Горячая весна 2020-го

Очередной тематический круглый стол – в силу известных и вроде бы смягчающихся обстоятельств – был проведен в дистанционном режиме. Непривычный формат был наполнен весьма неожиданным содержанием: оказалось, что рынок переживает отнюдь не самые безрадостные времена.

Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, директор «Бюро оценки «ТОККО», член президиума Экспертного совета «Российского общества оценщиков»

– По итогам I квартала средняя цена квартир в Томске выросла – если в декабре она была равна 55 598 рублям, то в конце марта речь шла уже о 58 197 рублях за квадратный метр. То есть практически, если округлить, усредненный показатель увеличился на 2,5 тысячи – и такого роста, честно говоря, не было давно.

Эту динамику определяют несколько разных тенденций. Во-первых, люди делают вывод о том, что недвижимость – несмотря ни на что и на фоне всего остального – остается самой привлекательной формой вложений. Они видят, что цены на недвижимость понемногу растут, а вот, скажем, на рынке ценных бумаг был полный спад – соответственно, у тех, кто успел вывести оттуда деньги, этот момент сработал.

Во-вторых, на рынке ипотечного кредитования продолжилось снижение ставок. И если у частных банков в феврале и даже начале марта был прирост (незначительный, но, тем не менее, он был), то в государственных банках ставка снижалась довольно последовательно. Как результат, в сравнении с I кварталом прошлого года, у нас было выдано на 8,5% больше ипотечных кредитов.

Первым снизил ставку за счет увеличения размера скидки ДОМ.РФ (ранее «Агентство ипотечного жилищного кредитования» – ред.), за ним последовали госбанки. Соответственно, ставки действительно пришли к самому низкому за всю историю уровню, поэтому за квартал в целом по стране было выдано 308 000 кредитов на сумму 760 млрд рублей.

Количество выданных займов увеличилось на 8%, при этом в денежном выражении показатель вырос сразу на 23%. Это значит, что средний размер кредита стал заметно больше – ставка снизилась, поэтому при тех же самых выплатах за месяц люди смогли привлечь больший объем средств. К тому же, как я уже говорил, увеличилась и сама стоимость жилой недвижимости.

Показательным является и тот момент, что цена на квадратный метр в однокомнатных квартирах (а она у нас всегда была наиболее высокой) по итогам марта составила 64 761 рубль. При этом цены за «квадрат» в двух и трехкомнатных квартирах выросли не особо заметно – до 55,8 и 48,5 тысяч рублей соответственно. То есть это опять же показывает интерес людей не только к собственному проживанию, но и к вложению средств в недвижимость.

Если говорить о каких-то неприятных прогнозах, то они, в первую очередь, касаются рынка коммерческой недвижимости. Просто потому, что там действительно случился серьезный спад – сейчас никому не нужна аренда кафе или новых торговых точек. Более того, люди понимают, что некоторые кафе и рестораны разорятся, а значит возникнет необходимость пересдавать все это в аренду, причем как в центрах, так и на окраинах городов. Кроме того, развивается система так называемой «удаленки» – в результате офисы в центре все чаще выполняют лишь представительские функции, все остальное оптимизируется и выносится на окраины. Думаю, что к сентябрю все это приведет к стагнации рынка.

На рынке жилья подобного не наблюдается. На мой взгляд, это обосновано сохранением спроса – в том числе, инвестиционного. И если раньше (то есть еще квартал тому назад) мы говорили о том, что инвестиционный спрос падает на протяжении двух с лишним лет, то сейчас мы видим иную картину – потребительский спрос на жилье существенно подкреплен спросом инвестиционным. Ставки снижаются, люди ожидают дальнейшего роста цен и ужесточения требований к заемщикам – соответственно, на рынке жилья мы не видим падения ни в спросе, ни в цене.

Иван Артемов, заместитель управляющего Томским отделением Сбербанка

– Наверное, первым изменением стандарта работы, с которым мы столкнулись в этом отношении, стал переход на дистанционные форматы обслуживания по ипотечным сделкам, а также сделкам по продаже и оформлению недвижимости в целом. Благо в Сбербанке имелись инструменты, позволяющие нам это делать – к примеру, это те же сервисы электронной регистрации.

