Процесс снижения ипотечных ставок делает приобретение нового жилья более доступным. С другой стороны, потенциальные покупатели находятся в состоянии ожидания в расчете на новый этап снижения ставок.
Мнениями и фактами по поводу сложившейся ситуации обменялись в формате круглого стола представители рынков недвижимости, оценки и банковской сферы.
Дмитрий Хлопцов, директор «Бюро оценки «ТОККО», доктор экономических наук, заведующий кафедрой экономики ИЭМ ТГУ
– Ежеквартальные обзоры, посвященные томскому рынку недвижимости, мы составляем с лета 2007 года. При этом отчетливая тенденция роста цен на жилье наблюдается в течение последних двух лет.
Вплоть до осени 2018 года цены на томскую недвижимость были ниже максимума, зарегистрированного летом 2008 года: речь идет об усредненном показателе в 55 тысяч рублей за квадратный метр. И когда я говорю о том, что у нас достаточно недорогая недвижимость – многие сильно удивляются. Между тем, прирост на 1% за 10 лет это действительно немного.
Если говорить о макроэкономических факторах, то по официальным данным в 2018 году уровень инфляции составил 4,2%. На 2019 год у нас имелись прогнозные показатели в 5,2%, однако, исходя из анализа текущих цен, было объявлено, что за год она достигнет примерно тех же 4%.
Мы видим, что «общие» цены особо не растут. При этом цены на жилье с 1 января 2019 года в среднем выросли на 8,5-9%. То есть рост цен на недвижимость опережает официально озвученные темпы инфляции, чего раньше у нас также не отмечалось.
В III квартале этого года уровень цен на жилье в Томске составил 57 998 рублей за квадратный метр. Это усредненная категория, которая включает в себя данные по первичному и вторичному рынкам, и не включает минимума в деревянных домах и максимум в сегменте элитного жилья. Понятно, что это та самая массовая категория, на которую и нацелено ипотечное кредитование.
Ипотечные ставки действительно продолжают снижаться – в 2020 году по нашим (и не только нашим) прогнозам они достигнут уровня 8,5-8,7%. Опять же речь идет о массовой категории заемщиков, сюда не входят те же ставки в 5%, доступные определенным категориям граждан.
Во II и III кварталах в Томске оформилась еще одна довольно необычная для нашего рынка тенденция – впервые за 10 лет жилье на вторичном рынке стало дешевле, чем в новостройках. Застройщики вынуждены работать в новых условиях, соответственно и цены на первичное жилье растут быстрее. К тому же, если на вторичном рынке люди могут позволить себе снижать цены (к примеру, если квартира не продается месяцами), то у застройщика этой возможности нет.
Если же говорить о потребительских предпочтениях в плане количества комнат, то и здесь мы можем отметить определенные сдвиги. Да, стоимость квадратного метра в «однушках» все еще самая высокая. Однако доля сделок с ними составляет лишь 21%, лидируют здесь двухкомнатные квартиры (43%) и трехкомнатные (36%) квартиры – еще лет пять тому назад такое было сложно представить. Все это говорит о том, что люди действительно улучшают жилищные условия – на рынок выходит категория потребителей, купивших лет 5-10 назад (в том числе и в ипотеку) однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Они рассчитались с предыдущим кредитом, их семьи «переросли» имеющееся жилье, вдобавок у них уже есть опыт жизни с обременением в виде ипотеки.
Наталия Быкова, агентство недвижимости «Лагуна»
– В целом нынешний сезон на рынке недвижимости проходит под знаком спокойствия.
Да, в начале этого года ставки начали расти, что сразу же сказалось на спросе – тогда он существенно снизился. По сути это была стагнация, выразившаяся в небольших объемах продаж и выдачи ипотечных кредитов, причем характерно это было как для первичного, так и для вторичного рынков.
Однако затем уровень ставок только снижался – и произошло это целых четыре раза. То есть в конце года мы с вами видим достаточно комфортные ставки, которые существенно отличаются от тех, что мы видели в I квартале.
Я могу сказать, что нынешние ставки вообще самые комфортные за всю историю ипотечного кредитования в России. Здесь уже было сказано о том, что цены на томское жилье достигли исторического максимума, то есть планки 2008 года. И привело к этому именно снижение ипотечных ставок.
