По итогам января в России зафиксирован новый рекорд – согласно оценкам института развития «ДОМ.РФ» и аналитического агентства Frank RG, за месяц объем выданных ипотечных кредитов достиг отметки 180-190 млрд рублей (наибольший показатель для начала года за всю историю наблюдений). Это на 8-13% больше, чем в январе 2019-го, то есть выходит явно за рамки того, что можно считать статистической погрешностью или «незначительным колебанием конъюнктуры».
Свежие данные уже дали повод для суждений о сломе тенденции по «увяданию ипотеки» (-5,5% по объемам выдачи в 2019 году) и спровоцировали массу оптимистических прогнозов. Последние подкрепляются данными об очередном снижении ипотечных ставок в ведущих российских банках.
Ситуацию на томском рынке жилой недвижимости и новые возможности потребителей обсудили за круглым столом непосредственные участники процесса – представители строительного комплекса и банковской сферы, а также один из наиболее авторитетных в России оценщиков.
Основной вывод, который можно было сделать по итогам обсуждения, касался качества использования инструментов поддержки заемщиков. По мнению экспертов, томичи в недостаточной мере используют существующие возможности привлечения ипотечных кредитов на выгодных для них условиях.
Дмитрий Хлопцов, заведующий кафедрой экономики ИЭМ ТГУ, вице-президент Российского общества оценщиков, директор «Бюро оценки «ТОККО»
– Начну с вопроса о ценах. Уже по итогам 2018 года рынок продемонстрировал восстановление средней цены за квадратный метр до уровня пика, который пришелся на середину 2008 года. Речь идет о показателе 55 тысяч рублей за кв. м, к которому мы возвращались целых десять лет.
Если взять цены декабря прошлого года, то они немного превысили эту планку и достигли уровня 55 598 рублей. Здесь мы имеем дело с усредненным показателем, включающим в себя цены на первичное и вторичное жилье с различным качеством отделки (от улучшенной до черновой). Считать его идеальным расчетным значением для рынка в целом нельзя, могу утверждать одно – эти цифры абсолютно точно выверены с точки зрения именно ипотечных сделок. Дело в том, что из расчета были исключены квартиры в деревянных домах и жилье с совсем уж плохой отделкой – с таким банки, как известно, не работают. Кроме того, сюда не попали и самые элитные квартиры площадью более 100 кв. м.
Что касается условий ипотечного кредитования, то за 2019 год они явно улучшились – средний размер ставки по итогам года составил 8,7% против 9,5% в 2018-м. Да и вообще, лояльность банков к заемщикам находится на самом высоком уровне за весь период развития ипотечного кредитования. Достаточно вспомнить, что не так давно у нас существовали целые ипотечные агентства, которые помогали людям добиться одобрения их заявки – настолько малодоступным был такой кредит.
Еще один значимый для рынка фактор связан с объемами ввода нового жилья. За 2019 год в области было сдано 439 тыс кв. м, что несколько больше уровня 2018-го, но не дотягивает до планового показателя, установленного правительством (513 тыс кв. м). План на 2020 год – а это уже 600 тыс кв. м – мы также вряд ли выполним. В том числе и потому, что здесь присутствует один немаловажный вопрос – а нужно ли строить столько жилья, если покупательского спроса на него может и не быть?
В связи с этим мы тщательно проанализировали то, что конкретно люди ищут и покупают на рынке города Томска. Так вот, в структуре спроса однозначно превалируют двухкомнатные квартиры: за 2019 год с ними было совершено 44% от общего числа сделок купли-продажи. При этом цены на них немного снизились. 28% сделок пришлось на трехкомнатные квартиры, а однокомнатные (которые традиционно превалируют по цене квадратного метра) оказались лишь на третьем месте с 27% от общего объема.
Все это говорит о том, что основной спрос сместился с категории «первого» жилья (для молодых людей или только что созданных семей) в сторону более просторных квартир, которые покупают для улучшения жилищных условий.
Кроме того, на потребительские ожидания влияет Центробанк, который продолжает снижать ключевую ставку. С одной стороны, для рынка в целом и для потребителей в частности это хорошо – просто потому, что в результате снижаются и ипотечные ставки. С другой стороны, такая политика ведет к росту отложенного спроса.
То есть часть потребителей начинает рассуждать так: «Зачем я буду брать кредит сейчас, если через полгода ЦБ вновь объявит о сокращении ключевой ставки?» И тут хочется задать встречный вопрос: «Но что при этом будет с ценами?» Как я уже говорил, у нас довольно сложная ситуация с объемами ввода нового жилья, да и приемлемой по качеству «вторички» на рынке не так уж много. А в условиях ограниченного предложения и при снижающихся ипотечных ставках цена квадратного метра будет неминуемо расти.
Поэтому откладывать назревшую покупку жилья не стоит хотя бы по одной важной причине. Дело в том, что рефинансировать взятый сегодня кредит до уровня сниженной ставки можно будет в любом банке, а вот скорректировать цены до уровня «как полгода тому назад» у вас уже не получится.
Михаил Пчелинцев, коммерческий директор Томской домостроительной компании
– В первую очередь, нужно сказать о том, что в Томске сложилась достаточно парадоксальная ситуация. С одной стороны, в городе накоплен очень большой объем отложенного спроса – многие томичи действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. С другой стороны, рынок предоставляет им невиданные ранее возможности по приобретению качественного и современного жилья. У нас есть, наверное, самая доступная за всю историю ипотека, более того – к ней прилагается большой спектр специальных программ, существенно облегчающих жизнь заемщика.
Проблема же заключается в том, что люди довольно слабо интересуются этими возможностями и инструментами. А зачастую и вовсе о них не знают.
Взять те же федеральные программы – материнский капитал или семейную ипотеку – даже они задействованы не в полном объеме. На уровне Томской области действует региональная программа под названием «Губернаторская ипотека», но и здесь число участников заметно не дотягивает до плановых значений.
Говорят, что многих пугает большой объем документов, которые необходимо собрать для участия в таких программах. Я могу ответственно заявить, что ничего страшного в этом объеме нет. Более того, сейчас рынок устроен так, что вам будут помогать на всех этапах заключения сделки – и банки, и застройщики заинтересованы в получении этих денег так же, как и вы.
К примеру, все новостройки ТДСК аккредитованы по федеральным и региональным программам. То есть специалисты Центра продаж компании ориентированы на то, чтобы изучить каждый конкретный случай и подобрать оптимальное решение с привлечением всех возможных инструментов поддержки. Взять ту же «Губернаторскую ипотеку», в рамках которой процентная ставка субсидируется в размере 4%. Сейчас средний размер ипотечной ставки составляет 9%, отнимаем четыре и получаем 5% – немногим больше размера инфляции за 2019 год. Грубо говоря, это почти бесплатный кредит, получить который вам помогут квалифицированные специалисты – тем более, что условия участия в программе были значительно смягчены. Многие ли знают о такой возможности? Мне кажется, что нет.
Кроме того, существуют программы поддержки заемщиков, разработанные совместными усилиями банков и застройщиков – в частности, Томская домостроительная компания и Газпромбанк предлагают ипотеку без первоначального взноса, особенно актуальную для тех же молодых семей.
Также в ТДСК действует программа обмена жилья, в рамках которой мы оцениваем имеющееся у заемщика жилье, а на недостающую сумму помогаем привлечь ипотечный кредит (если он, конечно, необходим). В итоге заемщик улучшает свои жилищные условия и экономит на риелторских услугах – их мы предоставляем бесплатно.
Есть инструмент под названием «Ипотечный зачет», позволяющий обменять взятую в ипотеку однокомнатную квартиру на более просторное жилье. То есть молодой семье, решившей расширяться, не надо ждать погашения ранее взятого кредита – она может воспользоваться рефинансированием и приобрести более комфортную квартиру в современном районе с развитой инфраструктурой.
Обо всех программах, инструментах и возможностях в рамках нашего сегодняшнего формата рассказать не получится. Тем более, что в рамках индивидуального подхода все это настраивается под конкретные потребности клиента, а потому речь идет о действительно большом количестве вариантов.
Что касается вопроса о стоимости квадратного метра, то снижения цен ждать не следует. Это связано и с ростом цен на стройматериалы, и с эффектом от повышения ставки НДС, и с переходом на проектное финансирование. То есть в отличие от той же ипотеки, условия кредитования застройщиков, скажем так, пока не улучшаются.
Также необходимо помнить, что ТДСК предлагает потребителям не только квартиры, но и комфортную жизненную среду – это школы, детские сады, современная и надежная инженерная инфраструктура (которую компания, кстати, вынуждена строить на свои средства) и многое другое. Все это, разумеется, чего-то стоит и каким-то образом дорожает в плане себестоимости.
Поэтому главное сейчас – не бояться и не откладывать принятие решения на неопределенное «потом». В основе различных страхов (в том числе и перед ипотекой), как правило, лежит незнание. Люди живут устаревшими представлениями и стереотипами, в то время как условия ипотечного кредитования уже совсем не те, что даже пару лет назад. Все, что нужно в данном случае, это прийти и проконсультироваться со специалистом, который подберет оптимальный для вас вариант – и по конкретной квартире, и по подходящим вам инструментам поддержки.