То есть по сути наш клиент – заемщик, он же клиент застройщика либо покупатель жилья на вторичном рынке – мог провести все необходимые операции, не посещая отделение банка, либо минимизировав такие контакты. При этом он, конечно же, не посещал и регистрирующие органы.

В общем это стало тем фактором, который позволил нам получить невероятный всплеск спроса. Если посмотреть на начало апреля, когда все регистрирующие органы так или иначе ограничили посещение граждан, Сбербанк продолжал регистрировать подобные сделки. И сейчас мы видим, что многие банки обратили на это внимание и пытаются отладить подобные сервисы у себя.

Что касается наблюдаемого нами спроса, то он действительно вырос кратно – то есть не на 10% или 15%, а именно что кратно. Специфика ситуации на ипотечном рынке заключается в ставках, сейчас мы с вами живем при таких низких ставках, которых в России не было никогда.

Во-первых, это, конечно же, связано с тем, что у нас есть программа господдержки: государство выделило большие средства для субсидирования процентной ставки по ипотеке. Во-вторых, мы живем при исторически низком уровне инфляции – в результате Центробанк понизил ключевую ставку до 5,5%, что, в целом, позволило банкам и далее снижать ипотечные ставки. То есть, если не брать программу господдержки, то стартовая ставка Сбербанка для вторичного рынка составляет 7,85%. И такой ставки в нашем банке по ипотечным кредитам, опять-таки, не было никогда.

Первая из тенденций последнего времени заключается в росте спроса на ипотеку по госпрограмме. В результате показатели рынков первичного и вторичного жилья несколько выровнялись – то есть мы видим, что ставка 6,5%, (у нас она составляет 6,1%) спровоцировала всплеск спроса на предложение первичного рынка. Начиная с 21 апреля – момента старта льготной ипотечной программы – Сбербанк в Томской области выдал 43 кредита на покупку жилья в новостройках, общая сумма таких займов составила 90,4 млн рублей.

Заметными темпами растет и объем выдачи ипотечных кредитов. Если посмотреть на эти объемы в разрезе апрель к апрелю и май к маю, то рост по отношению к показателям 2019 года у нас составляет 20% и 30% соответственно. Отчасти это связано с удорожанием стоимости квадратного метра, из-за чего покупателям приходится брать на себя большую кредитную нагрузку. В дополнение к этому снизилась ставка, и клиент может взять больший кредит, не увеличивая ежемесячный платеж. Ну и в целом сложившая конъюнктура такова, что в условиях нестабильности российский потребитель воспринимает недвижимость как основное средство сохранения накоплений.

Если говорить об изменении процедур рассмотрения заявок, то бюрократии у нас точно больше не стало. Например, многие почему-то уверены в наличии множества дополнительных документов, которые банк может запросить в рамках работы с госпрограммой. Заявляю открыто – в данном случае банк ничего не запрашивает. Параллельно существует госпрограмма для семей с детьми, которая была запущена в 2018 году, и там действительно нужны дополнительные документы. Но вообще для банка ипотечный займ это, по сути, одна из самых безопасных форм кредитования – хотя бы потому, что он обеспечивается залогом. Поэтому мы стараемся обходиться без дополнительных справок.

Проводит ли банк переоценку своих заемщиков? Разумеется, проводит. И в этом плане нам весьма удобно работать с заемщиками, получающими зарплату через Сбербанк, – тогда мы видим, насколько стабильны (или наоборот) их ежемесячные поступления. Если банк отмечает такую стабильность, он не меняет качественную категорию заемщика и кредитует его без всяких проблем. На текущий момент мы не видим снижения процента одобрения по тем заявкам, которые были получены нами в апреле-мае.

Что касается инвестиционного спроса на жилье, то мы видим его не только через каналы совершения ипотечных сделок. У оценки инвестиционной привлекательности недвижимости есть дополнительная специфика – речь идет не только о возможности купить и затем продать ее дороже, а еще и об отдаче в виде арендных платежей.

Если мы вернемся на пару лет назад, то в тот момент недвижимость приносила в чистом виде 4-5% (это от силы), депозит мог приносить 7%, в коммерческих банках ставка иногда доходила до 8%. К настоящему моменту ставки вкладов в банках опустились до тех же 4-5%, поэтому человек, выбирая между вкладом и недвижимостью, начинает склоняться к последней.

То есть вариант просчитывается людьми следующим образом – по их оценкам, недвижимость будет дорожать (быть может, в долгосрочной перспективе), а за счет арендных платежей они не проиграют в сравнении со ставками по вкладам. Тем более, что со следующего года некоторые вклады (в определенном количестве и с определенными сценариями) станут облагаться налогом, и ситуативно это также сыграло в пользу недвижимости.

Я, наверное, соглашусь с тем, что часть инвестиционного спроса во всем этом была. Но по сути речь шла о единомоментной реакции, которая вряд ли продлится долго. Экономические реалии, что называется, «догонят» этот спрос, и он уйдет (или уже ушел) с рынка.

Наталия Быкова, руководитель агентства недвижимости «Лагуна»

– Мне хотелось бы показать иную сторону картинки – дело в том, что мы (как риелторская компания) в основном работаем на рынке вторичной недвижимости, то есть жилье в новостройках составляет от силы 5% в месячном объеме наших продаж.

Так вот, если сравнивать показатели двух апрелей (2019-го и 2020 годов), то нынешний апрель мы закрыли с превышением прошлогоднего уровня. Это выразилось и в количестве сделок, и в размере той суммы, которую люди потратили на приобретение объектов вторичного жилья. Общая сумма выросла по понятной причине – за год цены на томскую «вторичку» выросли достаточно существенным образом.

А вот по поводу роста количества сделок я настроена менее оптимистично. Все-таки в апреле и мае мы с вами имели дело с теми сделками, «ноги» которых растут из февраля и марта, то есть из времени с несколько другими экономическими и эпидемиологическими условиями. Тогда люди были более активны в социальном плане и чаще выходили на рынок жилья.

Отчасти наблюдаемый нами рост числа сделок можно объяснить тем, что некоторые агентства недвижимости прекратили свою работу. Временно или нет, сказать не берусь – суть в том, что в тот момент они оказались не готовыми к работе в удаленном режиме, в итоге их поток частично перешел к нам.

Второе из того, что мы видим – в апреле-мае появились новые клиенты, находящиеся в ситуации выбора. Да, они действительно есть, и рынок «вторички», безусловно, не замер. Определенное снижение наблюдалось в первой декаде апреля, и связано оно было с введением режима самоизоляции. Затем спрос выровнялся, то есть мы вошли в обычный рабочий ритм – в этот период мы фиксируем стандартную ситуацию по количеству сделок, их не меньше и не больше, чем обычно.

Кроме того, предлагаю рассмотреть следующий момент. Сейчас далеко не все люди социально активны – часть из тех, кто готов рассмотреть вопрос о смене своих жилищных условий, находится в ожидании. Поэтому я думаю, что в июне (и даже в середине лета) мы получим примерно тот же уровень заявок. Но к концу лета ситуация однозначно изменится, максимум в июле отложенный спрос выплеснется, и мы будем иметь дело уже с другим спросом.

Первые ласточки «пролетели» еще в апреле – именно тогда в нашем предложении появились дефолтные квартиры. Люди поняли свою несостоятельность в том, что касается оплаты ипотечных кредитов, и выставили квартиры на продажу. Явление это не массовое, но эпизоды такие уже пошли. То есть мы всегда выясняем причины, по которым человек решил продать квартиру, и в этом случае звучит следующее – ипотеку за трехкомнатную нам оплачивать нечем, мы ее продадим и возьмем квартиру поменьше, чтобы существенно снизить нагрузку на семейный бюджет.

