Предвосхищая тенденции

В Томской области реализуется прорывной проект в сфере загородного жилищного строительства.

Компании:

Пандемия и связанные с ней ограничения привели к заметной активизации спроса на загородную недвижимость – тренд является более или менее общим для страны, однако упирается в недостаточную подготовленность предложения. Скажем, на примере той же Москвы (для которой проблемы с предложением вообще нехарактерны) заметно «рысканье» спроса по направлениям – уже обжитые не устраивают покупателей по причине качества домов (в массе им около 20 лет и они много чему уже не соответствуют), а так называемые перспективные попросту обделены инфраструктурой.

В целом майский рост спроса на «коттеджную» недвижимость в Подмосковье составил 25% в годовом исчислении, при этом эксперты настаивают на том, что снятие ограничительных мер не приведет к сворачиванию тренда – по итогам года прирост в этом сегменте ожидается на уровне 15–20%.

История с вирусом послужила чем-то вроде вышибного заряда, разом высвободившего закупоренный ранее спрос. То есть ранее набор очевидных преимуществ загородного жилья для многих уравновешивался схожим по «массе» и убедительности перечнем сдерживающих факторов. В карантин же люди столкнулись со своим квартирным бытием в формате 24/7, а потому и узнали о нем много нового.

Усредненный показатель динамики спроса для России в целом составил +20%, причем этот рост также явно «обогнал» имеющееся в наличии предложение как по количеству, так и по качеству. Эксперты отмечали, что в основном люди едут за город в поисках простора (в том числе внутри самого жилья), тишины и уюта – то есть речь шла о потребности в особой среде, по разным причинам недостижимой внутри городской черты. Отдельным фактором, повлиявшим на рост востребованности загородного жилья, стало распространение формата удаленной работы. Работать из собственного дома (в частности, из личного кабинета) оказалось заметно комфортнее и продуктивнее.

Для среднего ценового сегмента (условно – не дворцы и не дачи) важнейшим обстоятельством было определено соответствие цен внутригородскому уровню. То есть, по мнению экспертов, развитие сегмента и его способность удовлетворять растущий спрос во многом зависит от ценовой политики продавцов – цены, более или менее соответствующие городским, позволят «взломать» один из базовых контраргументов и приблизить экономику приобретения к понятным городским стандартам.

Еще один немаловажный момент, отраженный кроме прочего в новой программе господдержки индивидуального жилищного строительства, касался повышения степени ликвидности такого жилья. Говоря проще, дома станут брать охотнее, если будут уверены в возможности их продажи на опять-таки понятных и приемлемых условиях (как по цене, так и по времени). В качестве основной меры по обеспечению ликвидности загородного жилья было указано приведение строящихся объектов к неким внутренним стандартам качества. То есть, опять же обобщенно, речь идет о преодолении хаоса, тормозящего развитие рынка и рост реального спроса.

В Томской области весенний спрос на частные владения увеличился на 30-35% в годовом выражении – в результате стоимость обустроенных двухэтажных дач даже на значительном отдалении от Томска доходила до пяти с лишним миллионов рублей. При этом конкуренция за отдельные лоты переходила в аукционный формат: в ходе одного из круглых столов, организованных нашим изданием в самый разгар карантина, был приведен пример 15% подорожания загородного объекта всего за два часа спонтанно возникших торгов.

По оценкам экспертов томского рынка недвижимости, динамика спроса на подобное жилье лишь отчасти связана с пандемией – в ее основе лежит возвращение интереса к загородному формату как таковому. Это уже не советский дачный вариант с аграрной доминантой и не способ социального огораживания, популярный в 90-е и нулевые. Люди едут за город не от нужды или от кого-то, все чаще они едут к самим себе, в созданную специально для себя и своей семьи жизненную среду.