Сейчас многие потенциальные потребители находятся в состоянии некоего ожидания еще более благоприятных условий. Однако здесь всегда нужно помнить о том, что ипотечная ставка и цена на квартиры это две чаши одних и тех же весов – как только ставки идут вниз, цена идет вверх. Более комфортные условия кредитования приводят к увеличению спроса, повышенный спрос приводит к росту цен.
Поэтому клиентам, которые обращаются к нам с вопросом, что делать – ждать или выходить на рынок – мы советуем следующее. Квартиры нужно покупать не тогда, когда они (или же ставки по ипотеке) считаются дешевыми. Их нужно покупать в тот момент, когда этого потребует ваша жизненная ситуация.
Просто задумайтесь над тем, сколько людей сейчас задаются тем же вопросом? Тот самый режим спокойствия, о котором я упоминала, является красноречивым подтверждением того, что в фазе ожидания сейчас находится очень большое количество людей. Затягивание этой фазы приводит к тому, что на рынке накапливается отложенный спрос. Который, как известно, выплескивается на рынок в один момент – это происходит довольно быстро – и цены идут вверх.
Михаил Гребенников, управляющий ВТБ в Томской области
– В этом году мы несколько раз снижали ставки по всей линейке ипотечных кредитов. И тренд на изменение ценовых параметров способствует повышению доступности продукта для массового сегмента. Кроме того, по ряду программ сейчас действуют акционные новогодние предложения, предусматривающие как уменьшение первоначального взноса, так и дополнительный дисконт к процентной ставке.
Реализуемая банком политика в отношении продукта находит отражение в динамике наших показателей. Так, по состоянию на 1 октября ипотечный портфель ВТБ в Томской области увеличился на 16% (при 12% в среднем по стране) и достиг 9,3 млрд рублей. Объем продаж за девять месяцев сохранился на уровне прошлого года – с января по сентябрь заемщикам было выдано 2,5 млрд рублей, а доля ВТБ на рынке ипотечного кредитования Томской области достигла 26%.
При этом 97% портфеля занимают кредиты на готовое жилье – такой показатель отражает как предпочтения наших клиентов, так и специфику строительного рынка области. Что сегодня является важным для покупателя? Он хочет приобрести квартиру с возможностью быстрого заселения, чтобы не тратить дополнительные средства на аренду. Кроме того, основной застройщик Томской области реализует жилую недвижимость уже с оформленной собственностью, и такие сделки учитываются как приобретение готового жилья.
Нынешний рынок жилья, безусловно, является рынком потребителя – за него соревнуются, под него подстраиваются, его активно ищут. Задача банков – обеспечить максимально удобные, понятные для заемщиков продукты. Однако кроме ставок есть еще и фактор условий заключения кредита: у многих ипотека ассоциируется с предоставлением огромного пакета документов. Мы предлагаем своим клиентам продукт, который позволяет реализовать мечту о собственном жилье «здесь и сейчас» – для подачи заявки потребуются паспорт и СНИЛС.
Стоит подчеркнуть, что государство в партнерстве с банками многое делает для расширения возможностей граждан по улучшению жилищных условий. В этом году правительство продлило субсидирование ипотечной ставки до 6% для семей с двумя и более детьми на весь срок займа. Поскольку для ВТБ стратегически важной задачей является клиентоориентированность, банк первым на рынке снизил ставку по данной программе до 5% годовых и предложил рефинансирование по таким же ценовым параметрам. Мы видим, что льготная ипотека становится все более востребованной.
В условиях снижения ставок важным инструментом управления своими средствами становится рефинансирование действующих кредитов. Это позволяет значительно сократить ежемесячный платеж и сэкономить существенные суммы. При этом заемщик имеет возможность использовать данный продукт неоднократно и выбирать банк с наиболее подходящими ему условиями.
Поэтому не надо бояться, ведь условия по кредитам сейчас максимально комфортны, перечень возможностей получить дополнительный дисконт к процентной ставке достаточно широк – все это позволяет не откладывать решение жилищного вопроса на потом.
