Фото: shutterstock.com
Как известно, в природе главенствуют принципы относительности и становления через непрекращающийся отбор. Приняв такие положения за точку отсчета, следует признать, что наше с вами государство вполне природно, а значит и ход вещей в нем является естественным (кто бы и что не говорил по этому поводу).
Возьмем историю с изменением кадастровой стоимости всего и вся – чем она, по-вашему, может быть продиктована? В первую очередь, представлениями о справедливости. Государство посчитало несправедливой – то есть устаревшей и заниженной – ту налогооблагаемую базу, которой, по сути, и является обобщенная кадастровая стоимость стоящих на учете имущественных объектов.
Что оно предприняло в ответ на этот вызов? Провело грубую переоценку с заведомыми и массовыми (точнее даже «ковровыми») неточностями – причем ошибки эти, как правило, совершались в пользу самого государства. Было ли это справедливым? В представлении государства все именно так и обстояло: «я одно, а вас много, за всеми не набегаешься».
Теперь относительную справедливость нужно добывать самим собственникам – в борьбе, отборе и прочих естественных для наших широт процессах. Государственная стоимость вновь жестко противопоставлена рыночной, а в плане рынка у предпринимателей есть возможность поторговаться за какую-нибудь скидку. Тем более что само государство вроде как явно не против – в конце концов, какой рынок может быть без торга и взаимного «мамой клянусь, меня в Париж звали с моими гирями, в палатку мер и весов».
Вебинар, посвященный вопросам снижения кадастровой стоимости, был организован аппаратом бизнес-омбудсмена Томской области.
Валерий Падерин, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области.
– Все вы, наверное, знаете о том, что в ноябре прошлого года была проведена новая кадастровая оценка объектов недвижимости, расположенных на территории Томской области. Одним из ее итогов стало то, что многие предприниматели стали «богаче» в два или три раза, а некоторые объекты и вовсе «подорожали» в десять и более раз.
В начале текущего года многие счастливые собственники принялись бороться за снижение увеличившихся платежей по налогу на имущество. Весной поток подобных обращений в мой адрес уменьшился – по всей видимости, из-за известных событий кадастровые вопросы были отодвинуты на задний план. Ситуация понемногу выправляется, поэтому мы возвращаемся к тем проблемам, которые были актуальны для докризисного периода.
К тому же период действия некоторых мер поддержки подходит к концу, наступает время отложенных платежей и справедливость в том, что качается начислений по налогу на имущество, становится чрезвычайно актуальным вопросом.
Многим известны, скажем так, традиционные методы оспаривания кадастровой стоимости (далее по тексту КС – ред.), в рамках которых предприниматель может заказать новую оценку, обратиться в соответствующую комиссию или в суд. Однако на практике есть более результативные и менее затратные способы.
Ольга Хацкевич, начальник отдела государственной кадастровой оценки ОГБУ «ТОЦИК» (Томский областной центр инвентаризации и кадастра)
– Очень важно понимать то, что кадастровая стоимость является достаточно сложной величиной – причем как для объектов капитального строительства, так и для земельных участков. Например, в этом году мы приступили к оценке земли, это порядка 433 тысяч участков – речь идет о землях населенных пунктов, промышленного и сельскохозяйственного назначения, а также особо охраняемых территорий. На текущий момент мы выслали в Москву предварительный отчет с результатами кадастровой оценки и надеемся опубликовать их на своем сайте через несколько недель.
Возвращаясь к теме кадастровой оценки объектов капстроительства нужно отметить, что проводится она методами массовой оценки. По сути, она приближена к методам рыночной оценки, специфика же заключается в том, что речь здесь идет именно об усредненной стоимости по группам объектов. То есть изначально подразумевается, что КС это усредненная цена с определенным пределом погрешности.
В соответствии с 20-й и 21-й статьями №237-ФЗ («О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 – ред.) мы рассматриваем обращения собственников по исправлению ошибок, допущенных в рамках применения такого метода. Начиная с 1 января 2020 года, нами было принято 128 решений о пересчете КС по 192 объектам недвижимости. По 27 объектам выдано 17 отказов, то есть процент отказов здесь достаточно мал.
В 99% от всего количества обращений ошибка в определении КС возникла из-за неактуальности данных либо некорректных характеристик объекта, содержащихся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости – ред.) и, соответственно, в перечне Росреестра. Это связано как с несвоевременным внесением сведений в ЕГРН, так и с тем, что объект был ранее учтен – но в КП он прошел с одними характеристиками, а в Росреестре с другими (более точными).
Снижение КС в случаях, когда речь идет об исправлении искаженных характеристик, составляет от 12% до кратных величин. Ошибки ОГБУ «ТОЦИК», связанные с неправильной группировкой или кодировкой объектов недвижимости, составляют менее 1% от выявленных случаев.
Основным документом, по которому мы смотрим изменение основных ценообразующих характеристик, естественно, является технический паспорт. Сегодня, к сожалению, это единственный полный документ, который может находиться в распоряжении собственника. То есть исторически сложилось так, что он лежал где-то в архиве, в папке или под подушкой. И этот документ сохранился – пускай он будет старый, объекты ведь тоже не новые.
Пример из реальной практики – объект представляет собой нежилое здание административного назначения. Строительный объем здания, который принимался в расчет по усредненной высоте, составляет 3 043 кубометра. Подтвержденное (верное) значение по техническому паспорту – 2 089 кубометра, то есть снижение по этой характеристике идет в полтора раза. Далее смотрим на физический износ – 24% это нормативный показатель по этому объекту, рассчитанный исходя из года постройки. Скорректированное по техпаспорту значение составляет 34%. В итоге КС объекта удалось снизить на 40,4%. Другие примеры, (конечно же, обезличенные) размещены на нашем сайте, то есть с ними можно ознакомиться и найти актуальный для вас случай.
Если говорить о механизмах изменения результатов государственной кадастровой оценки, то здесь действительно есть классические методы оспаривания КС до размера рыночной стоимости – это комиссия по рассмотрению соответствующих споров и обращение в суд. Однако мы рекомендуем собственникам другой вариант, для начала необходимо уточнить характеристики объекта недвижимости и направить обращение в ОГБУ «ТОЦИК». Такие обращения бывают нескольких видов – на уточнение характеристик (то есть это может быть декларация с простым сопроводительным письмом), обращение на исправление ошибки в КС и т.д. Все формы и образцы деклараций, заявлений и обращений размещены на нашем сайте, а в том случае, если у вас возникнут вопросы по их заполнению, всегда можно позвонить на нашу горячую линию.
То есть в качестве первого шага мы рекомендуем открыть публичную кадастровую карту на сайте Росреестра и уточнить характеристики нужного объекта – другими словами нужно сравнить то, что написано в ваших документах, с информацией, размещенной на этом ресурсе. И если цифры не совпадут, можно писать обращение в ОГБУ «ТОЦИК» по исправлению КС. Установить причину высокой КС можно уже в ходе телефонного разговора с нашими специалистами – ну а далее в заявлении на исправление ошибки вы можете прямо написать, к примеру, следующее: «Некорректно отражен размер физического износа, прошу пересчитать в соответствии с предоставленными мной документами».
В заключение хотелось бы отметить, что №237-ФЗ ждут изменения. В частности, меняется порядок оспаривания КС – по уже принятому в думе решению, комиссий по оспариванию уже не будет. Для Томской области это означает, что первой инстанцией для исправления КС и принятия ее в размере рыночной, скорее всего, будет ОГБУ «ТОЦИК». То есть первой инстанцией станем мы, и второй тоже будем мы. И уже в том случае, если мы вам отказали, но вы настаиваете на своем, следующей инстанцией будет только суд.
Получается, что все дороги здесь сходятся на нас. Поэтому лучшим решением будет проверка на наличие ошибок, а если таковых не обнаружится, то мы сами вам порекомендуем – нанимайте оценщика и обращайтесь в суд, консенсус мы будем искать уже там.