Тенденции эти, на мой взгляд, будут усугубляться, следовательно, встанет вопрос о стоимости квадратного метра. Пока мы действительно не видим отката цен, но совсем не факт, что квадратный метр является той «твердой валютой», которая помогает сохранить деньги. Для меня это не аксиома, и тут бы я, конечно, поспорила.

Анна Облакова, руководитель Центра продаж Томской домостроительной компании

– По моим оценкам, основанным на работе Центра продаж ТДСК, инвестиционный спрос на сегодняшний день составляет от 5% до 10%. К примеру, есть клиенты, которые приходят и покупают сразу несколько квартир – и здесь все понятно. Но есть и те, кто покупает квартиры, к примеру, своим детям, и в дальнейшем мы уже, конечно, не видим, сдают они это жилье или нет. Поэтому и оценки тут могут быть только приблизительные.

Если рассматривать ситуацию с реализацией квартир на первичном рынке, то в нынешнем году мы не наблюдаем ни стагнации, ни падения спроса. Более того, с начала года у нас идет небольшой рост, причем в каждом месяце он связан с разными факторами.

Рост числа продаж начался с февраля – именно тогда Центробанк снизил уровень ключевой ставки до 6%. Вслед за этим снизились ставки по ипотеке и мы увидели повышение спроса на заключение ипотечных сделок.

Затем (произошло это в конце февраля) на финансовых рынках произошел кризис. Возникли страхи по поводу того, что это приведет к повышению ключевой ставки, поэтому нужно быстрее оформить ипотеку – в итоге люди поспешили закрепиться на уровне действовавших на тот момент ставок (8-9%).

Как результат: в феврале мы зафиксировали небольшой рост, который продолжился в марте. То есть весь март мы занимались обработкой спроса, основанного на страхе не успеть за ценами и ставками.

Первая неделя апреля стала для нас самой провальной за весь год – Томск вошел в период самоизоляции. И сначала мы, конечно, переживали на этот счет, потому что я не представляю, как можно продавать квартиры в удаленном режиме. То есть с нашей стороны это выглядело так – мы удаленно бронировали квартиру, брали заявку на ипотеку и взаимодействовали с банками. Но просмотр квартиры, без которого по понятным причинам не обойтись, откладывался, как правило, на неделю или даже на две.

Затем нашу компанию включили в список системообразующих и нам разрешили работать. Спрос и на показы, и на ипотеку вернулся, поэтому за три оставшиеся недели апреля мы также набрали неплохие обороты.

Кроме того, в апреле наконец-то стартовала программа по сельской ипотеке в «Южных Воротах» – речь идет о ставке 2,7%, субсидируемой Минсельхозом РФ. Это несомненно привлекло новый поток покупателей, тем более, что эту программу в Томске ждали в с начала года. Тогда ее по некоторым причинам отложили, и первые договора мы смогли заключить именно в апреле.

В середине апреля президент объявил о запуске госпрограммы льготной ипотеки. Хорошо помню первую свою реакцию – я подумала о том, сколько времени уйдет на ее «доводку», пока банки все это разработают, пока запустят в работу… И буквально 20 числа Сбербанк объявил, что уже работает по этой программе.

С тех пор спрос на ипотеку с господдержкой по ставке 6,1% у нас стабильный. В продаже находится жилье в четырех районах ТДСК – это «Радонежский» и «Южные Ворота» –  а также в г. Северске «Ясный» и в г. Новосибирск «Аквамарин». Все предложения пользуются спросом. В первую очередь уходят однокомнатные квартиры – отчасти это тот самый инвестиционный спрос или же покупка квартир детям.

При оценке рынка важно учитывать и следующий момент – специфика этого года такова, что имеющееся предложение довольно ограничено. К примеру, следующие объекты в «Радонежском» появятся только к концу года. В «Южных Воротах» еще один дом будет сдан летом, но и там предложений уже не так много.

Теперь к вопросу о ценах. С начала этого года мы поднимали цены лишь один раз, произошло это в марте. Сейчас рассматривается вопрос о том, чтобы повысить их в июне.

Ситуация, сложившаяся в Томске, специфична тем, что после рекордного ввода жилья в 2015 году к 2020-му по области в целом он сократился на треть. И история с перенасыщением рынка предложением не про наш город – то есть у нас точно не будет такой просадки в ценах и продажах, какую отмечают, к примеру, в Москве.

Вообще, хотелось бы отметить, что в нынешней ситуации большим плюсом для нашей компании является то, что мы продаем только готовое жилье. В плане работы с рынком это дает минимальные риски – то есть перед нашими клиентами не встает вопрос «достроят или нет?». ТДСК выиграла от перехода на схему продаж готового жилья, и бонусы от этого решения мы хорошо чувствуем именно сейчас.

Итого

Дмитрий Хлопцов

– В качестве итогов хотелось бы отметить, что предложение у нас действительно будет расти сдержанными темпами, спрос же (пока) виден однозначно. Соответственно, я прогнозирую дальнейшее повышение цен.

К концу лета спрос, скорее всего, начнет сокращаться – накопления «выплеснутся»; те, кто хотел удовлетворить отложенный спрос, сделают это; люди оценят динамику текущих доходов и умерят свою активность. Цены при этом, конечно же, снижаться не будут.

Вообще, меня по итогам обсуждения порадовало то, что инвестиционный спрос хоть и наличествует, но при этом не настолько велик, чтобы породить «пузырь». Как уже было сказано, на вторичном рынке он вообще незаметен – люди покупают жилье для себя, тратят на это сэкономленные в условиях самоизоляции деньги и так далее. То есть ситуация 2008 года, когда надувшийся «инвестиционный пузырь» лопнул и привел к резкому снижению цен, у нас не повторится – по крайней мере, в этом году.

Что касается лета, то особых изменений я не ожидаю. Традиционно в летний период на томском рынке случалось затишье, связанное с отпусками. Если в этом году томичи проведут отпуска в городе – плюс к тому, решат потратить сэкономленные деньги на жилье – то сокращения спроса можно и не ждать.

Наталия Быкова

– На самом деле, у нас уже давно не было возможности отдыхать в летние месяцы. К примеру, в 2018 году июль и август вообще стали пиковыми по продажам, чему мы были крайне удивлены. В 2019-м картинка была более гладкой, но и летнего падения спроса у нас также не было. Если говорить про этот год, я думаю, что июнь и июль будут активными в связи с реализацией отложенного спроса.

Анна Облакова

– Инструментов, позволяющих совершить выгодную покупку, на рынке множество. К примеру, в «Южных Воротах» работает та же сельская ипотека.

Во-вторых, это семейная ипотека, про которую также не стоит забывать – она предназначена для семей, в которых второй и последующие дети родились после 2018 года. Как правило, такие семьи приобретают у нас двух и трехкомнатные квартиры.

В третьих, это госпрограмма 2020 года, о которой я уже упоминала. В четвертых, запускается губернаторская программа, в рамках которой семья может получить на первоначальный взнос до 10% от стоимости квартиры.

И если эти инструменты совмещать – допустим, губернаторскую программу с сельской ипотекой или программой господдержки – то в итоге можно выйти на достаточно выгодные условия. Хотя ипотечные ставки ниже уровня инфляции – это само по себе уже что-то нереальное.

Делать прогнозы достаточно сложно, потому что многое зависит от того, как будут обстоять дела с доходами населения. Конечно, ситуация с самоизоляцией многих в этом плане подвела. К примеру, у нас есть сделки, оформленные в рассрочку, и мы видим, как люди приходят и пишут заявления об отсрочке платежей. Но в то же время я вижу среди клиентов тех, кто не планировал покупать квартиру в этом году. У них появились дополнительные средства – к примеру, они сэкономили, не поехав в отпуск – и эти средства было решено направить на покупку жилья.

Нынешняя ситуация на рынке такова, что мы уже второй месяц работаем без выходных. И если вы решили купить квартиру, то выходить на сделку нужно прямо сейчас. Во-первых, действие госпрограмм ограничено по времени. Во-вторых, у нас, как я уже говорила, ограничено предложение – квартиры могут попросту закончиться.