В феврале Томской домостроительной компании исполнилось 47 лет. Дата – не юбилейная и даже не круглая. И ее примечательность заключается именно в характере «переходности»: 47 еще не 50, но уже и не 45. Это что-то пограничное, то есть очень схожее с ситуацией, сложившейся к настоящему моменту в российской строительной отрасли.
Общая ситуация
– Особенностью ушедшего 2018 года и года наступившего стало то, что в России резко изменилось отраслевое законодательство. Это привело к тому, что фактически поменялась сама модель, особенно в том, что касается инвестирования и финансирования проектов. Что, конечно же, самым кардинальным образом сказывается на деятельности отрасли. Сейчас полным ходом идет переходный период, в законодательстве он обозначен так – с июля 2018 по июнь 2019 года застройщики обязаны перейти с системы договоров долевого участия на, так называемое, проектное финансирование. То есть в новых условиях дольщики формально также присутствуют, но реализовывается схема через механизм эскроу-счетов. А банк как посредник это и повышение себестоимости, и дополнительные административные нагрузки – зачастую очень обременительные. ТДСК пока не участвует в этой истории.
Проектное финансирование также предполагает участие банков. А это процент, причем немалый – сегодня он составляет 12% и даже повыше. Но ведь кредит еще нужно получить. Для того, чтобы вас начали слушать, застройщику нужно понести затраты порядка 30-40% от общей стоимости проекта: на приобретение земли, межевание, проектирование объекта, его государственную экспертизу и кроме того, иметь разрешение на строительство. И только после этого банк будет рассматривать сам вопрос о финансировании проекта. Вот в таких условиях мы сегодня и работаем.
Адаптация
– Хочу отметить, что все эти вещи мы в целом предвидели. Начиная с 1 июля 2018 года, ТДСК полностью отказалась от заключения новых договоров долевого участия и перешла к модели продаж полностью готового жилья. Квартиры «под ключ», в которые сразу же можно заехать и полноценно жить. Кто-то видит здесь повод для критики, но в нашей нише – а сейчас такое жилье относят к стандартному классу – оно очень даже достойно выглядит на фоне мировых аналогов. Мы регулярно посещаем различные международные выставки, и я хорошо знаю, о чем говорю.
Что же касается рынка средств под строительство, то в настоящий момент относительно дешевых денег на нем нет, есть дорогие банковские. Думаю, что наши коллеги, которые только входят в новые условия, переживают весьма непростые времена. Это можно отследить и по статистическим результатам предыдущего года – как по стране, так и по Томской области. Объемы строительных работ заметно сократились, снизились и показатели по введенным площадям. Конечно, все это сказалось и на нашей деятельности. Поставленные задачи мы в целом выполнили, многое сумели предугадать, однако некоторое снижение показателей по сравнению с предыдущим годом все же есть.
Впрочем, если смотреть на итоги, что называется, в деньгах, то показатели окажутся почти теми же. Если говорить о «квадратах», то нужно учитывать – ТДСК строит не только жилье, у нас в работе находятся и социальные объекты. Во-вторых, деятельность холдинга не ограничивается тем, что выполняют генподрядные организации компании. Несколько домов строил завод, еще несколько – наши коллеги для МЖК. И вот их в общей статистике нет. В третьих, мы с вами живем в рыночных условиях, где все определяет спрос – а с ним все также крайне непросто. Доходы населения не растут. Ну а строить площади ради того, чтобы строить – путь в никуда.
Ипотека
– Ипотечное кредитование продолжает оставаться одним из главных источников инвестирования в отрасль. Тем не менее, процентная доля ипотеки в структуре финансирования проектов ТДСК все-таки сокращается – сегодня это уже где-то 60%, а бывало и более 70%. Дело в том, что в последнее время достаточно серьезно выросли ипотечные ставки, ужесточились и условия выдачи ипотечных кредитов.
Однако в целом ипотечный механизм продолжает оставаться одним из главных для отрасли. Сейчас, к примеру, на самом высоком уровне говорится о том, что рост ставок это временное явление, ожидается их снижение до уровня 8% и даже ниже. Поэтому рынок живет в ожидании снижения. Что, свою очередь, не очень хорошо складывается на спросе, люди, что называется, ждут.
Крупные проекты и территории развития
– Крупные проекты по возведению районов и мегарайонов мы реализовываем и сейчас. При этом кто бы и что ни говорил, ТДСК будет стараться достроить их до конца – все-таки проектная документация по ним уже утверждена. Например, такой мегапроект как «Южные Ворота» промежуточно финишировал, однако у него будет свое продолжение.