Примечательным в этом отношении является предложение, формируемое в рамках строящегося вблизи Синего Утеса микрорайона «Заповедный» (застройщиком выступает Управляющая компания ТИСК). Общая концепция нового для Томской области формата загородного жилья создавалась в 2019 году, однако ее положения довольно точно ложатся в канву трендов, окончательно сформировавшихся нынешней весной.

Философия микрорайона основана на гибком подходе к загородной недвижимости – это, опять-таки, не продовольственный базис и не жесткая альтернатива городской квартире, существующая в виде развилки «или/или». Речь идет о семейном владении, то есть формате, позволяющем семьям формировать подходящую им жизненную среду. Станет ли это местом постоянного проживания, либо чем-то вроде усадьбы для регулярных встреч различных поколений – решать самим семьям. Им предоставляется возможность такого выбора, подкрепленная доступной ценой владения.

Так, один из наиболее востребованных вариантов – двухэтажный кирпичный дом общей площадью 102,5 кв. м – продается за 4,8 млн рублей.

Юлия Гурзо, руководитель отдела продаж микрорайона «Заповедный»

– За эти деньги клиент получает три спальни, два санузла на каждом этаже, предчистовую отделку, лестницу на второй этаж, газовый котел, все коммуникации (заведенные в дом и разведенные по дому), радиаторы отопления, крытую парковку на два автомобиля и участок земли в 9,8 сотки. При этом одноэтажный кирпичный коттедж в Кисловке (площадью 100 кв. м и с черновой отделкой) обойдется в 5,6 млн рублей – и это, к слову, одно из самых доступных на рынке альтернативных предложений. Если говорить о Томске, то трехкомнатная квартира в кирпичной новостройке площадью 106,7 кв. м на улице Киевской (опять же в черновой отделке) стоит в районе 7,4 млн рублей.

По словам Юлии Гурзо (в прошлом – начальник отдела ипотечного кредитования одного из представительств крупных банков), двухэтажная квартира площадью 91 кв. м в кирпичном дуплексе – то есть доме на двух хозяев, представляющим собой наиболее бюджетный вариант в «Заповедном» – с участком в 5 соток стоит всего 3,7 млн рублей. Для сравнения: стоимость трехкомнатных квартир домов 75 серии, расположенных в спальных микрорайонах Томска, составляет 3,5-3,8 млн рублей.

– Первые покупатели приобретают жилье в «Заповедном» по вполне демократичным ценам – нам доверяют на этапе старта, и мы стараемся вознаградить клиентов за это доверие. Разумеется, по мере разрастания микрорайона цены будут корректироваться в сторону их увеличения, это экономический закон, от которого не уйти. Если говорить о вариантах приобретения жилья, то мы разработали сразу несколько комфортных для клиента ипотечных схем – в том числе и в рамках сельской ипотеки. По факту речь идет о том, что мы получаем деньги поэтапно, то есть за подтвержденный этап возведения дома. То же самое, кстати, относится к приобретению дома за счет собственных средств клиента – эта схема состоит из пяти платежей, включая завершенные этапы заливки фундамента, возведения стен и так далее, вплоть до официальной сдачи дома.

Сама среда обитания, входящая в состав предложения, не ограничивается домом и участком. В поселке запланированы велосипедные и пешеходные дорожки, природный парк, два искусственных озера (одно из них будет создано уже в следующем году), многопрофильный спортивный комплекс, два футбольных поля, детские игровые площадки, конный клуб с крытым манежем, магазины и прочее.

Дома в «Заповедном» строятся в едином архитектурном стиле – это позитивно сказывается на сроках строительства, качестве самих домов, а также их итоговой ликвидности. В частности, из европейского опыта известно, что недвижимость в поселках с единым архитектурным ландшафтом стабильно растет в установленной рынком цене.

Александр Беляев, глава ГК «ТИСК»

– Если клиенту необходим индивидуальный проект, то мы, конечно же, идем ему навстречу. Однако при этом просим соблюсти три важных условия. Во-первых, это два этажа над уровнем земли и покатая крыша. Во-вторых, облицовка дома кирпичом может различаться по комбинациям, но цветовое решение должно быть единым. В третьих, мы продаем участок вместе с подрядом – то есть участвуем в составлении проекта и сами строим дома. И это тоже не позволяет делать что-то, выходящее за установленные рамки. Попытки строить загородные поселки в едином стиле в Томской области были, но либо речь шла о совсем небольшом масштабе (20-25 домов), либо все это кончалось отказом от первоначального замысла. Мы выстроили бизнес-модель таким образом, что даже чисто финансово можем позволить себе строить именно так.

Всего в микрорайоне запланировано к постройке более 500 семейных владений. Изначально план на 2020-й – стартовый год реализации проекта – включал в себя постройку 70 домов, пандемия и связанные с ней ограничения внесли в этот план определенные коррективы.

– К осени будут сданы порядка 10 домов, до первого снега еще 15-20 – в том числе и дуплексы. Мы, конечно, построили бы больше, однако карантин сказался на работе некоторых ведомств, поэтому строительство стартовало с опозданием. По оставшимся домам принято решение залить фундаменты и наверстывать отставание уже в зимний период, то есть теперь строительство будет идти в течение всего года. Ранее мы планировали посвятить зиму отделочным работам, однако пандемия заставила нас пересмотреть этот график.

В ходе стартовавшего строительства в изначальные планы были внесены и другие – уже чисто технические изменения. К примеру, в июле застройщик принял решение перейти на использование более крупных пустотелых кирпичей – о чем, кстати, сразу же оповестил всех причастных и просто интересующихся. Новый строительный материал позволил увеличить скорость кладки и повысить энергоэффективность домовладений. Кроме того, этот кирпич оказался более устойчивым к механическим воздействиям по сравнению с его массогабаритными аналогами. Немногим позднее сменился и поставщик облицовочного кирпича – на каждый дом в «Заповедном» выдается пятилетняя гарантия, поэтому здесь ведется постоянный поиск более качественных и при этом приемлемых по цене стройматериалов.

– В начале июня у нас родилось новое архитектурное решение. Идея заключалась в постройке дома в трех уровнях – то есть для того, чтобы не нарушать стилевого единства, было решено ввести в один из проектов цокольный этаж. Цоколь площадью 60 кв. м может быть использован под гараж для двух машин, плюс к тому там останется место для котельной, кладовой или чего-то другого. Как и в ряде других случаев мы не стали решать все за клиентов и провели опрос по поводу того, что именно они хотели бы увидеть в цоколе. Специфика этого решения заключается в том, что места для подобных домов ограничены рельефом, то есть в микрорайоне их будет немного. И для того, чтобы не опоздать, трехуровневые дома необходимо бронировать на стадии проектирования.

В число уже проведенных работ вошла отсыпка технологических дорог – кроме чисто строительной функции их используют для проведения экскурсий по территории будущего поселка. Объекты инженерной инфраструктуры, участки под различные очереди строительства, особенности ландшафта и внутреннего климата, а также ход работ на стройплощадках можно оценить самостоятельно и, что называется, вживую.

– С самого начала мы исходили из желания сделать то, чего в Томской области еще не было, речь идет о цивилизованном и цельном районе современной малоэтажной застройки. Для этого нами были тщательно изучены реальные потребности томичей – оказалось, что им нужна комфортная жизненная среда, именно над ее созданием мы сейчас и работаем.

Если говорить о тех условиях, в которых мы вынуждены были стартовать, то крайне показательным является следующий момент – история с пандемией, несмотря на всю ее тяжесть, не заставила нас отложить или же полностью свернуть этот проект. Более того, его оценили настолько высоко, что он был включен в перечень системообразующих. Но самой ценной для нас является положительная оценка со стороны клиентов – она действительно очень много стоит и очень хорошо мотивирует.

Компании:

Читайте также: