Главной темой собрания председателей муниципальных дум области стала роль органов местного самоуправления в реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». Итоги первого года работы с нацпроектом были признаны неутешительными, а роль муниципалитетов – неудачной или же попросту фальшивой (в афише она заявлена, на сцене ее не видно).
Выездную часть заседания посвятили экскурсиям в новые районы комплексной застройки, возведенные у границ городской черты Томска. По идее, новое жилье для томичей должны были построить в областном центре, однако местный муниципалитет оказался к этому не готов. Власти же соседнего муниципалитета восприняли приобретенное двойственно. С одной стороны, это как бы большой подарок: здесь и перспективы по сбору налога на имущество физлиц (причем уже в его кадастровом варианте), и целые мини-города в составе сельского района. С другой – обременение, которое необходимо обслуживать и развивать в инфраструктурном отношении. При этом упомянутые налоги в местный бюджет начнут поступать только с 2021 года, да и то отнюдь не сразу в полном объеме.
В плане демонстрации перекосов внутри системы «надо-могу-хочу» на муниципальном уровне – весьма наглядный и актуальный случай.
Оксана Козловская, председатель Законодательной думы Томской области
– На примере двух микрорайонов комплексной застройки мы хотим показать вам, с какими системными проблемами сталкиваются строители, работающие в нашей области. Кому-то может показаться, что эти вопросы их не касаются – дескать, у нас в районе такого жилья нет и не предвидится. Но дело ведь не только в жилье. Я точно знаю, что в ряде муниципальных образований при строительстве детских садов, школ и прочего возникают проблемы даже более острые, чем в городе Томске.
И начинается все с этапа отвода земельных участков или же подготовки технических условий, когда за счет строительства одного объекта муниципалитеты пытаются решить другие вопросы, связанные, в том числе, с коммунальной инфраструктурой. Вообще, земля и инфраструктура являются самыми затратными составляющими в процессе возведения любого объекта.
Довольно часто приходится сталкиваться с дискуссиями о том, почему в новых томских школах стоимость одного учебного места составляет 1,5 млн рублей, тогда как в некоторых других регионах она может быть меньше. Да потому что недоработки в вопросах земли и инфраструктуры напрямую сказываются на увеличении себестоимости строительства – хоть жилья, хоть социальных объектов. К примеру, в Асино сейчас фактически сдерживают процесс строительства новой школы. Колпашево такую школу строит, там уже получили деньги на проектно-строительную документацию – а здесь не могут найти землю. Вам кажется, что все эти вопросы должна решать областная власть – ничего подобного, все начинается с уровня муниципального образования.
Евгений Паршуто, заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре
– Когда речь заходит о реализации национального проекта «Жилье и городская среда», то говорят в первую очередь о количественных показателях, то есть о квадратных метрах в новостройках. Хотелось бы отметить, что вплоть до 2016 года у Томской области с этим проблем не было. Затем ситуация резко изменилась – дошло до того, что многие малые и средние компании попросту исчезли, а крупные застройщики были вынуждены «уйти» из Томска в Томский район.
На 2019-й – то есть первый год реализации нацпроекта – Томской области был поставлен план в 531 тысячу «квадратов». Верстался он следующим образом: за базу были взяты показатели 2018 года, ну а далее всем регионам – вне зависимости от их состояния и внутренних потребностей – «нарезали» единую норму по увеличению базового показателя. Вышло так, что в Томской области база за 2018 год была не такой уж и маленькой, в итоге мы и получили то, что получили.
На сегодняшний день в области сдано 260 тысяч квадратных метров, и по темпам ввода жилья она входит в пятерку худших регионов страны. Например, в Томске выполнено только 38% от плана. До конца года мы, конечно, планируем определенный скачок, так как в декабре у нас традиционно сдается большое количество «квадратов». Однако даже при самом благоприятном раскладе область достигнет результата прошлого года (это порядка 400 тысяч «квадратов») и не более того.
Причины сложившейся ситуации мы с вами рассмотрим на примерах реализации проектов комплексной застройки. Вы будете удивлены, но сейчас мы едем в Томский сельский район смотреть на 17-этажную «сельскую» застройку. И само по себе это не совсем правильно, потому что площадь Томска составляет почти 300 квадратных километров – то есть на этой территории, конечно же, можно было найти землю для строительства.
Поэтому здесь действительно очень многое зависит от муниципалитетов и степени их внимания к подобным вопросам. Речь ведь идет даже не об участках, подготовленных с точки зрения инфраструктуры – с опозданием оформляются сами документы территориального планирования. И в тех районах, куда мы с вами едем, землю строителям никто не предоставлял, они были вынуждены приобрести ее за собственные оборотные средства. Затем застройщики были вынуждены вкладывать деньги в инженерную инфраструктуру и даже в строительство дорог – разумеется, все это сказалось на стоимости квадратного метра и доступности такого жилья. Все это говорит о том, что муниципальные власти в этом направлении сегодня явно не дорабатывают.
Александр Шпетер, генеральный директор Томской домостроительной компании
– Поскольку темой заседания является роль органов местного самоуправления в нацпроекте «Жилье», начать я бы хотел с основ нашей деятельности. Случилось так, что собственный кодекс (он называется градостроительным) есть только у строительной отрасли. Другими словами это самая зарегулированная государством отрасль нашей экономики.
И в этой связи хотелось бы напомнить, что вся стройка на территории России осуществляется на основании решений местных властей – начиная с выдачи разрешений на строительство и заканчивая приемкой готовых объектов. При этом в Градостроительном кодексе прописано, что, как правило, строительство должно вестись на муниципальной земле, а еще эта земля должна быть подготовлена – в инженерном, дорожном и социальном отношениях.
Мы едем в район под названием «Южные ворота», он построен на частной земле и на частные вложения в те же инфраструктурные объекты. То есть роли муниципальных органов здесь пока не видно – и это главная проблема. А если власть не занимается подготовкой всего этого, то мы в итоге и испытываем то, чего не должны были испытывать.
«Южные ворота» построены на территории Томского района. Получается так, что наш умный и интересный город строит жилье для томичей не на собственной земле, а в соседнем муниципалитете. Земля эта раньше принадлежала совхозу «Степановский», в начале 90-х она была поделена на паи и приватизирована, следующие десять лет здесь рос бурьян. Затем к нам обратились активные пайщики и предложили сформировать земельный участок. Мы занимались этим следующие десять лет – выкупали паи за деньги или же квадратные метры в наших новостройках. После этого мы – опять-таки за свои средства – разработали проект планировки, утвердили его на градостроительных советах и публичных слушаниях и приступили к реализации.
Площадь района составляет около 76 гектаров, на них будет построено примерно 600 тысяч квадратных метров жилья, это порядка 10 тысяч квартир. Расчетная численность населения составляет 38 тысяч человек, это больше, чем в городе Асино.
Район находится за городской чертой, поэтому здесь изначально были очень большие проблемы с сетями. В итоге нам на собственные средства пришлось построить десятки километров таких сетей, большую тепловую насосную станцию и восемь трансформаторных подстанций. Компании все это обошлось примерно в 400 миллионов рублей. Еще 200 миллионов ушло на работы, связанные со строительством дорог. Вот мы выезжаем на улицу Грачева, которая уже построена на средства ТДСК – мы ставим вопрос о ее выкупе муниципалитетом, но он пока никак не решается. Нами, опять же за собственные деньги, выполнен проект улицы Тояновской, здесь же необходимо построить улицу Тихую – но и это ведь не наша задача.
Поэтому я еще раз говорю вам открытым текстом – подготовка территории не является делом застройщика. Если бы мы не занимались всем этим, стоимость квадратного метра могла быть на 30% меньше.
Вы, наверное, уже обратили внимание на то, что все автомобили здесь стоят около домов. В районе запланировано строительство многоэтажного паркинга, кроме того, выделена специальная большая парковочная площадка – однако люди предпочитают ставить машины под собственные окна. И этому во многом потворствуют принятые на муниципальном уровне нормы по обеспеченности машиноместами во дворах. Я как депутат областной думы и участник законодательного процесса считаю, что это поверхностный подход – человек покупает квартиру и ему в нагрузку дают обязательную площадь во дворе. Мировая практика говорит о том, что возле дома должны быть только гостевые парковки, а местный подход вместо решения одной проблемы создает новые – например, к домам зачастую не может проехать специальная техника.
Однако несмотря не все эти административные недоработки и переработки, проект получился достаточно удачным. Здесь построены совершенно новые типы домов – речь идет о модернизированной до неузнаваемости 75-й серии, надежной и проверенной временем. Дома при этом являются комплексными, так как в них есть монолитные вставки. На изобретения, связанные с этой продукцией, компанией получено более 50 патентов, кроме того, патент получен на уникальную в своем роде начальную школу, совмещенную с детским садом. Также в «Южных воротах» внедрена разработанная внутри компании система безопасности – к примеру, сплошным видеонаблюдением за территорией района управляет искусственный интеллект, а вся полученная информация поступает в наш круглосуточный диспетчерский центр.
Если говорить о проблеме транспортной доступности, то именно в этом вопросе нам помогают решения властей – прежде всего, областных. В первую очередь, речь идет о строящейся развязке на Богашевском тракте с проколом под железнодорожным полотном. Думаю, что в конце следующего года схема будет окончательно налажена. Кроме того, рядом с районом пройдет большая автодорога Томск-Тайга, этот участок станет элементом так называемого малого транспортного кольца. И как только он будет построен, «Южные ворота» станут лучшим районом комплексной застройки в плане транспортной доступности – в любую часть Томска можно будет добраться по самому короткому пути.
То есть мы, несмотря на все вышеперечисленное, делаем свое (и далеко не только свое) дело, очередь за вами. Взять то же самое территориальное планирование – это ваша прямая обязанность. И если им никто по сути не занимается, о каком развитии может идти речь?
Народ против
Оксана Козловская:
– Вопрос присоединения этих районов к Томску стоит достаточно остро, хотя пока и не вышел на поверхность. Им все чаще задаются живущие там люди. В Томске больше возможностей – по дорожному строительству, обслуживанию территорий и так далее. И главное, из чего мы должны здесь исходить, это интересы людей. Поэтому власть будет вынуждена принимать решения, которые устраивают большинство жителей этих территорий.