Сейчас в стране появилось законодательство о развитии застроенных территорий внутри городов. Если вы помните, то раньше у нас застроенные территории развивали как раз методом точечной застройки, а это невероятно дорогое удовольствие. Мы ставим вопрос о комплексном развитии. Посмотрите на карту тех же Черемошников – мы уже там работаем. Причем заходим в него с разных сторон: микрорайоны Керепеть, Радужный, Радонежский, комплекс на улице Дальне-Ключевской.
Мкр. «Радонежский»
Но при всем этом компания никак не может добиться от городских властей того, чтобы все было оформлено как комплексный проект. Лет двадцать тому назад мы предлагали городу свой вариант освоения Черемошников, именно здесь должен был появиться первый «миллионник» ТДСК, «Солнечная Долина» как проект и строительная площадка появилась уже потом. И ведь тогда можно было сделать район в более благоприятных условиях, не только экономических: за это время там изменилась и сама застройка. На наш взгляд, проект все-таки должен быть реализован, пускай и в более сложных условиях.
Федеральное законодательство предусматривает такие инструменты как комплексное освоение территорий (КОТ) и развитие застроенных территорий (РЗТ). Они адаптируются под региональные условия, свое продолжение это получило и в Томской области. Один из таких вариантов хотела бы использовать мэрия Томска, по их мнению, все – то есть вообще все – нужно возложить на застройщика. Застройщик должен и снести, и переселить, и с землей разобраться, обеспечить какой-то объем нежилых помещений, построить большие стоянки и так далее.
Но ведь в федеральном законе все описано несколько по-другому. За администрациями закрепляется инициатива и участие в проекте, а застройщик участвует в конкурсе или аукционе по проекту. Причем ему предлагаются варианты по финансовому обременению – 50 на 50, или же 60 на 40. В Новосибирске, например, сейчас расходы делятся поровну. В Томске застройщику нужно вложиться на все 100%.
Мэрия уже провела несколько таких конкурсов, и что в итоге? Мы не принимали в них участия – просто потому, что нет никакой экономической целесообразности для застройщика. ТДСК не благотворительный фонд, у нас работают почти четыре тысячи человек, что мы будем им платить в таком случае? Именно в этом заключается главный вопрос.
Под землей и в центре города
– Подземные паркинги строят везде, в этом давно нет ничего особенного. Ситуация здесь следующая – обустройство одного квадратного метра подземных площадей обходится в три раза дороже, чем надземных. То есть резко сказывается на себестоимости объекта в целом, а, стало быть, и на цене жилья. И это только половина проблемы, самое интересное заключается в том, что гаражи почти никто не покупает. Нашим людям нравится, когда автомобиль можно увидеть из окна, а то, что там находится детская площадка или газон, никого особо не волнует.
Район улицы Лермонтова расположен в самом центре города – очень живописное место, рядом находятся Аптекарский мост и излучина реки Ушайки. Собственно говоря, его можно считать продолжением центральной набережной Ушайки, до площади Ленина здесь пять минут пешком.
Проект по застройке этого района современным жильем мы разработали четыре года назад, тогда же представили его руководству города. Нам ответили – проект настолько хорош, что мы и сами хотели бы там жить. Необходимо было сформировать земельный участок, провести его по линии развития застроенных территорий – то есть сделать все то, чем и должны заниматься власти в таких случаях. Этого не произошло.
И вот в конце прошлого года мы видим публичное заявление – а ведь у ТДСК есть такой интересный проект. Если говорить честно, я сам уже начал о нем забывать, все-таки более трех лет уже прошло. Сейчас я чувствую движение навстречу в данном вопросе и это правильно, центр города необходимо обновлять. Не уничтожать, а именно обновлять. А работать здесь очень сложно. Территория с большими обременениями – тут и историческая зона, и место концентрации древних ремесел, и старинные дома (половина из которых, правда, уже разрушена). И все эти вопросы можно решить, но только с активным участием властей. Да и сам проект все равно придется корректировать, потому что за эти четыре года законодательство успело измениться.
Скандинавский проект
– Несмотря на все сложности, связанные с санкциями и общей ситуацией в отрасли, ТДСК закупила у германской компании Weckenmann (наш давний партнер) кассетную установку для производства стеновых панелей. К сентябрю оборудование будет изготовлено, смонтировано, запущено в эксплуатацию и мы приступим к строительству домов, так называемой, скандинавской серии – это 4-5 этажные дома с высокими потолками, окнами от пола до потолка, оригинальными фасадами и так далее. Сама серия уже разработана, сейчас завершается рассмотрение вопроса об ее сертификации.
Изначально мы планировали строить такой микрорайон в поселке Кисловка. Однако изменилась финансовая ситуация. Местоположение новой площадки пока называть не буду, скажу лишь, что это также будет очень живописное место.
Экспансия и ГЧП
– Прямо сейчас в холдинге идет работа над проектированием микрорайона в городе Кемерово. В Новосибирске мы работаем над тем, чтобы зайти на участки с ветхой застройкой. Могу отметить, что местное руководство положительно отнеслось к нашим предложениям по развитию таких территорий – так что, надеюсь, будем активно развиваться и там.
Проект строительства 17 детских садов в рамках государственно-частного партнерства в 2014-2015 гг. оказался настолько удачным, что его предложили «повторить» на уровне школ. Проблемой стало то, что за это время законодательство о ГЧП изменилось. Окончательное решение в этом вопросе не за мной, но скорее всего такой проект не состоится.
Школы в области будут строиться и далее, скорее всего – с использованием механизмов, предусмотренных в нацпроектах. В нынешних условиях мы не можем позволить себе строительство школы или детского сада за свой счет. Когда у компании в достаточном количестве имелись оборотные средства, была возможность осуществлять вложения в такие проекты. Сейчас этих денег у нас нет.
Открытие школы, построенной ТДСК
Бизнес-класс на Комсомольском
– По этому направлению мы находимся в точке завершения проектирования – без готового проекта и полученного разрешения дальше двигаться нельзя. Надеюсь, что в марте мы закончим проект, передадим на экспертизу и ориентировочно в мае получим разрешение на строительство. Земельный участок мы выкупили в прошлом году, то есть у нас есть время для проведения подготовительных работ.
Если говорить о цене квадратного метра, то пока нет итогового проекта, нет и расчета его себестоимости. Могу сказать, что над оптимальным сочетанием цены и качества идет очень большая работа. То есть каким-то образом «упрощать» проект мы пока не намерены, голландские коллеги (авторы проекта из архитектурного бюро LEVS – ред.) настоятельно просили нас придерживаться их подхода – вплоть до готовности бесплатно его сопровождать. Хотя обычно такая услуга стоит денег.
Это то, что касается архитектуры. А вот далее начинается вопрос конструкций. И здесь приходится учитывать множество «всплывающих» факторов. К примеру, нужно делать довольно глубокие котлованы для подземных стоянок, а поблизости расположены трамвайные пути и жилые здания. То есть нужно будет делать шпунтованные стенки, чего в наших краях никто и никогда не делал. А это очередное удорожание.
Что же касается голландских коллег, то они уже работают над следующим проектом – жилой комплекс на пересечении улицы Сибирской и Комсомольского проспекта. О подробностях опять-таки пока распространяться не буду.
«Солнечная Долина»
– Как я уже упоминал, это был проект «миллионник», то есть там планировалось возвести миллион квадратных метров площадей. На сегодняшний день построено 741 тысяча – задел тут немалый. Я убежден в том, что его необходимо довести до конца. Кроме того, все обговорено в трехстороннем соглашении, которое подписали губернатор, мэр и я, как руководитель компании-застройщика два года назад.
Несмотря на договоренности, проект «буксует». Свободных территорий под него нет и никто их не готовит – а ведь в рамках соглашения это закреплялось за властями. На март назначено совещание участников соглашения, мы подведем итоги, и, быть может, примем какие-то дополнительные решения. Я – как один из подписантов – буду настаивать на том, что бросать проект нельзя. «Солнечная Долина» – крупнейший инвестиционный проект Томской области, объем вложений достигает 53 млрд рублей.
И у меня есть вопрос – если мы не будем завершать проекты такого уровня, то о какой инвестиционной привлекательности области вообще может идти речь? У ТДСК здесь есть предложения, посмотрим, что из этого получится в итоге.
Итоги года
Валовый оборот холдинга в 2018 году составил 28 млрд рублей. Численность работников сохраняется на уровне более 3,5 тысяч человек. Налоговые выплаты во все уровни бюджетной системы РФ составляют более 1,5 млрд рублей. Вклад в валовый региональный продукт (ВРП) Томской области – 2%. Доля введенных площадей в Томской области за 2018 год составляет 39%. Всего в двух регионах присутствия (Томская и Новосибирская области) за прошедший год было введено в строй 288 тысяч квадратных метров площадей.
