«Прирастать нужно людьми»

Эксперт рынка недвижимости Дмитрий Хлопцов о приоритетах земельной и строительной политики в Томске.

Компании:
Комсомольский, 48

В самом начале первой рабочей недели 2023 года власти Томской области поставили задачу по увеличению годового ввода жилья до 500 тысяч квадратных метров. Очевидно, что план является приоритетным и не подлежащим существенному «секвестированию» в последующие годы. Между тем, нет никакой ясности по поводу того, за счет каких резервов будут достигнуты столь амбициозные по нынешним меркам показатели.

Нашим первым собеседником в рамках данной темы стал профессор Хлопцов – доктор экономических наук, заведующий двумя кафедрами ИЭМ ТГУ, член президиума экспертного совета Ассоциации «Русское общество оценщиков (РОО)» и директор ООО «Бюро оценки ТОККО».

– Дмитрий Михайлович, начнем с общего и наиболее загадочного вопроса – каким образом, имея в активе исходную базу по земле и инфраструктуре, можно получить полмиллиона квадратных метров в год?

– Меня как экономиста в первую очередь интересует вопрос о том, кому и для чего они могут быть нужны. Я понимаю, что 500 тысяч это красивая и, может быть, необходимая для власти величина. А вот нужна ли она конкретным потребителям? Ведь в рыночной экономике платежеспособный спрос, а не желания политиков, должен рождать предложение.

Понятно, что подавляющая часть этих 500 тысяч предназначается областному центру, но ведь в нем нет подобного запроса на первичное жилье. Если взять основные демографические показатели, то естественная убыль населения была зафиксирована в Томске уже в доковидный период – то есть число умерших начало превышать количество родившихся безо всякой пандемии. По итогам миграции населения мы также имеем в последние годы отрицательный баланс.

Перед нашей беседой я изучил статистический обзор, посвященный периоду 2014 – 2021 годов. И из него следует, что годовой прирост населения у нас – вместе со «взрослой» миграцией и студентами – составляет всего 700 человек в год. Теперь разделим 500 тысяч «квадратов» на 60 кв. м (заметьте, что я при этом не беру площадь малогабаритной или однокомнатной квартиры, 60 квадратных метров — это неплохая «двушка»), в итоге получается что-то около 8 тысяч квартир в год.

То есть даже если оперировать двухкомнатными квартирами по «одной в руки» (хотя в одиночку люди заселяются далеко не всегда) и полностью игнорировать вторичный рынок (а убыль населения — это еще и увеличение предложения «вторички»), имеющегося прироста населения будет явно недостаточно. Говоря прямо, для «покрытия» ежегодных 500 тысяч «квадратов» этот самый прирост должен быть в разы больше имеющегося.

Дмитрий Хлопцов

– Но ведь кроме демографии на спрос влияют и другие факторы.

– Разумеется, есть еще и те, кто заинтересован в улучшении жилищных условий. Например, это люди, проживающие в старых домах, аварийном жилье, предаварийных деревянных или шлакоблочных домах и прочем проблемном фонде. Но и в случае с ними возникает деликатный вопрос – а у них точно есть возможность приобрести жилье в новостройке?

Ведь если бы эти возможности были, их следовало реализовывать в предыдущий период с его беспрецедентными льготами, сниженными ипотечными ставками и смягченными условиями. И если кто-то не смог тогда, то почему он сможет сейчас, то есть в условиях растущих ставок и все более жестких требований со стороны банков?

Ответ напрашивается сам собой: большая часть тех, кто хотел и мог улучшить свои жилищные условия, уже сделал это.

Во-вторых, необходимо упомянуть инвестиционный спрос, все еще присутствующий на рынке. Специфика момента такова, что в большинстве новых домов, сдающихся в Томске, подъезды заселены не полностью, а в ряде случаев и вовсе наполовину. Квартиры стоят пустыми, потому что их купили, не зная куда потратить накопленные деньги.

