешено строительство индивидуальных домов со своим участком для ремонтно-механических работ. Или для занятия другим бизнесом.
– Но ведь это та самая зарегламентированность, в которой нас так любили обвинять «старые европейцы».
– Это разумный подход к организации жизни, регламент плох, когда он идет против разума.
Меня часто спрашивают, почему в Германии в некоторых районах можно «только жить», а в других разрешено еще и иметь кабинет на первом этаже, например адвокатский. Повторюсь, что по закону это совершенно разные районы и застройщики очень четко знают их границы. От этого, например, зависит ширина дорог и даже толщина асфальтового покрытия. Если человек живет сам и к нему приезжают только друзья, то дневных парковок поблизости много не нужно. Ну а если на первых этажах тут размещаются офисы, то под парковки нужно оставлять площади большего размера. И когда это все прописано в плане экономики, то становится ясно, какой плотности тут должна быть застройка, какой этажности должен быть дом и т.д. Главный критерий – практика. Эта практика доказала свою эффективность, наша пока – увы нет. Но это ведь не значит, что все безнадежно плохо. Там земельное право, законодательство в области строительства и прочее спокойно развивались столетиями. У нас частная собственность на землю была прописана в Земельном кодексе в 2003 году.
– Где лучше работается инвестору – среди жестких регламентов или у нас, где можно и занести в случае чего?
– Лучше это сильно расплывчато.
Проще работать на западе, потому что там не надо сильно задумываться о том, в какой именно участок вкладывать средства под нужный финансовый результат, что на нем строить и т.д. Там все известно заранее, нормы рентабельности в том числе. Если город сказал, что в этом районе можно построить только то, что ты именно строишь, продаешь и получаешь весьма предсказуемый результат (рынки сбыта при этом тоже довольно стабильны). Устоявшаяся конъюнктура говорит о том, что потерять в этих условиях, конечно же, можно, но надо как-то постараться, особенно в сфере недвижимости.
У нас работать сложнее, но при этом интереснее и прибыльнее. Российский рынок пока еще содержит в себе неограниченный спрос. И он еще долгое время будет далек от насыщения. Да, случаются кризисные периоды, когда платежеспособный спрос падает. Но ведь люди все равно имеют потребность в улучшении жилищных условий, просто они временно не могут себе этого позволить. На этапе подъема в экономике всплеск спроса на рынке жилой и коммерческой недвижимости произойдет однозначно.
Вот, к примеру, у нас много говорят о переизбытке торговых центров. Но ведь их количество все равно меньше, чем на том же Западе. Их много по сравнению с советской экономикой, это так, но на что мы сейчас ориентируемся?
Да мы говорим о том, что у нас «сплошные офисы вокруг» и т.д. Но ведь при этом в одном таком кабинетике на 16 м² здесь будет помещаться 5-6 человек. На западе 12 м² на одного человека уже норма. И мы будем двигаться в этом направлении. Почему? Потому что есть определенная культура, ее развитие. В России с ее ненасыщенным еще спросом на качественную недвижимость и нормы ее потребления это неизбежно.
– А как же качество законодательства?
– Дело не в качестве как таковом, хотя и к этому есть претензии. Оно просто еще недостаточно наработано (количественно, опять же), и тут, конечно, возникает определенный ресурс.
То есть у нас все еще можно, не нарушая чего-либо серьезного, реализовывать и строить вполне выгодные проекты. С уровнем рентабельности однозначно выше западной. Так, в России он может достигать и 100%, в то время как на западе 12% уже хорошо, ну а 20% это максимум, достижимый за весь инвестиционный период.
Однако нужно, разумеется, понимать и российские риски. Мы ведь не видим за окном очередь из иностранных инвесторов, желающих что-то тут строить, не так ли?
Возьмем инфраструктуру, и у нас, и на Западе в законодательстве закреплено то, что ее должны строить власти. В России речь идет об обязанности местных властей – все знают, но именно этого почти никогда не происходит. Проводить водопровод, освещение, дороги в те же коттеджные поселки вынуждены сами же собственники: бюджетных ресурсов постоянно не хватает и, судя по всему, не будет хватать еще долго. Формально ничего не нарушено – денег нет, а так никто ни от чего не отказывается. И даже в этих условиях находятся инвесторы, которые готовы что-то делать в сфере жилищного строительства.
Законодательное обеспечение – не на уровне, в этих условиях должен был проявить себя механизм достижения компромиссов. Строить надо, это в общих интересах, власти – в том числе. Значит надо достигать четких и обозначенных взаимными гарантиями договоренностей. По земле, инфраструктуре и прочему, в отношении чего законы малопродуктивны. Это ведь очень логичная вещь – не работает закон, давай договариваться на взаимовыгодных началах, экономика и будет выступать гарантией. Но у нас, похоже, был выбран третий путь, связанный уже не с поиском компромиссов, а с выставлением условий, обязательных к исполнению бизнесом. Это, на мой взгляд, административная практика, далеко не всегда увязанная с экономическими вопросами. Насколько она может быть привлекательна для инвесторов? Что-то строится, значит рентабельность в этом всем еще есть.