Валерий Падерин, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области
– Что касается упомянутого законопроекта, то институт уполномоченных ведет борьбу за то, чтобы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости продолжили свою работу. Возможность принятия решения через процесс спора (как альтернатива административному методу) кажется нам правильной и необходимой. В связи с этим прошу высказаться Льва Ашуркина, который возглавляет комиссию, действующую в Томской области.
Лев Ашуркин, заместитель начальника Департамента по управлению госсобственностью Томской области
– Действительно оспаривание результатов определения КС можно осуществить через комиссию – это один из механизмов ее изменения (наравне с теми, что были озвучены ранее, а также обращением в суд). И все-таки мы – как уполномоченный орган, при котором создана такая комиссия – также рекомендуем собственникам для начала обращаться в ОГБУ «ТОЦИК». Во-первых, это не затратный способ, то есть здесь не нужно готовить отчет о рыночной стоимости. Во-вторых, он достаточно оперативен по срокам в сравнении с тем же обращением в суд. И при этом, как показывает практика, это действенный механизм.
Комиссия была создана при департаменте распоряжением от 21 ноября 2019 года. В ее состав мы постарались включить представителей различных структур – как органов власти, так и независимых экспертов. К примеру, в комиссию входят представители Росреестра, уполномоченного по защите прав предпринимателей и торгово-промышленной палаты. В общем, состав достаточный для того, чтобы мнение комиссии было объективным, всесторонним и не вызывало вопросов у заявителей.
Обратиться в комиссию могут физические и юридические лица, являющиеся собственниками объектов. Порядок обращений разнообразен – это может быть и обращение непосредственно в департамент, и почтовое отправление с соответствующим пакетом документов. Также у заявителей есть возможность обратиться к нам через МФЦ.
Срок рассмотрения заявлений составляет 30 дней со дня поступления всех необходимых документов. Результатом может являться либо решение об определении КС в размере рыночной стоимости, которая содержится в представленном собственником отчете, либо решение об отклонении заявления.
По состоянию на 30 июля на рассмотрение комиссии поступило 12 заявлений, 7 из которых мы уже рассмотрели. В целом отмечается невысокое качество подготовки рыночных отчетов теми оценщиками, с которыми собственники заключают договоры. Как результат, по этим семи заявлениям вынесено отрицательное заключение. В основном найденные нарушения связаны с несоблюдением или неполным соблюдением оценщиками федеральных стандартов оценки.
Некоторые из этих нарушений носят достаточно формальный характер, однако, согласно №237-ФЗ и порядку работы комиссии, который утвержден приказом Минэкономразвития, члены комиссии ограничены в своих возможностях. И если имеются нарушения (даже формального характера) тех или иных стандартов оценки, мы не можем принять такой отчет за основу – то есть заявителям рекомендуется скорректировать отчет и снова обратиться в комиссию. Однако приоритетным способом мы все же считаем решение этих вопросов через ОГБУ «ТОЦИК». И федеральные законодатели, видимо, придерживаются той же самой точки зрения – мы видим это, исходя из тех изменений, которые планируется внести в №237-ФЗ.
Кроме того, хотел бы обратить внимание собственников на следующий момент – если говорить о корректировке КС путем исправления ошибок, нужно иметь в виду, что здесь ее увеличение ограничено федеральным законом. То есть, к примеру, вы представили документы, из которых следует, что ОГБУ «ТОЦИК» занизил КС вашего объекта, но по закону эта стоимость не может быть увеличена. Поэтому безбоязненно подавайте документы в ОГБУ – увеличения точно не произойдет, а вот снижение, как следует из имеющейся практики, является вполне вероятным.
Предполагаемые изменения в №237-ФЗ
— Методологическая ошибка в определении КС рассматривается в пользу правообладателя объекта недвижимости;
— Исключение возможности внесения изменений в результаты оценки КС без публичного рассмотрения таких изменений;
— В случае обнаружения одной ошибки ГБУ будут обязаны проверять и исправлять ошибки по другим аналогичным объектам;
— Изменение процедуры внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
— Переход от приема заявлений в комиссиях к их рассмотрению в бюджетных учреждениях субъектов РФ.
Фото: сайты ТГАСУ и Администрации Томской области, а также пресс-служба томского бизнес-омбудсмена.