Понятно, что люди воспринимают жилье в качестве привлекательного инвестиционного инструмента, более выгодного и надежного, нежели доллар, банковский вклад и, тем более, чьи-то акции. При этом на выходе мы получаем раздувание «пузыря» – перспективы продажи этих квартир и без того неочевидны (смотрите предыдущие пункты), однако этот объем планируют накачивать дополнительными сотнями тысяч «квадратов».

– И кому же, по вашему, все это достанется?

– В итоге в качестве основного покупателя остается государство, которое выкупает построенные площади под собственные нужды – например, в целях расселения накопившегося аварийного фонда. Но и здесь зачастую возникает проблема несовпадения интересов, откровенно тормозящая процесс. Как наглядный пример: расселяемый аварийный дом в центре города еще царской постройки, где в одной из квартир площадью 16 «квадратов» живут двое. Им предлагают переехать на окраину, и они отказываются – люди, которые прожили в центре около 50 лет, предпочитают 20 квадратных метров в «деревяшке» здесь, чем 26 «квадратов» в новом доме там.

– Но ведь совсем не строить тоже нельзя, так можно потерять собственную строительную отрасль и впасть в зависимость от иногородних застройщиков. То есть области в любом случае нужны какие-то весомые объемы.

– В этом плане я с надеждой смотрю на левый берег Томи. Единственной проблемой его полноценного освоения является отсутствие моста, опирающегося на центр правобережья. Как только он появится, левый берег превратится в большую стройплощадку.

Что же касается уже существующего центра, то и здесь возможна разумная точечная застройка. Ее, конечно, критикуют, но в качестве альтернативы могут предложить лишь заброшенные аварийные дома с заколоченными окнами, которых с каждым годом становится все больше. То есть, вполне очевидно, администрация не знает, что с ними делать, и эта проблема видится мне гораздо более актуальной, нежели те самые 500 тысяч «квадратов».

Нужно понимать, что жилье, построенное в центре, однозначно будет пользоваться спросом. На нем смогут заработать строители, жалующиеся на низкую маржинальность томского рынка. При грамотном подходе прямую выгоду получат местные бюджеты. Да и сам город получит новый импульс к развитию и освоению территорий. Другое дело, что здесь необходимо четкое регулирование – к примеру, застройщикам выставляются требования по этажности и другим архитектурным особенностям новых домов. Тогда и облик центра города останется интересным, и экономика начнет работать на Томск, а не против него.

Дмитрий Хлопцов

– А что может быть не так с грамотным подходом и четким регулированием?

– Здесь многое упирается в отсутствие нужного опыта и умения работать на уровне комплексной земельной политики. В итоге свободных участков или попросту нет, или же они есть в, скажем так, усеченном виде. Например, рядом стоят два расселенных аварийных дома – казалось бы, бери землю, объединяй в один участок и продавай инвестору. Однако в итоге все это, оказывается, сложным, хлопотным или же непонятным в процедурном отношении. На мой взгляд, у нового поколения архитекторов и землеустроителей должен появиться другой подход к формированию и реализации земельной политики. По крайней мере, на это хочется надеяться.

– Все настолько запущено?

– Есть вполне адекватные и разумные люди, при этом на уровне структур с комплексным видением почему-то возникают проблемы. Например, они говорят, что в приоритете находится социальная политика, и я с этим не спорю, но ведь она невозможна без той же экономической и, в частности, земельной политики.

Например, если бы некоторые социальные объекты возводились не там, где это удобно со строительной или бюрократической точки зрения, а в местах, которые наиболее нуждаются для комплексного развития, мы бы увидели совсем другой эффект от реализованных вложений. Сейчас любой чиновник отчитывается скорее о количестве новых мест (в детсаду, школе или медицинском учреждении), но ведь в число ключевых показателей может и должен входить связанный с этим важный показатель – стоимость близлежащей земли.

И логика здесь предельно проста – если на бюджетные средства построен детсад, то инвестиционная привлекательность района значительно вырастет, муниципалитет продаст или сдаст в аренду участки подорожавшей земли, инвесторы смогут возвести и продать более дорогие объекты, в бюджет пойдет больше налогов и так далее. В итоге у власти появятся новые средства для реализации других социальных проектов.

Возникает вопрос – а у нас кто-нибудь анализирует подобные проекты с экономической и в целом с комплексной точки зрения? К сожалению, к этому даже социологов не привлекают, хотя изучить демографические процессы и перспективы на той или иной территории было бы явно не лишним. Да и вообще, к вложению средств – в том числе и государственных – нужно подходить с умом, как бы банально это ни звучало.

– То есть власти…

– Явно не помешало бы заняться земельным менеджментом. К примеру, у нас есть принципиальное решение необходимости строительства нового моста через Томь, больше того – мы имеем представление о том, куда он будет выходить. Что должен делать муниципалитет в сложившихся обстоятельствах? Уже сейчас начать выкуп необходимых для строительства земельных участков, пока это решение еще не принято официально – нет никаких сомнений в том, что потом вся эта процедура обойдется кратно дороже.

На этой земле расположены деревянные дома? Признавайте их аварийными и расселяйте за федеральные средства. В итоге мы получим и удешевление строительства моста, и возможность развития инфраструктуры на прилегающих территориях. Вот это, в общих чертах, и можно было бы назвать земельным менеджментом. И ничего «инопланетного» тут нет, проявления такого подхода уже можно наблюдать в некоторых соседних региональных центрах.

– Разрешим ли вопрос эффективного размещения придомовых парковочных мест?

– Здесь я также предлагаю смотреть в корень проблемы. На мой взгляд, дело в том, что автомобиль перестал быть для жителей России чем-то особо ценным. Если помните, то раньше для машины покупали гараж (зачастую в километре или даже больше от дома), шли туда в дождь и холод, чинили и лелеяли свою «ласточку». А теперь, даже если такой гараж и есть, то используется он, как правило, для других целей.

То есть люди уже не боятся того, что их машину, оставленную у дома, помнут или исцарапают, для них это вполне поправимое дело. Да и вообще, отношение к автомобилям меняется в зависимости от их количества – чем больше машин, тем спокойнее они воспринимаются.

Поэтому решением, на мой взгляд, может стать формат самых дешевых и простых многоярусных паркингов – пускай они будут неотапливаемыми, неосвещенными и так далее. Кроме того, себестоимость таких объектов можно снижать через предоставление различных дотаций со стороны власти. В любом случае нынешний уровень цен на машиноместа массовым потребителем не воспринимается – человек, только что купивший квартиру в ипотеку, не готов на предлагаемые ему расходы. В общем и целом, вопрос крайне непростой, но и оставлять его без решения уже нельзя.

– Получается, что вопросов снова больше, чем ответов.

– Выходит так, но если всем этим не заниматься, мы проиграем конкуренцию за человека, которая в нынешних обстоятельствах становится определяющей для российских городов. Нам нужно заботиться о приросте населения, а значит о новых рабочих местах. Почему из Томска уезжает так много людей, причем зачастую речь идет о самых способных или перспективных студентах, специалистах? Потому что они не видят применения себе и своим талантам.

Измените ситуацию, и тогда «квадраты» придут сами собой, и не нужно будет «призывать» их строить. Люди сами захотят жить и работать в Томске, покупать здесь жилье, строить что-то за городом. Обустроившись, они начнут платить и местные налоги – подоходные, имущественные. Если кто не знает, то именно эти налоговые платежи (налог на доходы, на имущество), собираемые с физлиц, зачисляются в местные бюджеты, то есть идут на развитие города и области. Поэтому и начинать нужно с людей, а не с «квадратов», которые могут оказаться невостребованными.

Фото из архива редакции

Компании:

Читайте также: